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Steuerberater - Immobilienbesteuerung

Die Immobilienbesteuerung bildet eine der rechtlich und tatsächlich schwierigsten Materien des deutschen Steuerrechts. Diese Aussage bedeutet etwas, denn Deutsches Steuerrecht glänzt allgemein nicht mit lässiger Einfachheit. Die besondere Komplexität von Immobilienbesteuerung hat damit zu tun, dass bei den nicht beweglichen Wirtschaftsgütern Grundstück, Wohnung und Haus zur Wertbestimmung oft eine Bewertung stattfinden muss.

Weiterhin zeigen sich rund um die Immobilie verschiedenste Lebensvorgänge: Immobilien werden gekauft, (mit Gewinn) verkauft, im Eigentum gehalten, vererbt, vermietet, verschenkt und bebaut, um nur einige Beispiele zu nennen. Sie können im Eigentum von Privatleuten oder Unternehmen stehen. Schon an dieser Aufzählung lässt sich erkennen, dass man es bei der Immobilienbesteuerung mit den unterschiedlichsten steuerrechtlichen Sachgebieten zu tun bekommen kann und häufig auch zivilrechtliche Wertungen eine Rolle spielen.

So etwas wie das Immobiliensteuerrecht, eine in einem einzigen Gesetz kodifizierte Rechtsgrundlage,  existiert nicht. Nicht zuletzt sind Immobilien wertvolle Vermögensgestände, an denen der Fiskus gern finanziell partizipieren möchte. Für den steuerrechtlichen Laien entsteht so eine fast unübersehbare Rechtsmaterie, die er häufig nur mit der Hilfe von versierten Beratern durchdringen kann.

Basisformen der Immobilienbesteuerung: Grund- und Grunderwerbsteuer

Während die Grundsteuer das bloße Eigentum und die Bebauung einer Immobilie besteuert, erfasst die Grunderwerbsteuer Veräußerungsvorgänge von Immobilien.

Grundsteuer

Sie ist im Grundsteuergesetz (GrundStG) geregelt und variiert über ein komplexes System von Bewertungsgrundlagen von Gemeinde zu Gemeinde, sie ist eine Gemeindesteuer. Grundsteuer wird jährlich erhoben. Ihre Berechnung erfolgt über den sogenannten Einheitswert, der sich in zwei Arten A und B aufspaltet, je nachdem, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Weiterhin kommen  eine Grundsteuermesszahl und ein Hebesatz hinzu. Der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Etwas bizarr mutet an, dass in einigen Bundesländern als Annex zur Grundsteuer Kirchensteuer erhoben wird. Viele rechtliche Probleme entstehen bei Eigentumsnachfolgen.

Grunderwerbsteuer

Veräußerungsvorgänge von Immobilien unterliegen der Ländersteuer Grunderwerbsteuer, deren Höhe von Bundesland zu Bundesland differiert. Zurzeit werden Sätze zwischen 3,5 % und 6,5 % erhoben. Die Grunderwerbsteuer knüpft an die rechtliche Verwirklichung eines zugrundliegenden Erwerbsgeschäftes an und nimmt alle Beteiligten des Geschäfts gesamtschuldnerisch in Anspruch.

Sie kennt einen ganzen Katalog von Ausnahme- und Befreiungstatbeständen etwa im Erbfall. Die Bestimmung ihrer Berechnungslage ist häufig sehr streitig. Grundsätzlich als Wert der Gegenleistung in § 8 Abs. 1 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) definiert, werden viele Sachverhalte problematisch. Ein bereits in Dutzenden gerichtlichen Verfahren erörterter Streitpunkt  ist die Frage, wie der Wert in Verträgen zu beurteilen ist, bei denen Grundstückskauf und Bauauftrag eine Einheit bilden.

Unter dem Stichwort Einheitsvertrag ist dies ein rechtlicher Klassiker unter den möglichen Problemen im Bereich Grunderwerbsteuergesetz. Bauherren, die Immobilie und Hausbau in einem Zug erwerben, sind gut beraten, sich vor Abfassung der Verträge fachanwaltlich auch zur Grunderwerbsteuer informieren zu lassen. Den zuständigen Behörden entgehen im Übrigen keine Immobilienveräußerungen, da die diese Geschäfte beurkundenden Notare der Behörde eine Anzeige zum Veräußerungsgeschäft machen müssen.

Weitere Steuerfragen im Zusammenhang mit Immobilien

Immobilien spielen steuerrechtlich vielfach eine Rolle, unter anderem:

  • Sie können abgesehen von Grund und Boden als Abschreibung Steuerlasten mindern.
  • Wer als Privatmann eine Immobilie veräußert und diese weniger als 10 Jahre in seinem Eigentum hatte, muss den Gewinn als Veräußerungsgewinn versteuern.
  • Beim Unternehmen unterliegen entsprechende Gewinne der Körperschaftssteuer.
  • Mieteinkünfte unterliegen jeweils der Einkommen- und Körperschaftssteuer.
  • Die Wohnraumvermietung ist von der Umsatzsteuer befreit.

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Schon mancher Bauherr kam mit der zum aktuellen Zeitpunkt unerwarteten zusätzlichen finanziellen Belastung durch die Grunderwerbsteuer in wirtschaftliche Bedrängnis. Viele Grundstückverkäufer ärgern sich, weil sie in Unkenntnis der 10jährigen Spekulationsfrist ihren Gewinn aus dem Immobilienverkauf der Steuer unterwerfen mussten. Seien Sie klüger. Lassen Sie sich rund um die Immobilienbesteuerung von kompetenten Rechtsanwälten und Steuerberatern begleiten. Wo Sie diese finden? Auf www.advogarant.de suchen Sie den Berater Ihres Vertrauens ganz in Ihrer Nähe.

Themen und Fachbeiträge zum Immobilienbesteuerung

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    Wer seine Abwasseranlage mittels einer Rohrleitungskamera auf Dichtheit prüfen lässt, erhält eine Steuerermäßigung von 20 Prozent der Kosten.

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    Verdeckte Gewinnausschüttung einer spanischen Sociedad Limitada an inländischen Anteilseigner infolge unentgeltlicher Nutzung einer Ferienimmobilie.

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    Maklerkosten können Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein

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    Minderung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer bei Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch den Veräußerer.

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  • steuerspar-urteile.de

    Erzeugung von Strom und Wärme durch ein Blockheizkraftwerk im selbst genutzten Einfamilienhaus.

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  • steuerspar-urteile.de

    Sind Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar?

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  • steuerspar-urteile.de

    Die Ungleichbehandlung von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern im Grunderwerbsteuerrecht ist verfassungswidrig.

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  • steuerspar-urteile.de

    Aufwendungen für die Sanierung eines Gebäudes als außergewöhnliche Belastungen.

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  • steuerspar-urteile.de

    Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.

    Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

    Der Kläger hatte 1994 ein Wohngebäude erworben, dieses vermietet und hieraus Einkünfte erzielt. Im Jahr 2001 veräußerte er das Gebäude mit Verlust. Mit dem Veräußerungserlös konnten die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen nicht vollständig abgelöst werden. Dadurch musste der Kläger auch im Streitjahr 2004 noch Schuldzinsen für die ursprünglich aufgenommenen Verbindlichkeiten aufwenden.

    Das Finanzamt erkannte die vom Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung für 2004 geltend gemachten „nachträglichen Schuldzinsen“ nicht als Werbungskosten an.

    Der BFH gab dem Kläger Recht. Die geltend gemachten Schuldzinsen seien zu Unrecht nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt worden. Damit hielt der BFH an seiner bisherigen – restriktiveren - Rechtsprechung zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht länger fest.

    Er begründet seine Rechtsprechungsänderung einerseits mit der im Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom Gesetzgeber getroffenen Grundentscheidung, Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken innerhalb einer auf zehn Jahre erweiterten Frist zu erfassen.

    Andererseits mit der gesetzestechnischen Verknüpfung von privaten Veräußerungsgeschäften mit einer vorangegangenen steuerbaren und steuerpflichtigen Nutzung des Grundstücks durch die Regelung des Einkommensteuergesetzes. Diese bewirke, dass die Ermittlung des Gewinns aus einem steuerbaren Grundstücksveräußerungsgeschäft strukturell der Ermittlung des Gewinns aus der Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Betriebsvermögens gleichgestellt werde.

    Vor diesem Hintergrund sei es folgerichtig, den nachträglichen Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf den im Streitfall zu entscheidenden Sachverhalt auszuweiten und damit die notwendige, steuerrechtliche Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei den Gewinn- und bei den Überschusseinkünften wieder herzustellen.

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  • steuerspar-urteile.de

    Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückshandel durch Aufteilung im Kaufvertrag.

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  • RA Dr. Heinrich Schaefer-Drinhausen

    Eigentum mit steuerlichem Flair - Altbauten können einen hohen, steuerlichen Reiz haben, wenn sie als Denkmal anerkannt werden.

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  • RA Dr. Heinrich Schaefer-Drinhausen

    Beim Elternhaus ist ein steuerfreier Erwerb möglich.

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  • steuerspar-urteile.de

    Der 13. Senat des Finanzgerichts Münster hat klargestellt, dass Anschaffungsnebenkosten auch bei einem unentgeltlichen Erwerb abzugsfähig sind.

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  • steuerspar-urteile.de

    Erd- und Pflanzarbeiten im Garten sind als Handwerkerleistung steuerbegünstigt.

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  • steuerspar-urteile.de

    Vorsteuerabzug für Photovoltaikanlage bei Neueindeckung des Daches einer Scheune

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  • steuerspar-urteile.de

    Einschränkung des Vorsteuerabzugs bei von Ehegatten errichteten sowohl unternehmerisch als auch privat genutzten Gebäuden.

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  • steuerspar-urteile.de

    Eine rückwirkende Verschärfung bei im Voraus geleisteten Erbbauzinsen ist verfassungswidrig.

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  • Rechtsanwältin Gabriele Renken-Röhrs

    Capital Gains Tax und Drei-Objekt-Grenze

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  • steuerspar-urteile.de

    Bundesfinanzhof (BFH) hält eine allgemeine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für erforderlich.

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  • steuerspar-urteile.de

    Einkunftserzielungsabsicht bei der Vermietung von Gewerbeobjekten

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  • steuerspar-urteile.de

    Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen kann auch von Ehegatten nur für eine Wohnung in Anspruch genommen werden.

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  • steuerspar-urteile.de

    Bilanzsteuerrechtliche Behandlung von schadstoffbelasteten Grundstücken

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  • steuerspar-urteile.de

    Darf die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden von einem Flächenschlüssel statt von einem Umsatzschlüssel abhängig gemacht werden?

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  • steuerspar-urteile.de

    Rückwirkende Verlängerung der Veräußerungsfrist bei Spekulationsgeschäften von zwei auf zehn Jahre.

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  • steuerspar-urteile.de

    Verlängerung der Spekulationsfrist bei Grundstücksveräußerungsgeschäften ist teilweise verfassungswidrig.

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  • steuerspar-urteile.de

    Gewerblicher Grundstückshandel: Zwischenschaltung einer nicht funktionslosen GmbH ist grundsätzlich nicht missbräuchlich.

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