Denkmal
Eigentum mit steuerlichem Flair - Altbauten können einen hohen, steuerlichen Reiz haben, wenn sie als Denkmal anerkannt werden.
Denkmalgeschützte Gebäude sind nicht nur gefragte Mietobjekte. Sie sind auch die derzeit einzige, lukrative Möglichkeit das zu versteuernde Einkommen über Abschreibungsmöglichkeiten drastisch zu reduzieren. Dazu müssen Sie als Hauseigentümer Baumaßnahmen planen, die nicht als sofort abziehbare Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend gemacht werden können.
Die Steuervorteile für Aufwendungen bei Denkmälern gewähren auf die Modernisierungskosten acht Jahre lang neun Prozent und vier weitere Jahre sieben Prozent steuerlich wirksame Abzugsbeträge. Die Abschreibungsmöglichkeiten sind daher für einen Zeitraum von zwölf Jahren etwa um das Vierfache höher, als bei einer vergleichbaren Investition in einen sonstigen Altbau. Neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden: 40 Jahre lang 2,5 Prozent (bis Baujahr 1924) oder 50 Jahre lang 2 Prozent (ab Baujahr 1925).
Um in den Genuss der Steuervorteile zu kommen, müssen allerdings bestimmte Formalien beachtet werden.
Grundvoraussetzung ist, dass die Untere Denkmalschutzbehörde das Objekt als Baudenkmal qualifiziert hat. Um die Einstufung als Denkmal zu erreichen, muss man der Denkmalbehörde klarmachen, dass ein wertvolles Gebäude vorliegt, das ohne Baumaßnahmen gefährdet wäre. Alternativ genügt es auch, dass der vorgesehene Aufwand zur sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich ist.
Ist das Objekt als Denkmal eingestuft, müssen alle Modernisierungs- und Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des schützenswerten, äußeren Erscheinungsbildes erforderlich sind, vor Beginn ihrer Ausführung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt, beziehungsweise genehmigt worden sein. Es empfiehlt sich, vor Beginn von Baumaßnahmen die schriftliche Zusicherung der Denkmalschutzbehörde über den Inhalt der abgestimmten Aufwendungen bestätigen zu lassen.
Nach Ausführung der Arbeiten erteilt die Untere Denkmalbehörde eine Steuerbescheinigung.
Die Steuerbescheinigung wird ausgestellt, wenn nach Abschluss der Baumaßnahme ein nach Gewerken und Firmen geordnetes Verzeichnis der an der Sanierungsmaßnahme beteiligten Firmen vorgelegt wird. Dazu gehören auch die vollständigen Originalrechnungsbelege, insbesondere die Schlussrechnung.
Wird die Durchführung der Maßnahme einem Bauträger, Baubetreuer oder Generalunternehmer übertragen, sind die Einzelleistungen durch spezifizierte Originalrechnungen der Handwerker, Subunternehmen und Lieferanten des eingeschalteten Unternehmers nachzuweisen. Bei einem Pauschalvertrag mit einem Bauträger oder Generalunternehmer muss das Originalangebot, unter Umständen auch die Originalkalkulation vorgelegt werden.
Unbedingt muss in dem Vertrag mit dem Unternehmer eine Verpflichtung zur Vorlage der Unterlagen sichergestellt werden.
Die Bescheinigung der Denkmalbehörde ist allerdings nicht die alleinige Voraussetzung für die Inanspruchnahme von Steuervergünstigungen. Sie kann zwar von der Finanzbehörde grundsätzlich weder rechtlich noch tatsächlich geprüft werden, aber die Finanzbehörde hat andere Möglichkeiten. Das Finanzamt kann prüfen, ob die bescheinigten Aufwendungen zu den Herstellungskosten, den begünstigten Anschaffungskosten, den sofort abziehbaren Betriebsausgaben / Werbungskosten oder zu den nicht abziehbaren Kosten gehören. Von den Aufwendungen werden im Rahmen der steuerlichen Vergünstigungen unter anderem nicht berücksichtigt:
- Anschaffungskosten für das Baudenkmal, das heißt die Altbausubstanz;
- Finanzierungskosten;
- Erschließungsbeiträge;
- Kosten für Abbruch, Entkernung und für Neuteile, die Folge der Entkernung sind;
- Aufstockung oder Anbau;
- Kosten für Ausbauten, soweit sie nicht zu der historischen Ausstattung des Baudenkmals gehören;
- Kosten für Außenanlagen, soweit sie nicht wesentliche Teile des historischen Bestands sind;
- Kosten für Inneneinrichtung wie zum Beispiel Einbauküchen, Einbauschränke oder Sauna;
- Kosten für Stellplätze und Garagen, wenn sie vom Baudenkmal räumlich getrennt sind.
Weiter wird in der Regel von der Finanzbehörde geprüft, ob weitere Zuschüsse über die genehmigten Aufwendungen hinaus gezahlt werden oder gezahlt worden sind. Hinzu kommt eine Kontrolle, welchem Veranlagungszeitraum die Aufwendungen zuzurechnen sind. Die Renovierungsaufwendungen können als Werbungskosten in der jährlichen Steuererklärung angesetzt werden.
Für Selbständige besonders interessant - sie können auch bei den anfallenden Steuervorauszahlungen angesetzt werden und so die Liquidität erhöhen.
Bei Sanierungskosten von zum Beispiel 100.000 Euro können daher 9.000 Euro jährlich von dem zu versteuernden Einkommen abgezogen werden. Abzugsberechtigt ist der die Maßnahme durchführende Grundbesitzeigentümer. Bei Miteigentum erfolgt eine anteilige Berücksichtigung im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Bei einer Personengesellschaft ist nur der Gesellschafter und nicht die Gesellschaft berechtigt, die erhöhten Abschreibungssätze geltend zu machen.
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Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienten, können auch nach einer steuerbaren Veräußerung der Immobilie weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.
Der Kläger hatte 1994 ein Wohngebäude erworben, dieses vermietet und hieraus Einkünfte erzielt. Im Jahr 2001 veräußerte er das Gebäude mit Verlust. Mit dem Veräußerungserlös konnten die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen nicht vollständig abgelöst werden. Dadurch musste der Kläger auch im Streitjahr 2004 noch Schuldzinsen für die ursprünglich aufgenommenen Verbindlichkeiten aufwenden.
Das Finanzamt erkannte die vom Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung für 2004 geltend gemachten „nachträglichen Schuldzinsen“ nicht als Werbungskosten an.
Der BFH gab dem Kläger Recht. Die geltend gemachten Schuldzinsen seien zu Unrecht nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt worden. Damit hielt der BFH an seiner bisherigen – restriktiveren - Rechtsprechung zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht länger fest.
Er begründet seine Rechtsprechungsänderung einerseits mit der im Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom Gesetzgeber getroffenen Grundentscheidung, Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken innerhalb einer auf zehn Jahre erweiterten Frist zu erfassen.
Andererseits mit der gesetzestechnischen Verknüpfung von privaten Veräußerungsgeschäften mit einer vorangegangenen steuerbaren und steuerpflichtigen Nutzung des Grundstücks durch die Regelung des Einkommensteuergesetzes. Diese bewirke, dass die Ermittlung des Gewinns aus einem steuerbaren Grundstücksveräußerungsgeschäft strukturell der Ermittlung des Gewinns aus der Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Betriebsvermögens gleichgestellt werde.
Vor diesem Hintergrund sei es folgerichtig, den nachträglichen Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf den im Streitfall zu entscheidenden Sachverhalt auszuweiten und damit die notwendige, steuerrechtliche Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei den Gewinn- und bei den Überschusseinkünften wieder herzustellen.
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