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Drei-Objekt-Grenze

Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze beim gewerblichen Grundstückshandel durch Aufteilung im Kaufvertrag.

Die zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende Drei-Objekt-Grenze ist überschritten, wenn der Kaufvertrag zwar über einen unabgeteilten Miteigentumsanteil abgeschlossen wurde, das Grundstück jedoch in derselben Urkunde in Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde, von denen dem Erwerber mehr als drei Einheiten zugewiesen wurden.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) wird bei Grundstücksverkäufen die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb überschritten, wenn nach dem Gesamtbild der Betätigung und unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Nutzung von Grundbesitz im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten - zum Beispiel durch Selbstnutzung oder Vermietung - entscheidend in den Vordergrund tritt. Die typischen gewerblichen Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Veräußerung von Grundstücken unterscheiden sich von der privaten Vermögensverwaltung durch die beim Erwerb oder zum Zeitpunkt der Bebauung bestehende Veräußerungsabsicht.

Zur Konkretisierung dieser Unterscheidung hat der BFH für den Bereich des gewerblichen Grundstückshandels die so genannte Drei-Objekt-Grenze eingeführt.

Sie dient der Beurteilung der Gewerblichkeit von Grundstücksverkäufen und ist ein gewichtiges Indiz für oder gegen eine von Anfang an bestehende, zumindest bedingte Veräußerungsabsicht. Danach liegt in der Regel ein gewerblicher Grundstückshandel vor, sofern mehr als drei Objekte innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von in der Regel fünf Jahren ab der Anschaffung veräußert werden. Entsprechendes gilt bei der Bebauung von Grundstücken. In diesen Fällen ist der Zeitraum zwischen der Errichtung der Objekte einerseits und ihrem Verkauf andererseits maßgeblich. Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist dabei nicht im Sinne einer starren Begrenzung zu verstehen. Eine (geringfügige) Überschreitung kann insbesondere bei Vorliegen anderer Anhaltspunkte unbeachtlich sein.

Trotz Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ist ein gewerblicher Grundstückshandel nicht anzunehmen, wenn eindeutige Anhaltspunkte gegen eine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht sprechen. Diese müssen jedoch derartig gewichtig erscheinen, dass einer im Grunde stets bestehenden, bedingten Veräußerungsabsicht keine Bedeutung zukommt.

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  • Auf den ersten Blick erinnert der Investitionsabzugsbetrag auch stark daran. Auf den zweiten Blick gibt es dann aber doch gravierende Unterschiede, die zu gänzlich anderen Anwendungsstrategien führen. Um Gewinnverschiebungen in spätere Jahre zu erreichen, muss nun genauer geplant werden. Dafür kann die Steuerstundung aber auch für den Erwerb gebrauchter Investitionsgüter erreicht werden. Das führt zu neuen, effizienten Gestaltungsmodellen.

    Der Investitionsabzugsbetrag kann von allen kleineren Unternehmen, also landwirtschaftlichen Betrieben, Gewerbetreibenden und freiberuflichen Praxen genutzt werden. Es kann sich um Einzelunternehmen, aber auch um Personen- und Kapitalgesellschaften handeln. Bei bilanzierenden Unternehmen darf das Eigenkapital 235.000 Euro und bei Gewinnermittlung mittels Einnahmen-Überschuss-Rechnung darf der laufende Gewinn 100.000 Euro nicht überschreiten. Für die Jahre 2009 und 2010 galten erhöhte Größenmerkmale von 350.000 beziehungsweise 200.000 Euro.

    Um den Investitionsabzugsbetrag nutzen zu können, muss das Unternehmen Investitionsabsichten haben.

    Es muss also der Plan bestehen, in den drei Jahren nachdem der Investitionsabzugsbetrag gebildet wurde, ein Investitionsgut anzuschaffen. Wegen der Folgen die eintreten, sollte das Investitionsgut nicht angeschafft werden, muss die Umsetzung der Planung bereits sehr sicher sein. Das Vorhaben sollte nur noch durch außergewöhnliche Umstände scheitern können.

    Der Investitionsabzugsbetrag wirkt sich in zwei Jahren aus. Im Jahr der Bildung kann für die geplante Investition ein Abzugsbetrag von 40 Prozent der voraussichtlichen Anschaffungskosten gebildet werden. Beispielsweise planen Sie die Anschaffung einer Produktionsmaschine. Die Anschaffungskosten werden voraussichtlich 100.000 Euro betragen. Der Abzugsbetrag, der gebildet werden kann, beträgt dann 40.000 Euro.

    Im Jahr der Anschaffung kann neben der normalen Abschreibung vom Restbetrag die Mittelstands-Sonderabschreibung geltend gemacht werden.

    Die Mittelstands-Sonderabschreibung beträgt 20 Prozent. Außerdem kann die lineare Normalabschreibung zeitanteilig abgezogen werden. Wurde das Wirtschaftsgut noch 2010 angeschafft, kann eine degressive Abschreibung von bis zu 25 Prozent geltend gemacht werden. Die Mittelstands-Sonderabschreibung kann auf das Jahr der Anschaffung und die vier folgenden Jahre nach Belieben verteilt werden. Sie kann zur Feinsteuerung des Gewinns in diesen Jahren genutzt werden.

    Die Maschine aus dem Beispiel kostet 100.000 Euro, wird in der Buchhaltung aber nur mit Anschaffungskosten von 60.000 Euro erfasst. Die Differenz wird, für den Normalbürger kaum nachvollziehbar, außerhalb der Gewinnermittlung hinzugerechnet und innerhalb der Gewinnermittlung wieder abgezogen. Im Ergebnis ist das ein Nullsummen-Spiel. Von den verbleibenden 60.000 Euro können nun noch im Jahr der Anschaffung 12.000 Euro Mittelstands-Sonderabschreibung (20 Prozent von 60.000 Euro), geltend gemacht werden.

    Wird das Wirtschaftsgut bereits Anfang des Jahres angeschafft, kommt dann noch die normale Jahresabschreibung, in unserem Beispiel 10 Prozent gleich 6.000 Euro, hinzu. Am Ende des Jahres der Anschaffung sind auf diese Weise bereits 58.000 Euro als Kosten erfasst. Die Maschine steht nur noch mit 42.000 Euro zu Buche.

    Der Investitionsabzugsbetrag wird außerhalb der Gewinnermittlung von den steuerlichen Einkünften gekürzt.

    Das heißt, im Jahr der Bildung sind einfach 40.000 Euro weniger Gewinn zu versteuern. Im Jahr der tatsächlichen Anschaffung muss der Investitionsabzugsbetrag dem Gewinn wieder hinzugerechnet werden. Das zu versteuernde Einkommen würde also um die 40.000 Euro aus unserem Beispiel wieder steigen.

    Damit im Jahr der Investition der Gewinn nicht durch die Hinzurechnung künstlich erhöht wird, darf das Unternehmen die Anschaffungskosten des Wirtschaftsgutes um den gleichen Betrag in der Gewinnermittlung aufwandswirksam von den Anschaffungskosten kürzen. Der Restbetrag bildet die Grundlage für die Berechnung der noch zusätzlich möglichen Abschreibungsbeträge.

    Der Investitionsabzugsbetrag kann für bewegliche Investitionsgüter gebildet werden, die nicht geringwertig sind und die zu mindestens 90 Prozent betrieblich genutzt werden. Diese Investitionsgüter müssen nicht neuwertig sein. Das heißt mit dem Investitionsabzugsbetrag wird auch die Anschaffung von gebrauchten Investitionsgütern gefördert.

    Um den Investitionsabzugsbetrag abziehen zu können, muss der Steuerpflichtige dem Finanzamt für das Jahr der Bildung die Funktion und die voraussichtlichen Anschaffungskosten des Investitionsgutes mitteilen. Durch die Bildung kann auch ein Verlust entstehen. Die Summe an bestehenden Investitionsabzugsbeträgen des laufenden und der drei vorangehenden Jahre darf maximal 200.000 Euro betragen.

    Die tatsächliche Investition muss in den folgenden drei Jahren nachdem der Investitionsabzugsbetrag gebildet wurde erfolgen.

    Unterbleibt die Anschaffung, wird der Investitionsabzugsbetrag nachträglich im Jahr seiner Bildung wieder aufgelöst. Selbst bestandskräftige Bescheide dieses Jahres werden dann vom Finanzamt korrigiert. In diesem Fall droht zu der Nachentrichtung der Steuer die Zahlung von erheblichen Zinsen auf den Nachzahlungsbetrag. Weil mit dem Investitionsabzugsbetrag auch die Anschaffung von gebrauchten Investitionsgütern gefördert wird, kann er zu besonderen Gestaltungen genutzt werden. Hierfür müssen die Rahmenbedingungen genau geprüft oder geschaffen werden.

     

    Der Investitionsabzugsbetrag ist die Nachfolgeregelung zur Ansparabschreibung.

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    Sobald das Firmenfahrzeug für private Zwecke genutzt wird, entsteht dadurch ein geldwerter oder anders gesagt finanzieller Vorteil. Der ist nach dem Einkommensteuergesetz EStG steuerpflichtig. Anders ausgedrückt muss der Benutzer den Firmenwagen versteuern.

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