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Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht


Schallschutz bei Sanierung innerhalb der WEG

Kommt es zu Umbauarbeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage, so stellen sich immer wieder Fragen nach dem Schallschutz.

Vorliegend ging es um einen Fall innerhalb einer WEG-Anlage, die 1990 errichtet wurde. Der Beklagte modernisierte im Jahre 2012 sein Badezimmer. Dabei ließ er den Estrich vollständig entfernen und eine Fußboden­heizung einbauen. Er erneuerte die Fliesen sowie sämtliche Sanitärobjekte und verlegte eine Steigleitung unter Putz. Die Klägerseite war seither der Auffassung, dass sich der Schallschutz durch die Badmodernisierung verschlechtert hatte und verlangte bestimmte Schallschutzmaßnahmen.

Der BGH befasst sich in seinem Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 276/16 – mit diesem Fall. Er führt dazu aus, dass für die hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten zen­trale Norm § 14 Nr. 1 WEG ist. Dieser sieht vor, dass alle Wohnungseigentümer ver­pflichtet sind, nicht nur ihr Sondereigentum sondern auch das gemeinschaftliche Eigen­tum nur so zu nutzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nach­teil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht. § 14 Nr. 1 WEG gelte auch bei den schallschutzbeeinflussenden Verände­rungen des Sondereigentums.

Er stellt sodann noch einmal fest, dass der Fliesenbelag im Sondereigentum steht, die Trittschalldämmung jedenfalls im gemeinschaftlichen Eigentum. Was den Estrich angeht, verweist der BGH auf die unterschiedlichen Rechtsauffassungen. Überwiegend wird er dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Nach Stimmen in der Literatur soll er aber nur Gemeinschaftseigentum sein, wenn er der Dämmung und Isolierung dient. Der BGH legt sich in dieser Entscheidung hinsichtlich der Frage, ob der Estrich Gemeinschaftseigentum ist, nicht fest. Eine allgemeine Festlegung sei nicht erforderlich, da nach dem von ihm zu beurteilenden Sachverhalt der Estrich auch der Dämmung und Isolierung diente und er damit gemäß §5 Abs. 1 WEG gemeinschaftliches Eigentum sei. Er könne nicht bes­eitigt werden, ohne dass das Recht anderer Wohnungseigentümer in einem des § 14 Nr. 1 WEG relevanten Sinne beeinträchtigt würde.

Hinsichtlich des Schallschutzes, der einzuhalten ist, führt er aus, dass sich der Schall­schutz im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander grundsätzlich nach den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Normen beurteilt. Werde ein vorhandener Bodenbelag ersetzt und dabei nicht in den Estrich und die Geschossdecke eingegriffen, sei auf die Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zurück­zugreifen. Komme es jedoch zu erheblichen Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum, sei die verbreitete Rechtsauffassung, nunmehr sei auf den aktuell zum Zeitpunkt des Ein­griffes geltenden Schallschutz zurückzugreifen, jedenfalls im Ansatz, zutreffend. Schließ­lich sei diese Situation der der Errichtung eines Neubaus oder einer grund­legenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Dabei sei aber auf den Umfang des Eingriffes in die Gebäudesubstanz abzustellen. Nicht jeder Eingriff in das gemeinschaft­liche Eigentum rechtfertige es, nun auf die Schallschutzregelungen zum Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme abzustellen. Ein Wohnungseigentümer, der in das Gemein­schaftseigentum eingreife, sei zur Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums ver­pflichtet, nicht aber zu einer Ertüchtigung desselben. Werde hingegen in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen, hätten die übrigen Wohnungseigentümer die berechtigte Erwartung, dass nunmehr die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die aktuellen geltenden Schallschutzwerte, Berücksichtigung finden. Das könne aber nur für grundlegende Um- oder Ausbauten gelten. Als Beispiel nennt der BGH insoweit einen Dachgeschossausbau. Gehe es hingegen nur um die übliche Instand­setzung oder Modernisierung des Sondereigentums, bestehe ein solcher Anspruch nicht. Werde ein Badezimmer saniert und in diesem Zusammenhang in den Estrich eingegriffen, so sei dies keine grundlegende Sanierung sondern eine typische Sanierungsmaßnahme, die es nicht rechtfertige, auf die zum Zeitpunkt der Maßnahme geltenden Schallschutz­regelungen zurückzugreifen.

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Über den Autor

Rechtsanwaltspraxis Dr. Thalhofer, Herrmann & Kollegen

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Gebiete: GmbH-Recht, Handelsvertreterrecht, Mietrecht (gewerblich)

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