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Gewerberaum-Mietrecht

Hilft im Gewerberaum-Mietrecht die „Mietfibel“?

Manchmal ja. Sofern es um Renovierungsklauseln, Flächenabweichungen und um einzelne Probleme von Nebenkostenforderungen geht, hat die Rechtsprechung inzwischen das Gewerberaum-Mietrecht an das Wohnraum-Mietrecht angeglichen. Ein Blick in die einschlägigen Ratgeber zur Wohnungsmiete schadet dann nicht unbedingt.

Wenn es aber um viel wichtigere Dinge geht, können Sie die üblichen Mietfibeln getrost weglegen, denn das Gewerberaum-Mietrecht weicht in vielen Bereichen stark vom Wohnraum-Mietrecht ab. Wenn es um die Dauer und die Beendigung von Mietverhältnissen geht, ist sehr viel ganz anders. Einen Kündigungsschutz für Gewerbemieter gibt es nicht. Der Bestandsschutz wird im Gewerberaum-Mietrecht hauptsächlich durch die Vereinbarung fester Fristen über die Mietdauer im Mietvertrag hergestellt. Hier lauern viele „Fallen“.

In letzter Zeit sind vielen Mietern und Vermietern durch die Rechtsprechung zum Gewerberaum-Mietrecht unliebsame Überraschungen bereitet worden.

Befristungsklauseln über die Dauer des Mietverhältnisses wurden als formunwirksam angesehen. Folge davon: Das Mietverhältnis endete, bevor der Mieter seine Geschäftskosten amortisiert hatte. Aber auch die Vermieter sind betroffen. In einer Zeit, in der viele Alt-Immobilien bereits leer stehen und für neue Immobilien per Transparent Mieter gesucht werden, verlieren sie die Mieteinnahmen, auf die sie beim Bau des Hauses gesetzt hatten, um die Baukosten wieder herein zu holen.

In diesen Fällen rächt es sich, wenn man irgendwo aus dem Internet „for free“ irgendwelche Vertragsformulare herunter lädt. Diese werden häufig mehr oder weniger sinnreich ausgefüllt und in verschiedenen Versionen solange unter den Parteien hin und her geschickt, bis man meint, dass man sich geeinigt habe. Ist die Befristungsklausel nicht wirksam vereinbart, hilft keine Mietfibel mehr, wenn man sich im laufenden Mietverhältnis um dessen Ende streitet. Selbst hohe anwaltliche Kunst kann dann nur noch eine Schadensbegrenzung für den Mieter bewirken. Oder den Vermieter erfreuen beziehungsweise ärgern - je nach dem.

Die Verwendung von Musterverträgen aus dem Internet spart mit Sicherheit Beratungskosten.

Allerdings schaffen diese Musterverträge mit gleicher Sicherheit jede Menge unkalkulierbare Risiken. Die Kosten einer fachkundigen, juristischen Beratung beim Abschluss des Vertrages sind viel geringer als die Kosten einer vorzeitigen Vertragsbeendigung. Die Folgen sind häufig existenzbedrohend: Mietverhältnis endet, Mieter muss raus, Laden geht zu - und die zusätzlichen Kosten eines verlorenen Gerichtsverfahrens, in dem nicht mehr viel zu retten ist, kommen noch dazu. Das kann für viele (kleine) Unternehmen das Ende bedeuten.

Rechtlich ist man erst dann auf der sicheren Seite, wenn man sich vor und bei Vertragsabschluss Rechtsrat eingeholt hat, auf den man sich verlassen kann. Im Internetforum, vom „user xy“? Bestimmt nicht. Per servicefreundlicher „Telefonseelsorge“ nach dem Motto „Vorlage von Unterlagen nicht nötig?“ Auch nicht. Profiqualität gibt es nur beim Profi.

Also beim Rechtsanwalt, der mit der Materie vertraut ist und die „Fallstricke“ in seinen Rechtsgebieten kennt.

Darum: Vor dem Abschluss eines Gewerberaum-Mietvertrags Anwalt fragen! Und zwar unter Vorlage des gesamten Schriftverkehrs. Im Verhältnis zu dem, um was es geht, fällt das Beratungshonorar kaum ins Gewicht. Und wenn man sich nachträglich über das Mietverhältnis streitet, sowieso nicht.


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Über den Autor

RA Dr. Wolfgang Sass

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