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Rechtsanwälte - Zwangsversteigerungsrecht

Die Zwangsversteigerung ist das letzte Mittel, um den Forderungen eines Gläubigers nachzukommen. Ihr vorausgegangen sind in der Regel langwierige, durchaus bilaterale Bemühungen, diese drastische Maßnahme irgendwie zu verhindern. Ein wichtiger Grund dafür liegt im komplizierten und für Außenstehende wie für Betroffene oft nur schwierig zu kalkulierenden Verlauf sowie der langwierigen Dauer eines solchen Verfahrens. Grundsätzlich gilt, dass eine Immobilie nach den Regeln der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen versteigert werden kann.

Ziel des Verfahrens ist aus Sicht des Gläubigers, ein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht oder ein Wohnungseigentum zu veräußern, um so die eigene Forderung und gegebenenfalls auch die anderer Gläubiger aus dem Versteigerungserlös ganz oder soweit wie möglich zu befriedigen. Der Ablauf eines solchen Verfahrens ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt.

Bewegliche und unbewegliche Sachen

Das ZVG gehört gesetzessystematisch zum Zwangsvollstreckungsrecht der Zivilprozessordnung (siehe § 869 ZPO). Es regelt in Deutschland die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung als besondere Verfahren der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Dabei beschäftigt sich das ZVG mit zwei der drei Arten der Vollstreckung – in ein Grundstück oder in ein grundstücksgleiches Recht. Die dritte Vollstreckungsart stellt die Eintragung einer Sicherungshypothek als Zwangshypothek in das Grundbuch dar. Im Rahmen der Zwangsvollstreckung werden neben beweglichen Sachen auch unbewegliche Sachen zum Zwecke der Zwangsversteigerung versteigert – öffentlich und an den Meistbietenden.

Die Zwangsversteigerung von mobilen Gütern erfolgt meist durch einen Gerichtsvollzieher. Die Zwangsversteigerung von unbeweglichen Sachen erfolgt in einer öffentlichen Sitzung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das zu versteigernde Objekt liegt. Dieses kann ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück mit Ein- oder Mehrfamilienhäusern sein. Ebenso werden Gewerbegrundstücke, Eigentumswohnungen sowie Teileigentumsrechte wie Garagen, Einstellplätze, Ladengeschäfte oder Erbbaurechte behandelt.

Übergang aller Rechten und Pflichten

Der Ablauf des Versteigerungstermins sieht vor, dass die Verhandlung von einem Rechtspfleger geleitet wird. In deren Verlauf werden die Beteiligten – etwa Gläubiger und Schuldner sowie die im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer – befragt, ob Anträge zu den Versteigerungsbedingungen gestellt werden.

Der Rechtspfleger stellt die Versteigerungsbedingungen fest und gibt das geringste Gebot bekannt. Dieses setzt sich zusammen aus den eventuell bestehen, im Grundbuch eingetragenen Rechten und dem geringsten Bargebot. Nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten folgt die eigentliche Versteigerung mit der Mindestbietzeit von einer halben Stunde, in der Gebote abgegeben werden können.

Anschließend wird das höchste Gebot dreimal aufgerufen und nach dem dritten Aufruf die Versteigerung geschlossen. Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses durch das Gericht wird der Meistbietende neuer Eigentümer (§ 90 ZVG). Nutzung, Lasten und Gefahren gehen mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses auf den Meistbietenden als neuen Eigentümer über (§ 56 ZVG).

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