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Schönheitsreparaturklausel

Die Schönheitsreparaturklausel im Formularvertrag.

Viele Mieter sind der Meinung, von Gesetzes wegen nach einem Auszug aus der Mietwohnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein. Dies ist jedoch falsch. Das Gesetz geht davon aus, dass es grundsätzlich dem Eigentümer obliegt, für die Instandhaltung der Wohnung zu sorgen. Will der Wohnungseigentümer die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, bedarf dies einer entsprechenden Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag. Allerdings sind derartige Klauseln in Formularverträgen oftmals unwirksam.

So enthalten viele Schönheitsreparaturklauseln starre Fristen, was die Unwirksamkeit der gesamten Klausel zur Folge hat. Wirksam sind nur so genannte weiche Fristen. Das sind Fristen, die dem Mieter den Nachweis eröffnen, dass die Renovierung wegen atypisch geringer Abnutzung trotz Fristablaufs noch nicht notwendig ist. Um einen weichen Fristenplan handelt es sich etwa, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen „grundsätzlich“ nach Ablauf der Fristen auszuführen hat.

Manche Schönheitsreparaturklausel verpflichtet den Mieter auch dazu, den Außenanstrich von Türen oder Fenstern durch zu führen, was ebenfalls die gesamte Klausel unwirksam macht.

Der Außenanstrich zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen. Allerdings fehlt eine allgemeine Definition was zu den Schönheitsreparaturen zählt und was nicht. Lediglich für den preisgebundenen Wohnraum sind die Schönheitsreparaturen in der Berechnungsverordnung folgendermaßen beschrieben: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Streichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Fehlt eine anderweitige Definition, wird diese Vorschrift auch im nicht preisgebundenen Wohnraum herangezogen, wobei jedoch auch die Teppichreinigung von dem Begriff umfasst sein soll. Enthält die Klausel weitere Verpflichtungen, so ist diese unwirksam.

Insgesamt unwirksam sind auch Ausführungsklauseln, welche dem Mieter bei der Art und Weise der Renovierung während eines laufenden Mietverhältnisses Vorgaben machen. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Schönheitsreparaturklausel verworfen, dass der Mieter nur mit Zustimmung der Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, sowie dass der Anstrich nur in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten durchzuführen ist. Auch eine Klausel, welche den Mieter zum „Weißen“ der Decke und Wände verpflichtet, ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam. Bei mieterungünstigster Auslegung könnte sie dahingehend ausgelegt werden, dass nur ein Anstrich in der Farbe weiß zulässig wäre. Eine solche Klausel soll hingegen wirksam sein, wenn sie sich ausdrücklich nur auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe beschränkt. Auch muss dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden, die Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit ausführen zu können.

Eine Schönheitsreparaturklausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“, ist insgesamt unwirksam.

Zwar kann individualvertraglich eine Endrenovierung vereinbart werden, welche auch den Farbvorstellungen des Vermieters Rechnung trägt. Die Anforderungen an das Vorliegen einer Individualvereinbarung sind jedoch sehr hoch. Hierfür muss die Klausel zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt, also zur Disposition des Mieters gestellt werden, beziehungsweise muss die Klausel nur für den konkreten Einzelfall formuliert sein. Die Handschriftlichkeit ist hier also entgegen landläufiger Meinung nicht das Abgrenzungskriterium. Zudem ist darauf zu achten, dass bei der Verwendung einer individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel nicht zusätzlich eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag enthalten ist. Aufgrund des sonst vorliegenden Summierungseffektes wären in diesem Falle nämlich beide Klauseln unwirksam.

Weiterhin ist zu beachten, dass bei der Verwendung einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Ersatzansprüche des Mieters begründet sein können, wenn dieser die Schönheitsreparaturen im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Klausel ausführt.


Autor: 
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


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Gebiete: Immobilienrecht, Mietrecht, Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht, Zwangsvollstreckungsrecht


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