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Anerkennung von Verlusten

Dauerhafte Verluste aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien erkennt das Finanzamt nicht immer an.

Nur wenn der Grundbesitzer die Absicht hat, auf lange Sicht mit der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen, kommt es zu einer steuerlichen Anerkennung von Verlusten. Bei der Beurteilung, ob der Steuerzahler die Absicht hat, einen Totalüberschuss zu erzielen, kommt es allerdings nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks an.

Bei der Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds gelten die gleichen steuerlichen Grundsätze.

Die Überschusserzielungsabsicht muss allerdings sowohl auf der Ebene der Gesellschaft als auch auf der Ebene des einzelnen Gesellschafters gegeben sein. Besteht bereits auf der Ebene des Fonds keine Einkunftserzielungsabsicht, können auch den einzelnen Gesellschaftern keine steuerlich relevanten Einkünfte zugerechnet werden. Ist hingegen auf der Ebene der Fondsgesellschaft die Überschusserzielungsabsicht gegeben, kann dennoch die Einkunftserzielungsabsicht einzelner Gesellschafter zu verneinen sein. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn sich ein Anleger nur kurzfristig zur Erzielung von Steuervorteilen an der Gesellschaft beteiligt oder wenn er seine Beteiligung mit teurem Fremdkapital finanziert und deshalb keinen Totalüberschuss erwirtschaften kann.

Der Bundesfinanzhof geht in ständiger Rechtsprechung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung davon aus, dass bei einer auf Dauer angelegten Vermietung der Steuerzahler grundsätzlich beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Bei Vorliegen besonderer Umstände gilt diese typisierende Betrachtung jedoch nicht, so dass dann die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer vom Steuerzahler darzulegenden Prognose zu ermitteln ist.

Ist die Vermietungstätigkeit hingegen nicht auf Dauer angelegt, gelten die Grundsätze von vornherein nicht.

Nach einem Urteil des Finanzgerichtes Hamburg vom 15. Dezember 2009 (Aktenzeichen: 2 K 247/08) kann der Fiskus jedoch nicht allein aufgrund der Angaben im Fondsprospekt von einer zeitlich begrenzten Beteiligung eines Investors ausgehen. In dem Urteilsfall hatte die Fondsgesellschaft in ihrem Prospekt eine Planung über 22 Jahre aufgestellt und dem Anleger eine Kündigungsmöglichkeit nach 20 Jahren eingeräumt. Das Finanzamt hatte deshalb einem Investor eine von vornherein zeitlich begrenzte Beteiligung unterstellt. Die Fondsbeteiligung sollte dem Anleger zur Alterssicherung dienen. Auch bei der Fondsgesellschaft lagen keine Anhaltspunkte vor, die für eine befristete Investition sprachen. Deshalb verpflichteten die Hamburger Steuerjuristen das Finanzamt, die Überschusserzielungsabsicht ohne weitere Prüfung typisierend anzunehmen.


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Über den Autor

RA Dr. Günther Hemmerling

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