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Altlasten

Grundstückseigentümer sehen alt aus, stoßen sie auf eine Altlast.

Die Erlebniswelt von Grundstückseigentümern und solchen, die es werden wollen, ist oft zwiespältig. Auf der einen Seite stehen Ideen, Erwartungen und Pläne, nicht selten unterstützt durch bunte und verlockende Verkaufsgespräche und Prospekte. Auf der anderen Seite finden sich enttäuschte und verunsicherte Erwerber später in Anwaltskanzleien wieder, sobald sie erfahren, dass sie wegen einer Altlast im Boden oder im Gebäude, auch wenn sie nicht von ihnen stammt, für die Sanierung haften können. Gegen menschliche Ahnungslosigkeit oder Leichtsinn ist natürlich kein Kraut gewachsen. Gefördert wird ein solches Geschäft aber auch durch den Zwang des Anbieters, durch den Verkauf von Immobilien seine Finanzkraft zu verbessern. Dem Zwang unterliegen nicht nur private Unternehmen, sondern auch klamme Kommunen.

Die Rechtslage hat sich bei Altlasten zwar schon seit März 1999 verändert, als ein neues Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) in Kraft trat, zu dem inzwischen die Mehrzahl der Länder neue ergänzende Landesgesetze geschaffen haben. In das Bewusstsein der breiten Bevölkerung ist diese neue Rechtslage aber bis heute nicht getreten.

Hier herrscht vielmehr die zivilrechtlich geprägte Vorstellung, dass man Risiken und Lasten vertraglich frei verteilen kann. Das BBodSchG dient als typisches Polizeirecht vorrangig dem Ziel, schnell und effektiv Gefahren aus Bodenbelastungen zu beseitigen und dabei möglichst immer einen zahlungsfähigen Sanierungsverantwortlichen zu finden. Die zivilrechtlichen Abreden spielen dabei keine Rolle. Dies war im Gesetzgebungsverfahren der ausdrückliche Wunsch der Bundesländer, rote wie schwarze, um die Länderhaushalte von Sanierungskosten freizuhalten. Deshalb kann die Sanierungspflicht nicht nur den schuldigen Verursacher der Altlast treffen, sondern auch den neuen Eigentümer.

In einer Bundesgerichtshof (BGH)-Entscheidung vom 2. April 2004 ging es um die Frage des Rückgriffs des neuen Eigentümers wegen seiner Kosten nach einer Sanierung gegen den Verursacher. Das BBodSchG hat zwar hier aus Gründen der materiellen Gerechtigkeit eine neue Möglichkeit geschafften. Diese kann aber vertraglich wieder ausgeschlossen werden. Für neue Verträge ist diese Möglichkeit einfach zu nutzen (Kaufpreisermäßigung in Höhe der Sanierungskosten gegen ausdrücklichen Verzicht auf den Rückgriff gegen den Verkäufer). Da der BGH diesen Anspruch aber auch für Verträge gibt, die weit vor dem neuen BBodSchG abgeschlossen wurden, müssen auch alte Verträge hinsichtlich solcher rechtlichen Risiken überprüft werden. Der BGH weist auch darauf hin, dass der Ausschluss des Rückgriffs nicht automatisch allein durch den bloßen Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer erfolgt.

Das Problem des unvermuteten Rückgriffs betrifft aber nicht nur den Verkäufer, sondern auch den Vermieter.

In der Entscheidung des BGH vom 28. Juli 2004 wollte ein Vermieter vom Mieter die Sanierungskosten zurück haben, die er für die Entfernung von Wachs aus dem Boden aufbringen musste. Der Mieter hatte mietvertragsgemäß neue PKW vor dem Verkauf entwachst. Auch hier lag ein Vertrag vor dem BBodSchG vor. Der Vermieter hatte im Mietvertrag zur Unterhaltung der Mietsache auf die gesetzliche Regelung verwiesen, die diese Aufgabe aber dem Vermieter zuweist. Damit konnte er sich dann auch nicht mehr bodenschutzrechtlich an den Mieter halten. Zumindest bei Verlängerungen von Mietverträgen muss hier der Vermieter seinen Vertrag überprüfen, ob Mietertrag und Sanierungsrisiko zusammenpassen. Wer als Vermieter einen für den Boden gefährlichen Betrieb des Mieters zugelassen hat, trägt immer einen Teil des Schadens hierfür mit.

Dann lenkt der BGH mit seiner Entscheidung vom 4. November 2004 wieder auf die Fälle der arglistigen Täuschung.

Im Vertrag hatte der Verkäufer erklärt, von Schadstoffen im Grundstück nichts zu wissen, was nicht zutraf. Schon im Jahr 2000 hat der BGH entschieden, dass auch bei einem bloßen Verdacht einer Altlast eine Aufklärung des Käufers hierüber erfolgen muss. Ein solcher Hinweis schreckt gerade heute mögliche Käufer ab. Durch die Schuldrechtsreform von 2002 hat sich die Verjährungsfrist bei Arglist im Kaufrecht zudem von 30 auf 3 Jahre verkürzt. In der Entscheidung vom November 2004 hat der BGH als Schaden wegen des belasteten Gebäudes die Sanierungskosten anerkannt. Allerdings bleibt die Frage offen, ob nicht auch nach ordnungsgemäßer Sanierung wegen der naturwissenschaftlichen Unwägbarkeiten zusätzlich ein merkantiler Minderwert, ähnlich wie bei einem ordnungsgemäß reparierten Auto, verbleibt.

Bei der Auswahl der kaufrechtlichen Ansprüche wegen der Täuschung muss der Käufer auch bedenken, dass er beim Behalten des Grundstücks immer das Risiko trägt, die Sanierung bezahlen zu müssen, nur mit der Möglichkeit des Rückgriffs gegen den Verkäufer. Auch bei dem kaufrechtlich möglichen Rücktritt vom Vertrag war das belastete Grundstück zumindest eine Zeitlang sein Eigentum. Das BBodSchG knüpft erstmals auch hieran eine dauernde Haftung, auch nach Eigentumsaufgabe nach Rücktritt. Wenn der getäuschte Erwerber weder beim eigenen Erwerb noch beim Weiterverkauf gutgläubig ist, haftet er lebenslänglich.

Beim Weiterverkauf kennt der getäuschte Eigentümer die Altlast zwangsläufig. Beim vorausgegangenen Erwerb zwar sicherlich noch nicht, allerdings kann die Altlastenklausel im Vertrag auch schon seinen guten Glauben zerstören. Denn ohne konkreten Anlass auch keine Klausel! Um diesem Risiko zu entgehen, über das die Gerichte noch nicht entschieden haben, muss der Käufer den Vertrag anfechten und damit von Anfang an nichtig machen. Dann war er auch zu keiner Sekunde Eigentümer.

Fazit: Bei belasteten Grundstücken wird man durch Schaden nicht immer klug, aber sicherlich leicht arm. Der kluge Mann baut deshalb vor und macht sich vor dem Kauf schon kundig. Der Rat eines Notars alleine reicht dazu aber nicht aus. Denn er steht zwischen den Parteien.


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Über den Autor

RA Hellmuth Mohr

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