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Privatgutachten II

Kosten eines außergerichtlichen Sachverständigen können als Schadenersatz geltend gemacht werden.

Bei baurechtlichen Streitigkeiten wird oft bei dem Verdacht von Baumängeln (zum Beispiel Feuchtigkeit im Mauerwerk, Risse im Putz, mangelnder Schallschutz und so weiter) durch den Bauherren (beziehungsweise durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder deren Verwalter) ein Sachverständiger beauftragt. Dieser soll zur Beweissicherung ein Gutachten über die (tatsächlich oder vermeintlich) vorliegenden Baumängel erstellen. Erfolgt die Beauftragung ohne ausdrückliches Einverständnis der Gegenseite hat das Gutachterergebnis in einem späteren Rechtsstreit vor Gericht nicht die selbe Beweiskraft wie das Gutachten eines gerichtlich beauftragten Sachverständigen (bloßes „Privagutachten“).

Dennoch kann die Beauftragung eines „Privat-Gutachters“ sehr sinnvoll sein, um für einen späteren Rechtsstreit eine verlässliche Grundlage für die behaupteten Baumängel zu haben. Oft deckt der Gutachter auch Mängel auf, die äußerlich gar nicht erkennbar waren („verdeckte Mängel“, wie zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk oder im Putz der Fassade). Die Kosten des privat (also außergerichtlich) beauftragten Sachverständigen sind dabei nicht verloren. Vielmehr können sie als Schadenersatz (Mangelfolgeschaden) verlangt werden. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt / Main vor kurzem - im Einklang mit der früheren Rechtsprechung anderer Gerichte - bestätigt (Aktenzeichen: 26 U 19/08).

Der Bauträger / Bauunternehmer muss also die Gutachter-Kosten des privat beauftragten Sachverständigen ersetzen.

Zu den erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung von (Bau-)Mängeln gehören nach der Rechtsprechung auch alle Aufwendungen, die zur Auffindung der Schadensursache notwendig sind. Ferner gehören hierzu neben den Sachverständigenkosten insbesondere auch das Honorar des Architekten, der die Bauleitung bei der Mängelbeseitigung überwacht sowie die Kosten des Rechtsanwalts, der mit der Durchsetzung von Mängelansprüchen beauftragt wurde.

Für die Ersatzfähigkeit der Kosten spielt es übrigens keine Rolle, wenn sich in einem späteren Rechtsstreit heraus stellt, dass die Feststellungen des privat beauftragten Sachverständigen in dessen Gutachten (zum Teil) falsch sind. Der Höhe nach sind die Kosten des „privaten“ Sachverständigen bis zu etwa 120 Euro pro Stunde zu ersetzen. Dabei ist es unerheblich, dass gerichtlich bestellte Sachverständige in der Regel nur 90 bis 95 Euro pro Stunde bekommen. Die gesetzlichen Vorgaben für gerichtliche Sachverständige nach dem so genannten Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz (JVEG) sind nicht zwingend. Zulässig ist eine Abweichung gegenüber den Stundensätzen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen von bis zu zirka 25 Prozent.

Unabhängig von dieser Rechtsprechung sollte jedoch stets überlegt werden, wie sich ein Bauherr beim Auftreten von Baumängeln verhalten sollte.

Das Vorgehen ist für alle gleich, egal ob Auftraggeber, Käufer, Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise deren Verwalter Zunächst müssen Sie die Mängel natürlich ordnungsgemäß rügen und den Bauträger / Bauunternehmer zur Beseitigung der Mängel auffordern und eine Frist zur Nachbesserung setzen. Achten Sie unbedingt darauf, dass die erkennbaren Mängel bei der Abnahme der Bauleistung in ein schriftliches Abnahmeprotokoll aufgenommen werden - ansonsten können Ansprüche wegen Mängeln ausgeschlossen sein. Holen Sie anwaltlichen Rat ein wenn die Gegenseite die Mängel bestreitet.

Dann wägen Sie wiederum ab, welches Vorgehen am sinnvollsten und/oder kostengünstigsten ist. Statt einseitig einen Gutachter zu beauftragen, können Sie auch mit der Gegenseite einvernehmlich einen Sachverständigen beauftragen (Schiedsgutachten). Ist das nicht möglich, können Sie anstelle eines „normalen“ Klageverfahrens ein (deutlich billigeres), so genanntes selbstständiges Beweisverfahren bei Gericht einleiten. Zu klären ist außerdem, ob das Kauf-Gewährleistungsrecht nach den §§ 434 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) oder das Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB) anwendbar ist. Welche Rechte wollen respektive sollen Sie am Besten wegen der Baumängel geltend machen - Beseitigung der Mängel, Minderung des Kaufpreises, Rücktritt vom Kaufvertrag oder etwas anderes?


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Über den Autor

RA Maximilian Koch, M.B.A.

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