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Zwangsversteigerung

Kann ein Schuldner seine Verpflichtungen nicht mehr bedienen, kommt es häufig zur Zwangsversteigerung seiner, als Sicherheit hinterlegten Immobilie.

Die anhaltend schlechte Wirtschaftslage und das zunehmende Verlangen breiter Bevölkerungsschichten nach Wohneigentum bei fehlender finanzieller Ausstattung, hat in den zurückliegenden Jahren zu einem starken Anstieg von Kreditaufnahmen geführt. Die finanzierenden Kreditinstitute reagieren bei ausbleibender Tilgung, indem sie, bildlich gesprochen, die „Reißleine ziehen“ und versuchen ihre finanziellen Einbußen zu minimieren. Bei Krediten, die mit Grundeigentum abgesichert sind, bedeutet dies im Endeffekt meist die Zwangsversteigerung des Objekts.

Vertretung des Gläubigers und Schuldners in der Zwangsversteigerung

Der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt (meist ein Kreditinstitut oder neuerdings immer häufiger spezialisierte Kapitalanlagegesellschaften), verfügt in der Regel über Mitarbeiter mit juristischer Ausbildung, die seine Interessen in der Zwangsversteigerung angemessen wahren.

Ebenso findet auch der Schuldner oder der Eigentümer des zu versteigernden Grundstücks oft einen engagierten Anwalt, der zumindest einen Zeitgewinn bei der Versteigerung erreichen kann. Diese Rechtsberater werden vielfach zu unrecht als “Versteigerungsverhinderer” bezeichnet, da sie lediglich die verfassungsmäßigen Rechte ihrer Mandanten wahrnehmen.

Am Erwerb interessierte Personen

Ganz anders verhalten sich meist zukünftige Ersteigerer. Angelockt von der immer größeren Zahl der Zwangsversteigerungen und reißerischen Berichten in den Medien, hoffen sie auf ein „Schnäppchen“.

Allgemeine Risiken für den Ersteigerer

Zuschläge zu tatsächlich auf den ersten Blick erstaunlich niedrigen Beträgen, können in der Folge ein böses Erwachen nach sich ziehen.

Bei dem Erwerb durch eine Zwangsversteigerung besteht keinerlei Gewährleistungs- oder Garantierecht.

Dieser Gefahrenpunkt kann durch sorgfältiges Recherchieren vor dem Zwangsversteigerungstermin verringert werden. Dies bedarf allerdings einer gewissen Erfahrung und Erfindungsreichtums. Der zukünftige Ersteigerer hat nämlich kein Recht auf eine vorherige Besichtigung des Inneren des Gebäudes.

Umsetzung der Rentabilitätserwartungen

Der Erwerb in der Zwangsversteigerung birgt neben diesem eher praktischen Gesichtspunkt, eine für den Laien unübersehbare Anzahl an unwägbaren rechtlichen Risiken. So ist der Ersteigerer auf eine möglichst rentable Verwertung der Immobilie angewiesen. Dies gilt im besonderen Maße, wenn für die Ersteigerung Kredite aufgenommen werden mussten.

Zwar kann der bisherige Eigentümer auf Grund des Zuschlages in der Zwangsversteigerung aus der Wohnung verwiesen werden. Dies gilt jedoch nicht, falls die Wohnung vermietet ist. In diesem Fall existiert lediglich ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Dieses kann lediglich in zeitlich kurzem Rahmen nach dem Zuschlag ausgeübt werden. Sollte der Ersteigerer hiermit warten, bis er den Ersteigerungsbetrag eingezahlt hat kann es oft schon zu spät sein.

Darüber hinaus hat der Mieter eine Vielzahl von Gegenrechten. So kann er, falls so genannte Mietvorschüsse oder Baukostenzuschüsse gezahlt worden sind (§ 57c ZVG), der Kündigung Widersprechen.

Hiergegen hat der Ersteigerer wiederum eine Fülle von Möglichkeiten, sich zu Wehr zu setzen. So kann das Gericht dieses Recht des Mieters von einem komplizierten Anmeldungsverfahren abhängig machen oder es durch die Bewilligung abweichender Versteigerungsbedingung ausschließen. Eine Durchsicht des Mietvertrages kann beispielsweise ergeben, dass ein Baukostenvorschuss mittlerweile abgewohnt und das Gegenrecht des Mieters erloschen ist.

Dies alles zu überprüfen und gegebenenfalls zu veranlassen überfordert die Möglichkeiten des privaten Anlegers. Die Hinzuziehung eines der wenigen spezialisierten Rechtsanwälte ist daher bereits im Vorfeld für den interessierten Anleger ratsam. An dieser Stelle auf der „Schnäppchenjagd“ zu sparen, kann im Endeffekt teuer werden.

Denn bereits bei den Versteigerungsbedingungen können Überraschungen auf einen zukommen.

Oder wüssten Sie, dass unter Umständen Rechte anderer Gläubiger bestehen bleiben und der Ersteigerer kurz nach der Ersteigerung selbst mit der Zwangsversteigerung konfrontiert sein kann?

Wer mit den Begriffen geringstes Gebot, geringstes Bargebot, Mindestgebot, bares Meistgebot, Mehrgebot, Übergebot, Untergebot, fiktives Meistgebot, Einzelgebot, Gruppengebot, Gesamtgebot, gemeinschaftliches Gebot, notarielle Bietvollmacht oder Ausgebotsgarantie vertraut ist, hat gute Aussichten preisgünstig Immobilien in der Zwangsversteigerung zu erwerben.

Hierzu sollten noch ein fundiertes Wissen über die Höhe sowie die Art und Weise der Sicherheitsbestellung nach Erteilung des Zuschlags kommen. So sind neben der Hinterlegung oder Übergabe von Bargeld und bestätigten Bundesbankschecks unter der Einhaltung bestimmter Bedingungen auch Verrechnungsschecks anerkannter Kreditinstitute zulässiges Mittel der Sicherheitsleistung.

Wer hierin noch keine Kenntnisse hat und trotzdem die Chancen einer Zwangsversteigerung nutzen möchte, tut gut daran, sich rechtlich beraten zu lassen.

Einzelne Rechtsanwaltskanzleien bieten mittlerweile in der Kooperation mit Immobiliensachverständigen an, den beabsichtigten Erwerb von Anfang an zu begleiten.


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Über den Autor

RA Dr. Ralf Flügge

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