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Teppichreinigung

Die Teppichreinigung gehört zu den umlegbaren Schönheitsreparaturen.

In einer Leitsatzentscheidung vom 8. Oktober 2008 hat der Bundesgerichtshof (BGH) festgelegt, dass die Teppichreinigung zumindest im Gewerberaummietrecht zu den vertraglich auf den Mieter umlegbaren Schönheitsreparaturen zu zählen ist. Die entsprechende Rechtslage wird demnach wohl auch auf Wohnraummietverhältnisse anzuwenden sein, auch wenn dazu (noch) keine Entscheidung des BGH vorliegt.

Die Bundesrichter hatten im Rahmen eines Gewerberaummietverhältnisses zu entscheiden, ob der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Auszugs den von Vermieterseite gestellten Teppichboden nicht grundgereinigt hat. Im Rahmen des Sachverhalts ist dazu ausgeführt worden, dass der Mieter zum Einen verpflichtet war, Schönheitsreparaturen auszuführen, ohne dass diese näher bestimmt worden wären. Zum Anderen war der Mieter verpflichtet, die Mieträume „ordnungsgemäß gereinigt zu übergeben“. Darüber hinaus sollte der Vermieter berechtigt sein, den Mieter vor dem Auszug aufzufordern, entweder die entsprechenden Schönheitsreparaturen auszuführen oder aber dafür entsprechende Zahlungen zu leisten.

Zumindest für den Bereich der Gewerberaummiete zählt der BGH die Teppichreinigung zu den Schönheitsreparaturen.

Diese Frage war bislang umstritten, da eine gesetzliche Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen nur für den preisgebundenen Wohnraum („sozialer Wohnungsbau“) vorliegt. Für diesen Bereich besagt die zweite Berechnungsverordnung (II. BV), dass von dem Begriff der Schönheitsreparaturen „nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ umfasst sind.

Mangels anderweitiger Bestimmungen wird diese Definition auch im preisfreien Wohnraum- und Gewerberaummietrecht angewandt. Soweit bestand auch eine einheitliche Auffassung in der mietrechtlichen Kommentarliteratur. Umstritten und höchstinstanzlich noch nicht entschieden war hingegen die Frage, ob die Teppichreinigung dem Begriff des „Streichens der Fußböden" gleichzusetzen sei. Dies hat der BGH nunmehr für die Gewerberaummiete bejaht.

Der BGH argumentiert, dass § 28 Absatz 4 Satz 3 II. BV dahingehend auszulegen sei, dass dieser alle Malerarbeiten im Inneren des Mietobjekts umfasse.

Da zu streichende Holzfußböden kaum noch vorhanden seien, müsse die Grundreinigung als Oberflächenbehandlung mit dem Ziel, den Fußboden in einen ansehnlichen Zustand zu versetzen, angesehen werden. Da eine Teppichreinigung diesem Ziel diene, sei sie folglich vom Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst.

Der BGH hat sich bislang zu einer solchen Auslegung im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses noch nicht äußern können. Das Urteil vom 8. Oktober 2008 ist bislang die erste Entscheidung zur Teppichreinigung. Andererseits ist in der Vergangenheit die Rechtsprechung zur Auslegung des Begriffs der Schönheitsreparaturen im Gewerbe- und Wohnraummietrecht nahezu identisch vorgenommen worden. Es spricht also vieles dafür, dass der BGH die Teppichreinigung auch im Wohnraummietrecht als Pflicht des Mieters ansehen dürfte.


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RA Jörg Rau

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