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Sachverständige - Baugrund

Der Baugrund ist nicht nur im Wortsinne Grund eines Bauwerks - tatsächlich ist er eine der wichtigsten Kenngrößen für ein Baugrundstück. Seine Beschaffenheit prägt die Statik und damit auch mögliche Baumaterialien. Besondere Anforderungen wie zum Beispiel "Weiße Wannen" zur Abdichtung gegen Grundwasser sind vom Baugrund abhängig. Altlasten im Baugrund können ein ganzes Bauvorhaben be- und verhindern sowie den gutgläubigen Grundstückskäufer finanziell ruinieren.

Sachverständiger für Baugrund - wie Bauherren weder die Katze im Sack noch den Sondermüll im Boden kaufen

Garant des Bauherrn gegen böse Überraschungen aus dem Boden ist ein Sachverständiger für Baugrund. Sein Aufgabenbereich ist vielfältig. Seine Arbeit ist so wichtig, dass falsche Begutachtungen für den Sachverständigen auch mit erheblichen Haftungsrisiken belegt sind. In Bauprozessen ist er ebenfalls oft einer der wichtigsten Sachverständigen.

Baugrundgutachten: Grundsätze

Verschiedene Vorschriften schreiben die Einholung von Baugrundgutachten vor.

Dazu gehören:

  • DIN 1054 mit Verweis auf DIN 1020 in Verbindung mit EU-Regelungen
  • Landesbauordnungen
  • Bundesbodenschutzgesetz in § 4 und § 9
  • Teil A der Verdingungsleistungen für Bauleistungen VOB A § 9

Ein Baugrundgutachten ist ein geologisches Gutachten. Technisch geht man so vor, dass man an den späteren Ecken des zu errichtenden Baus mehrere Meter in die Tiefe bohrt. Regelmäßig geht man dabei noch etwa drei Meter unter das geplante Fundament tiefer in den Boden.  Ein Sachverständiger für Baugrund kann mit seinen Untersuchungen zum Bodengrund beginnen, wenn zumindest grobe Vermessungspläne vorliegen.

Inhaltlich befasst sich das Bodengutachten mit folgenden Punkten:

  • Angaben zu den allgemein Bodengrundverhältnissen
  • geologisches Profil
  • hydrologische Verhältnisse (Sickerfähigkeit/Bodendurchlässigkeit)
  • Baugrundkennwerte und Eigenschaften
  • Verdichtbarkeit, Frosverhältnisse und Lagerungsdichte

Sachverständige für Baugrund - Qualifikation und Ausübung der Sachverständigentätigkeit

Sachverständige für Baugrund sind im Regelfall Ingenieure mit Zusatzqualifikation oder auch Geologen. Viele haben ganz spezielle Fachgebiete wie Altlasten oder Feuchtigkeit. Regelmäßig werden Sachverständige von bestimmten Institutionen wie den Industrie- und Handelskammern bestellt und öffentlich vereidigt.

Damit wird ihnen sowohl besondere Sachkenntnis bescheinigt, als auch besondere Verantwortung auferlegt. Haftungsfragen, die sich im Zusammenhang mit Gutachten eines Sachverständigen für Baugrund ergeben, können in sehr komplexe rechtliche Sachverhalte einmünden. Häufig haftet der Sachverständige nicht nur gegenüber seinem eigentlichen Auftraggeber. Beauftragt etwa der Bauträger ein Baugrundgutachten, das sich später als fehlerhaft erweist, erstreckt sich die Haftung unter Umständen auch auf  den späteren Käufer von Grundstück und Bauwerk.

Grundsätzlich ist der Vertrag zur Gutachtenerstellung ein Werkvertrag im Sinne von § 631 des Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Sachverständige schuldet somit ein mangelfreies Werk. Typische Fehlerquellen bei Gutachten in diesem Bereich sind fehlerhafte, weil veraltete technische Standards oder der fehlende Hinweis auf die Erforderlichkeit von Spezialgutachten unter vielen anderen.

Da auch die Zusammenarbeit mit vielen Beteiligten notwendig ist - zum Beispiel mit Architekten und Statikern - sowie ein Sachverständiger für Baugrund auch auf Informationen Dritter angewiesen ist, ist im Falle von fehlerhaften Gutachten stets eine ganze Gemengelage von Tatsachen - und Rechtsfragen zu klären. Meist ebenfalls gutachterlich.

Typische Baugrund Probleme

Neben der legendären "Weißen Wanne", deren Erforderlichkeit ein Bodengutachten feststellen wird, sind besonders Altlasten für den Bauherrn tückische Fallen.

Sie können im Einzelfall ein Grundstück unbebaubar und unbenutzbar machen sowie den Eigentümer zu kostspieligen Entsorgungsmaßnahmen verpflichten. Es kann dabei zu bösen Überraschungen kommen, wenn in üblicher Weise der Baugrund innerhalb der Hausecken geprüft wurde und die Altlasten sich unter dem restlichen Grundstück verteilen. Deshalb müssen die kleinsten Hinweise auf Altlasten beachtet werden und erfordern eventuell eine Ausdehnung der Untersuchungsfläche.

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