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Schönheitsreparaturen III

Aus dem Gesetz ergibt sich zunächst die Verpflichtung des Vermieters die Schönheitsreparaturen zu tragen.

In der Regel wird diese Verpflichtung aber durch individuelle oder formularmäßige Vereinbarungen auf den Mieter abgewälzt. Insbesondere die in den Formularmietverträgen - häufig standardisiert - aufgenommenen, formularmäßigen Vereinbarungen bereiten hierbei rechtliche Probleme. Grundsätzlich bejaht der Bundesgerichtshof (BGH) die Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter mittels einer ausdrücklichen Vereinbarung vor dem Hintergrund, dass dies Verkehrssitte geworden ist.

Soweit individuell ausgehandelte und getroffene Vereinbarungen über den Umfang der Schönheitsreparaturen und der Renovierungsfristen nicht die Grenzen der Sittenwidrigkeit überschreiten, sind sie zulässig. Formularmäßige Vereinbarungen sind indes anhand von § 307 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dahingehend zu überprüfen, ob sie eine unangemessene Benachteiligung des Mieters enthalten.

Begrifflich sind die Schönheitsreparaturen vom Schadensersatz abzugrenzen.

Der Mieter haftet grundsätzlich auch ohne vertragliche Vereinbarung für die von ihm verursachten Schäden (etwa Brandlöcher im Fußbodenbelag). Schönheitsreparaturen beinhalten deshalb ausschließlich Maßnahmen aufgrund normaler Abnutzung und nicht überobligatorischen Gebrauchs der Mieträume.

Unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“ fallen laut BGH (ausschließlich) „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“. Diese Begriffsdefinition ist sicherlich teilweise nicht mehr zeitgemäß, zumindest was das „Kalken von Wänden und Decken“ und „das Streichen von Fußböden“ betrifft.

Eine brauchbare Orientierungshilfe könnte der nicht in das Gesetz übernommene § 554 a BGB bringen, mit dem der Rechtsausschuss die Schönheitsreparaturen definieren wollte. Die dortige Definition für Schönheitsreparaturen lautet: „Arbeiten zur Beseitigung von Abnutzungen innerhalb des Wohnraums, wie sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen.“

Bei Wohnraummietverträgen kann der Mieter durch formularmäßige Mietverträge nur zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden.

Eine Anfangs- oder Endrenovierung gehören jedoch nicht dazu. Daher ist auch eine formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam, die den Mieter unabhängig vom Ablauf bestimmter Fristen zur Endrenovierung verpflichtet. Mit einer derartigen Klausel verstößt der Vermieter gegen § 307 BGB. Gleiches gilt für die Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung in einem formularmäßigen Mietvertrag. Anderenfalls würden dem neuen Mieter - entgegen ständiger Rechtsprechung des BGH - die Schönheitsreparaturen des Vormieters auferlegt.

Zur Wirksamkeit und Unwirksamkeit von formularmäßigen Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gibt es eine Vielzahl teils höchstrichterlicher Urteile. Hieraus lässt sich allerdings keine allgemein verbindliche Formulierung für eine formularmäßige Vereinbarung herleiten. Daher steht nach wie vor jede einzelne Klausel auf ihre Vereinbarkeit mit den § 305 ff. BGB auf dem Prüfstand. Insbesondere gilt dies für die so genannte Renovierungsfrist, die sich im üblichen und angemessenen Rahmen bewegen muss, zum Beispiel

  • drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschräume;

  • fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten;

  • sieben Jahre für sonstige Räume sowie Lackierarbeiten an Innentüren, Fenstern und Heizkörpern.

Dabei handelt es sich allerdings um Richtwerte, eine starre Fristenregelung ist unzulässig.

Dem Mieter muss die Möglichkeit bleiben, seine Renovierungsmaßnahmen und die Intervalle dem tatsächlichen Renovierungsbedarf anzupassen. Vertragsklauseln, in denen nur die (an sich zulässigen) Fristen aufgeführt werden und die keinen ausdrücklichen Hinweis auf deren Flexibilität enthalten, werden nach Auffassung des BGH als starrer Fristenplan angesehen. Sie sind wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Gleiches gilt bei Formulierungen, durch die ein längeres Renovierungsintervall ausdrücklich ausgeschlossen wird, beispielsweise durch die Wortwahl „spätestens", „längstens", „mindestens" und ähnlichem. Es gilt der Grundsatz, dass dem Mieter vertraglich nicht das Argument genommen werden darf, dass die angemieteten Räume trotz Ablauf der Frist für die Schönheitsreparaturen noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Problematisch sind auch so genannte Kostenquotenklauseln. Durch sie sollen Fälle geregelt werden, in denen der Mieter mangels Ablauf der vereinbarten Frist noch keine Schönheitsreparaturen schuldet, aber eine quotenmäßige Kostenbeteiligung vereinbart werden soll. Der BGH hat die zulässige Möglichkeit einer Kostenbeteiligung in Form einer prozentualen Quote eingeräumt. Eine Quotenklausel, die sich bei der Berechnung des Mieteranteils auf starre Fristen bezieht, ist aber unwirksam.

Folgende Voraussetzungen gelten für die Wirksamkeit derartiger Quotenklauseln:

  • Koppelung der Fristen und Prozentsätze an die üblichen Renovierungsfristen;

  • unverbindlicher Kostenvoranschlag des Vermieters;

  • Beginn des Fristenlaufs laut Fristenplan nicht vor Beginn des Mietvertrages;

  • keine Untersagung des Selbstvornahmerechts des Mieters durch Eigenarbeit.

Die Höhe der Quote muss aus der vertraglichen Regelung heraus zweifelsfrei zu ermitteln sein. Das gilt vor allem, wenn der Berechnung der Kostenbeteiligung durch besondere Umstände längere Fristen zugrunde zu legen sind, als die im Mietvertrag vorgesehenen, regulären Fristen. Sind mehrere Berechnungsarten möglich, ist die Quotenregelungsklausel unwirksam.

Diese Unwirksamkeit hat aber nicht zwingend zur Folge, dass die formularmäßige Abwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist. Wenn eine unwirksame Kostenquotenklausel mit einer wirksamen Renovierungsklausel gekoppelt ist, bleibt die Renovierungsklausel trotzdem wirksam.

Grundsätzlich gilt, dass starre Fristen unangemessene Benachteiligungen des Mieters beinhalten und daher formularvertraglich unwirksam sind.


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Über den Autor

RA Hans-Erich Jordan

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