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Immobilien stellen keinen Wert an sich dar; dieser ergibt sich erst durch zeitlich veränderliche Nachfrage.

 Wertvorstellungen und Preise sind folglich als

  • dynamische,
  • realistische und
  • zeitpunktbezogene

 

Größen zu begreifen. Die praktische Grundstücksbewertung verlangt nach einer dies berücksichtigenden Wertkonvention, einem objektiven Wert- und Preismaß. Dieses ergibt sich aus der Summe marktweit durchgesetzter Preisvorstellungen. Naturgemäß sind Übertragungen bzw. Preise auszublenden, die unter anderen als marktüblichen Gepflogenheiten und Verhältnissen zustande kommen. Ein Einbezug von Preisen, die im Zuge von Zwangsversteigerungen, innerbetrieblichem Grundstücksverkehr usf. entstehen, führt zu Verzerrungen des Preisspiegels, die Versuchen marktgerechter Objektivierung der Bewertungsgrundlage widersprechen müssen.

Ziel der Grundstücksbewertung ist es, den Verkehrswert jeweiliger Objekte zu bestimmen.

Der Gesetzgeber definiert diesen in § 194 BauGB als durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Bewertung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Dieser Begriffsbestimmung wohnt das Gebot inne, nach betriebswirtschaftlichen oder bautechnischen Verfahren ermittelte Ergebnisse (Sach- bzw. Ertragswert) marktbezogen anzupassen. Praktisch wirft es Schwierigkeiten auf, diese Anforderung zu erfüllen. Mangelnde Markttransparenz, unzureichende Datengrundlagen, die Vielzahl wertbildender Faktoren eröffnen Ermessensspielräume. Dass Lage, Größe und Zuschnitt von Grundstücken deren Wert beeinflussen, liegt auf der Hand. Die Bedeutung rechtlicher Gegebenheiten fand hingegen erst mit der 1976er Novellierung des Baugesetzes Eingang in die Verkehrswertdefinition.

Angesichts der Vielfalt und Vielschichtigkeit lösungsbedürftiger Fragen bestehen unterschiedliche Meinungen, wie dieser oder jener Gesichtspunkt zu bemessen ist.

Die Reihe uneinheitlicher Auffassungen ist lang und manche Haltung schwer nachvollziehbar. So bildet das Nutzungspotential von Grundstücken ein häufig übersehenes oder gar verneintes, wenngleich entscheidendes Wertbemessungskriterium. Dies bedeutet, dass sich die Verkehrswertermittlung auf die ideale Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks und nicht auf derzeitige Nutzungen richten sollte - sofern eine Umwandlung als marktüblich und rechtlich statthaft zu erachten ist. Den Wert eines als Laden- und Geschäftshaus nutzbaren Wohngebäudes in 1A-Citylage unter Ansatz der Ist-Nutzung bemessen zu wollen, bedeutet eine Verkennung marktüblicher Grundsätze. Unbegründet erscheint solch ein Ansatz allemal, wird berücksichtigt, dass der Markt sich abzeichnende bzw. erwartete Nutzungsmöglichkeiten mit sprunghaften Preiszuschlägen beantwortet - etwa im Zuge einer Entwicklung von Ackerland zu Bauerwartungsland.

Ebenso wie das Sachwertverfahren liefern ertragswertorientierte Ansätze nur in Ausnahmefällen dem Verkehrswert entsprechende Ergebnisse. Dieser Sachverhalt erstaunt nicht. Praktisch lassen sich die zahlreichen zu berücksichtigenden Einflussgrößen schwerlich zu einem Marktpreisen entsprechenden Wert verschmelzen. Ob dieses Manko als tragisch zu betrachten ist, darf bezweifelt werden, sofern man sich dessen bewusst ist und aus dem Marktgeschehen abgeleitete Zu- und Abschläge einkalkuliert.
Die beobachtbare Mittelung sach- und ertragswerttheoretisch hergeleiteter Ergebnisse schafft hingegen weder erhöhte Genauigkeit noch gesteigerte Marktnähe. Sie führt ins Niemandsland. Selbst wenn die fallbezogen unterschiedliche Eignung beider Verfahren außer acht gelassen wird, stellt sich die Frage, inwiefern eine Durchschnittsbildung zweckdienlich sein sollte. Zum Verkehrswert führt sie lediglich zufällig.

Sachverständig angewandt, liefern betriebswirtschaftlich und bautechnisch ausgerichtete Verfahren Näherungswerte, die als Grundlage der Verkehrswertermittlung gute Dienste zu leisten vermögen. Einschränkend festzustellen ist gleichwohl, dass das Sachwertverfahren mit Blick auf die an sich interessierende Marktgängigkeit von Immobilien irrational anmutet. Es ist von mehr »akademischem Interesse«.

Gutachterliches Erfahrungswissen und Fingerspitzengefühl entscheiden darüber, ob letztlich marktnahe Ergebnisse vorliegen. Daran werden auch verfeinerte empirische Grundlagen wenig ändern.
Nach vereinheitlichten Maßstäben ermittelte, über Rechnernetzwerke abrufbare Daten führen künftig zu erhöhter Entscheidungssicherheit; implizit bedeutet dies, dass Sach- und Ertragswertverfahren mehr und mehr zugunsten des unmittelbaren Vergleichs in den Hintergrund treten.

Welche Unterlagen braucht der Gutachter vom Auftraggeber um eine zügige, fach- und sachgerechte sowie objektive Bewertung vornehmen zu können?

  1. ein aktueller Grundbuchauszug
  2. Lageplan mit ausgewiesenem Maßstab
  3. Objektpläne
  4. Berechnung des umbauten Raumes (Kubatur)
  5. Berechnung der Wohn- und Nutzflächen
  6. Miet- und/oder Pachtverträge (falls vermietet oder verpachtet)
  7. evtl. frühere Gutachten, falls vorhanden
  8. Bei ETW: wertrelevante Eigentümerbeschlüsse der letzten 2 Jahre
  9. Bei ETW: Neben- und Hauskostenabrechnung der letzten 2 Jahre
  10. Vollmacht zur Beschaffung von objektbezogenen Daten und Fakten bei den Behörden

Aus der Praxis wird ersichtlich, dass der Verkehrswert der Wert ist, der am häufigsten benötigt wird.

Lediglich in einigen Spezialfällen, wie zum Beispiel bei der Beleihung, der Versicherung und der steuerlichen Bewertung sind andere Werte maßgebend. Aber auch viele Banken ermitteln heutzutage zunächst den Verkehrswert und leiten daraus den Beleihungswert ab. Zudem gilt in der steuerlichen Bedarfsbewertung, dass bei strittigen Fällen der Verkehrswert und nicht der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert zugrunde zu legen ist.

In vielen Fällen bildet auch das möglicherweise bestehende Nutzungspotential des betreffenden Grundstücks ein häufig übersehenes, wenngleich entscheidendes Wertbemessungskriterium. Dies bedeutet, dass sich die Verkehrswertermittlung, in bestimmten Fällen und in Abhängigkeit vom genauen Wortlaut des Gutachtenzwecks, auf die ideale Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks und nicht auf derzeitige Nutzungen richten sollte, sofern eine Umwandlung als marktüblich und rechtlich unbedenklich zu erachten ist.

Der Begriff des Sachverständigen oder Gutachters ist nicht gesetzlich geregelt.

Ebenso gibt es keinerlei Verordnungen o. ä. in denen die allgemeinen oder speziellen Voraussetzungen zur Ausübung des Sachverständigenberufes festgelegt sind. Umso bedeutsamer ist es, den Sachverstand sowie das fundierte Fachwissen des Sachverständigen objektiv einschätzen zu können. Um alle wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen, muss der Sachverständige nicht nur über eine fundierte Ausbildung technischer und wirtschaftlicher Art verfügen sondern sollte auch als aktiver und erfahrener Teilnehmer am Markt die Kompetenz besitzen, mögliche wertbeeinflussende Faktoren korrekt zu bewerten.

Ganz gleich, ob für die private Vermögensplanung oder den professionellen Gebrauch: Der Nutzen eines Wertgutachtens steht und fällt mit der Realitätsnähe der getroffenen Aussagen und ermittelten Daten. Immobilien gehören zu den wertbeständigsten Kapitalanlagen. Daher erfreuen sie sich bei gewerblichen Investoren ebenso wie bei privaten Geldanlegern nach wie vor besonderer Beliebtheit.
Außerdem stehen das Haus oder die Wohnung zur Eigennutzung auch auf der Wunschliste der meisten Bundesbürger ganz oben.

Wie viel ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung aber wirklich wert ist, das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Nur eine umfassende und sorgfältige Wertermittlung durch den Fachmann schafft hier Klarheit.

Über den Autor

Thomas H. Garthe


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Thomas H. Garthe

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