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Rechtsanwälte - Grundstücksrecht

Im engeren Sinne behandelt das Grundstücksrecht Fragen zum Grundstückskaufvertrag und dinglichen Rechten an Grundstücken. Als Grundlage dienen überwiegend Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Abhängig von dem Grad der Berechtigung unterscheidet das Grundstücksrecht zwischen dem Vollrecht an einem Grundstück (Eigentum), den grundstücksgleichen Rechten (Erbbaurecht) und den beschränkten dinglichen Rechten.

Zum Letztgenannten zählen die sogenannte Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, der Nießbrauch, die Reallast, das dingliche Vorkaufsrecht und die Grundpfandrechte, also Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.

Besondere Bedeutung

Aus juristischer Sicht besteht ein Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken, für die nur ein Grundbuchblatt geführt wird (§ 3 Absatz 1 Grundbuchordnung). Damit ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche genannt. Zum Grundstück gehört alles, was mit diesem über und unter der Erdoberfläche verbunden ist. Wegen der besonderen Bedeutung und dem in der Regel hohen Wert von Grundstücken sieht das Gesetz für die Übertragung eines Rechts an einem Grundstück eine spezielle Art des Vertragsschlusses vor.

Daraus folgt, dass der schuldrechtliche Grundstückskaufvertrag oder Schenkungsvertrag über ein Grundstück nach § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine notarielle Beurkundung benötigt. Diese dient vor allem dazu, den Grundstückseigentümer über die Tragweite seines Handelns aufzuklären. Der Notar hat eine umfassende Aufklärungspflicht. Er muss die Vertragsparteien ausführlich über die Rechtsfolgen eines Verkaufs informieren.

Eintragung ins Grundbuch

Die Eigentumsübertragung ist bei Grundstücken besonders geregelt. Weil es sich nicht um bewegliche Sachen handelt, lässt sich das Eigentum an ihnen nicht mit einem äußerlichen, erkennbaren Akt übertragen. Aus diesem Grund erfolgt bei ihnen die Einigung durch die sogenannte Auflassung (§ 935 BGB), die notariell beurkundet wird.

Die Übergabe wird schließlich durch die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch ersetzt (§ 873 BGB). Mit der Auflassungserklärung wird beim Grundbuchamt ein Antrag auf Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch gestellt. Erst mit der Eintragung geht das Eigentum auf den neuen Rechtsinhaber über. In Ausnahmefällen tritt der Eigentumsübergang bereits vor der Grundbucheintragung ein. Beispiele sind der Eigentumserwerb kraft Gesetzes – etwa durch Erbfolge – sowie ein behördlicher oder richterlicher Akt wie der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung.

Vormerkung

Bis der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen ist, kann es eine Weile dauern. Aus diesem Grund kann sich der Käufer sein Recht durch Eintragung einer sogenannten Vormerkung und damit den Anspruch auf Übereignung des Grundstücks sichern. In der Folge sind anderweitige Verfügungen des Noch-Eigentümers über das Grundstück dem Käufer gegenüber unwirksam.

Verkauft der Noch-Eigentümer das Grundstück ein weiteres Mal, so schaut der zweite Käufer in die Röhre. Sein jüngerer Kaufvertrag ist gegenüber dem Erstkäufer nicht wirksam. Für die Eintragung einer Vormerkung bedarf es einer Eintragungsbewilligung des Berechtigten, sprich: des Noch-Eigentümers.

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