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Schönheitsreparaturen II

Der Bundesgerichtshof (BGH) stärkt Rechte der Mieter - Schönheitsreparaturen durch Eigenleistung des Mieters dürfen nicht ausgeschlossen werden.

Eine Klausel, die bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen die Möglichkeit kostensparender Eigenleistung durch den Mieter in Frage stellt, weil diese als Fachhandwerkerklausel verstanden werden kann, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist somit unwirksam. Dies hat zur Folge, dass der Mieter zum Beispiel bei Beendigung des Mietverhältnisses weder Schönheitsreparaturen durchführen muss, noch hierfür Schadensersatz zu leisten hat.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter weiter gestärkt. Die umstrittene Frage, ob die in Rechtsprechung und Schrifttum erhobenen Bedenken gegen die Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses von Eigenleistungen des Mieters durchgreifen, ist somit zugunsten des Mieters beantwortet.

Das durchgreifende Argument dieser Entscheidung ist, „dass die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch dadurch geprägt sei, dass der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführen könne. Die vom Mieter übernommenen Pflichten seien überschaubar und in ihren wirtschaftlichen Auswirkungen im Voraus kalkulierbar“.

Der Mieter könne durch Ansparen Vorsorge treffen, sowie sich durch Eigenleistungen Kosten ersparen.

Bei einer Klausel wie: „Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen ... in der Wohnung ausführen zu lassen ...“, würde dem Mieter die Möglichkeit einer Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung genommen. Dadurch verliere die Überwälzung dieser Arbeiten am Maßstab des § 307 Absatz 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ihre innere Rechtfertigung. Das gelte umso mehr, als Schönheitsreparaturen ihrer Natur nach nicht zwingend die Ausführung durch eine Fachfirma bedingen. Auch ein Vermieter ist demnach nicht verpflichtet, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten die Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen. Auch er schulde nur ein bestimmtes Arbeitsergebnis, nämlich eine fachgerechte Ausführung in mittlerer Art und Güte (§ 243 Absatz 1 BGB).

Offen ist allerdings die Frage, was der Mieter machen kann, wenn er trotz Unwirksamkeit dieser Klausel Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nach mittlerer Art und Güte durchgeführt hat. Mit anderen Worten, der Mieter hat sich nach dieser BGH-Entscheidung völlig korrekt verhalten, war allerdings zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Hierzu hat der BGH in dieser Entscheidung nichts erklärt. Dies ist aber auch nicht schädlich, denn mit dieser Entscheidung wird der mögliche Aufwendungs- oder Bereicherungsanspruch des Mieters durch den BGH nicht in Frage gestellt.

Der Mieter kann diese Ansprüche gegenüber dem Vermieter nach den allgemeinen Vorschriften des Zivilrechts prüfen.

Zu beachten ist allerdings, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses die kurze Verjährung von sechs Monaten Anwendung findet, während die Aufwendungs- und Bereicherungsansprüche während der laufenden Mietzeit in drei Jahren verjähren.

Fazit: Mit dieser Entscheidung stärkt der BGH die Rechte des Mieters, denn ihm wird die Möglichkeit die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführen zu dürfen, bestätigt. Damit ist vorangegangener Rechtsstreit über diese Frage entschieden. Der BGH äußert sich allerdings auch zur Vermieterseite und entscheidet, dass der Vermieter Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten ebenfalls nur in mittlerer Art und Güte schuldet. Damit stellt der BGH die Pflichten des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und die Pflichten des Vermieters zur Durchführung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten in ein ausgewogenes und gleichwertiges Verhältnis.


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Über den Autor

RAin Tanja Bresges

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