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Zwangsräumung

Bereits am 17. November 2005 hat der Erste Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) (Az. I ZB 45/05 ) durch Beschluss entschieden:

“... der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 Zivilprozessordnung (ZPO) auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Absatz 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.”

Der Fall, der dieser Entscheidungen zu Grunde liegt, gehört zum mietrechtlichen Alltag. Aufgrund eines rechtskräftigen Räumungstitels betrieb der Gläubiger (Vermieter) die Zwangsräumung, für deren Durchführung der Gerichtsvollzieher einen Kostenvorschuss von 3000 Euro verlangte. Wie dies oft der Fall ist, war der Räumungsschuldner (Mieter) vermögenslos, weshalb der Gläubiger die Räumungskosten wohl nie zurückerlangen wird.

Der Vermieter machte an sämtlichen in die Wohnung eingebrachten Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend.

Der Gerichtsvollzieher erklärte, dass er die Wohnung bereits wegen mehrerer Vollstreckungsversuche kenne und die eingebrachten Gegenstände nur unpfändbaren Hausrat darstellten. Der Vermieter bestand dennoch auf seinem Vermieterpfandrecht und forderte den Gerichtsvollzieher auf, lediglich die Besitzeinräumung zu bewerkstelligen. Eine Zwangsräumung in der Form, dass sämtliche in der Wohnung befindlichen Gegenstände heraus geräumt und durch eine Spedition transportiert werden, sollte nicht durchgefüht werden.

Dies verweigerte der Gerichtsvollzieher, eine vom Vermieter eingelegte Erinnerung und Beschwerde blieben erfolglos, da das Beschwerdegericht die Ansicht vertrat, der Anspruch des Mieters auf Herausgabe der unpfändbaren Sachen würde vereitelt, wenn der Gerichtsvollzieher sämtliche Sachen in der Wohnung belassen müsse.

Die vom Vermieter eingelegte Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof (BGH) war erfolgreich. Dieser wies die Gerichtsvollzieher an, die Herausgabevollstreckung durchzuführen und diese nicht von der Zahlung eines Kostenvorschusses für den Abtransport der beweglichen Sachen des Schuldners abhängig zu machen. Dem Gerichtsvollzieher stehe kein Prüfungsrecht in der Form zu, ob das Vermieterpfandrecht zu Recht bestehe oder nicht, da dies eine materiell-rechtliche Frage sei, über die im Streitfall Gerichte zu entscheiden haben.

Der Schutz des Mieters ist dadurch gewährleistet, dass der Vermieter nunmehr die Sachen zu verwahren und auf Verlangen unpfändbare Sachen herauszugeben hat.

In dringenden Fällen kann der Mieter die Herausgabe auch im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes bewerkstelligen. Im Übrigen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er schuldhaft die Herausgabe der unpfändbaren Sachen verweigert. Der Gerichtsvollzieher kann die Räumung zum Schutz des Mieters auch um eine Woche hinausschieben, wenn für diesen die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich gewesen ist. Somit ist der Mieter in vollem Umfang ausreichend geschützt.

Die Bedeutung dieser Entscheidung liegt vor allem darin, dass der Vermieter bei der oben beschriebenen Vorgehensweise künftig erhebliche Kosten einsparen kann, wenn von vornherein schon feststeht, dass der Mieter vermögenslos ist.

Der Vermieter kann dann die Sachen selbst, meist auch wesentlich kostengünstiger, wegschaffen und einlagern, wobei sie dann auf Aufforderung durch den Mieter - soweit die Gegenstände unpfändbar sind - herausgegeben werden müssen.

Betrachtet man die ständige Praxis erscheint das Risiko, das mit dieser Vorgehensweise verbunden ist doch relativ gering. Meist haben die Sachen nur geringen Wert, so dass eventuelle Schadensersatzansprüche äußerst gering ausfallen dürften und diesen meist auch erhebliche Gegenansprüche des Vermieters gegenüberstehen. Andererseits kann auch an den unpfändbaren Sachen problemlos die Herausgabe an den Mieter bewerkstelligt werden. An den wenigen Sachen, welche dem Vermieterpfandrecht unterliegen, ist eine Verwertung nur entsprechend der §§ 1233 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) möglich.

Andererseits sollte aber auch folgender Effekt bedacht werden. Nicht selten wird der im Mietrecht tätige Anwalt erlebt haben, dass der Mieter bei Durchführung der Zwangsräumung sozusagen seinen Umzug auf Kosten des Vermieters bewerkstelligt. Wird er nunmehr mit der Situation konfrontiert, dass der Gerichtsvollzieher ihm mitteilt, er werde ihn lediglich “aus der Wohnung entfernen”, ohne das eine Räumung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände stattfindet, wird der Mieter eventuell dafür Sorge tragen, seinen Hausrat selbst zu entfernen. Tunlichst bevor er keinen Zugang zu den Mieträumen mehr bekommt.

Unterliegen diese Gegenstände wegen Unpfändbarkeit nicht dem Vermieterpfandrecht, müssten sie vom Vermieter sowieso herausgegeben werden, weshalb die Entfernung durch den Mieter wohl auch hingenommen werden kann.

Der Mieter wird also diese Gegenstände beiseite schaffen und die Wohnung verlassen, daher besteht eine große Wahrscheinlichkeit dafür, dass letztendlich nur noch “Sperrmüll” in den Mieträumen verbleibt. Diesen kann der Vermieter sicherlich kostengünstiger entsorgen, als der Gerichtsvollzieher. Zum Zwecke der Beweissicherung ist allerdings anzuraten die Gegenstände vor der Entsorgung zu dokumentieren.

Unter Abwägung der oben dargestellten Gesichtspunkte erscheint es daher ein durchaus gangbarer Weg zu sein in Fällen, in denen ein vermögensloser Mieter zu räumen ist, das Vermieterpfandrecht an allen Gegenständen in den Mieträumen geltend zu machen. Der Gerichtsvollzieher ist dann lediglich mit der Besitzeinweisung zu beauftragen. Der BGH hat diese Vorgehensweise, wie eingangs zitiert, nunmehr ausdrücklich gebilligt hat.


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Über den Autor

RA Michael Zwarg

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