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Hausbau steuerlich absetzen: Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG

Private Investoren, die neuen Wohnraum schaffen, können in den ersten vier Jahren nach dem Bau oder Kauf jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur linearen Abschreibung steuermindernd geltend machen.

Die neue Sonderabschreibung beim Mietwohnungsneubau nach Paragraph 7b EStG ermöglicht es, in den ersten vier Jahren insgesamt bis zu 28 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung steuerlich abzuschreiben. Voraussetzung ist nach dem „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“, dass die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Hierdurch soll bezahlbarer Wohnraum durch den Bau bezahlbarer Mietwohnungen angeregt werden. Maximal gefördert werden aber nur 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Steuervorteile auch für Investitionen in bestehende Gebäude

Gefördert wird nicht nur der Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern. Eine begünstigte Wohnung kann auch durch den Umbau von bestehenden Gebäudeflächen entstehen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht. Zudem kann die Sonderabschreibung für Aufstockungen oder Anbauten beansprucht werden, zum Beispiel beim Ausbau von Dachgeschossen. 

Wohnfläche mindestens 23 Quadratmeter

Die neu geschaffene Wohnung muss die Anforderungen des Bewertungsgesetzes erfüllen. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Es muss sich um eine baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit handeln, die einen eigenen Zugang hat. Außerdem ist es erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume vorhanden sind, also eine Küche, ein Bad oder eine Dusche sowie eine Toilette. Die Wohnfläche muss nach den bewertungsrechtlichen Vorgaben mindestens 23 Quadratmeter betragen. 

Begünstigung nur für vermietete Wohnungen

Die neu geschaffenen Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung oder des Baus und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu fremden Wohnzwecken vermietet werden. Auf die Höhe der Miete kommt es dabei nicht an: Es gibt keine Obergrenze. Um sicherzustellen, dass die neuen Wohnungen nicht als Ferienwohnungen vermietet werden, müssen die Wohnungen dauerhaft bewohnt sein. Eine Selbstnutzung und die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung zu fremden Wohnzwecken werden nicht begünstigt.

Tipp: Das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters ist aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

Obergrenze für Baukosten:  3000 Euro pro Quadratmeter

Voraussetzung für die Sonderabschreibung ist, dass die Obergrenze für die Baukosten nicht überschritten wird. Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung.

Vorsicht Falle: Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die Obergrenze innerhalb der ersten drei Jahre nach der Fertigstellung der Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird. Der dreijährige Überwachungszeitraum wird dabei nicht taggenau betrachtet, sondern bezieht sich auf die nächsten drei vollen Kalenderjahre.

Förderung ist zeitlich begrenzt

Begünstigt werden nur Baumaßnahmen, für die der Bauantrag oder – in den Fällen, in denen eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist – die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und bis zum 31. Dezember 2021 gestellt wird. Nicht ausschlaggebend ist das Jahr der Fertigstellung. Die Sonderabschreibung kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die Wohnung erst ab 2022 fertiggestellt wird. Die Sonderabschreibung kann aber letztmals im Jahr 2026 in Anspruch genommen werden. Das gilt auch, wenn der Abschreibungszeitraum von vier Jahren dann noch nicht abgelaufen ist.

Sonderabschreibung auch bei Immobilien im Ausland möglich

Aus unionsrechtlichen Gründen kann die Sonderabschreibung auch für Wohnungen in anderen EU-Staaten in Anspruch genommen werden sowie in Staaten außerhalb der EU, mit denen entsprechende Amtshilfeübereinkommen bestehen. Voraussetzung ist, dass die aus der Vermietung dieser Wohnungen erzielten Einkünfte in Deutschland der Besteuerung unterliegen. Dies ist  vom jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen abhängig.

Höhe der Sonderabschreibung

Gebäude sind zwar begünstigt, wenn die Baukosten 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Die Sonderabschreibung wird jedoch nur für Baukosten bis höchstens 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gewährt. Sie beträgt jährlich bis zu fünf Prozent der förderfähigen Bemessungsgrundlage in den ersten vier Jahren nach der Anschaffung oder der Herstellung einer neuen Wohnung. Die volle Jahresabschreibung kann auch bei der Fertigstellung oder der Anschaffung im Laufe des Jahres geltend gemacht werden. Die reguläre lineare Abschreibung von zwei Prozent jährlich muss parallel vorgenommen werden. 

Veräußerung einer begünstigten Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist

Die Sonderabschreibung ist bei einer Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist nicht automatisch rückgängig zu machen. Der Verkäufer der Wohnung kann nachweisen, dass die begünstigte Wohnung auch vom Erwerber weiterhin entgeltlich vermietet wird.

Tipp: Es empfiehlt sich eine Klausel im Kaufvertrag, wonach der Käufer dem Veräußerer den entstehenden steuerlichen Schaden samt anfallender Zinsen ersetzen muss, wenn die Wohnung nicht weiterhin vermietet wird.

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