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Schönheitsreparaturen

In den gängigen Einheitsmietverträgen bei Wohnraummiete sind Klauseln enthalten, die dem Mieter die Schönheitsreparaturen aufbürden.

Dies ist nichts Neues und für sich genommen auch nicht zu beanstanden. Jedoch sind einige Dinge zu beachten. Der so genannte Einheitsmietvertrag ist ein Formularvertrag und unterliegt daher der Kontrolle nach den §§ 305 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ist der Mietvertrag im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt, so kommt eine gerichtliche Kontrolle nach § 305 ff Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht in Betracht.

Aber welcher Vermieter macht sich die Mühe, einen Vertrag im Einzelnen auszuhandeln? In der Regel verlassen sich die Vermieter auf die Einheitsmietverträge etwa der Haus- und Grundbesitzervereine. Solche Formulare können in jedem Schreibwarenladen erworben werden. Sie haben allerdings ihre Tücken, weil sie lediglich den Rechtszustand dokumentieren, der zur Zeit ihrer Auflage geherrscht hat.

Die Gerichte haben es immer wieder mit neuen Fällen zu tun, in denen über einzelne Klauseln gestritten wird - auch im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen.

Wenn die eine oder andere Klausel vor Gericht angegriffen wird, so hält sie der Beurteilung durch die Gerichte stand oder nicht. Ist eine Klausel unwirksam, so bleibt der Rest des Vertrages wirksam. Dies führt dazu, dass die Gerichte immer wieder neue Entscheidungen zu einzelnen Klauseln treffen.

Ist der Mieter verpflichtet, nach festen Terminen Schönheitsreparaturen durch zu führen, so ist die Klausel unwirksam. Der Mieter müsste sonst unabhängig vom Grad des Abwohnens auch dann Schönheitsreparaturen durchführen, wenn die Wohnung noch in einem guten Zustand ist. So genannte starre Klauseln gehören mittlerweile nicht mehr zum Standard und werden durch Formulierungen wie „in der Regel“ zulässigerweise relativiert. Alternativ könnte auf die üblichen Fristen (drei, fünf, sieben Jahre) verzichtet werden und mit dem Mieter individuell (also etwa handschriftlich im Formularmietvertrag) vereinbart werden, dass er bei entsprechender Abnutzung Schönheitsreparaturen vornehmen soll. Um dies festzustellen, kann eine Begehung der Mietwohnung etwa alle drei Jahre nach vorheriger Terminvereinbarung im Mietvertrag festgelegt werden. Aber Vorsicht: Die Meinungen über die übliche Abnutzung gehen oft auseinander. Viele Mieter wollen auch nicht, dass der Vermieter sieht, wie sie wohnen.

Die Begehung einer vermieteten Wohnung wird oft vom Mieter als relativ starker Eingriff in den Privatbereich angesehen.

Man kann diesem Konflikt ganz aus dem Weg gehen, wenn man vereinbart, dass der Mieter eine renovierte Wohnung erhält und beim Auszug renovieren soll. Dies setzt Vertrauen in den Mieter voraus, dass er etwa von sich aus Schönheitsreparaturen vornimmt, mal neu streicht oder neu tapeziert und so weiter.

Klauseln, nach denen der Mieter entweder „weiß“ oder in „hellen deckenden Farben“ streichen soll, sind auch unwirksam. Sie verpflichten den Mieter, während seiner Mietzeit praktisch mit weißen Wänden zu leben. Dabei kann der Mieter die Wände auch dunkellila streichen. Will der Vermieter, dass zumindest beim Auszug die Wände weiß gestrichen werden, muss dies vereinbart werden. Hat aber der Mieter etwa ein Jahr vor dem Auszug die Wände farbig gestrichen und sind die Wände noch nicht abgewohnt, so kann die übliche Klausel zu Schönheitsreparaturen nicht greifen. Der Mieter kann dann ausziehen, ohne Schönheitsreparaturen an den Wänden vornehmen zu müssen.

Dies zeigt, dass es mit der Abwälzung der Vornahme von Schönheitsreparaturen allein nicht getan ist.

Um als Vermieter nicht der Situation ausgesetzt zu sein, dass die Wohnung nicht zu Recht mit schönen bunten Wänden verlassen wird, bleibt nur die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung beim Auszug. Will der Vermieter aber, dass auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen vorgenommen werden, sollte er dies individuell mit dem Mieter aushandeln. Haben Mieter und Vermieter ausgehandelt, dass der Mieter auch nach Vornahme von „bunten“ Schönheitsreparaturen im Falle des Auszugs weiß streichen muss, dann handelt es sich nicht um so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen. Um hier sicher zu gehen, kann der Vermieter den Mietpreis insoweit entsprechend unterhalb der üblichen Miete lassen und sich damit die zusätzliche Endrenovierung sichern. Hierauf sollte unbedingt im Mietvertrag hingewiesen werden. Alternativ kann eine Pauschale für Schönheitsreparaturen als (extra ausgewiesener) Bestandteil des Mietvertrages vereinbart werden.

Das Aushandeln kann nur dann bewiesen werden, wenn beide Parteien ihre Positionen formulieren und dann ein Kompromiss im Wege des gegenseitigen Nachgebens gefunden wird. Daher empfiehlt sich ein Protokoll der Mietvertragsverhandlungen. Eine andere Alternative ist, die Wohnung unrenoviert zu übergeben. Dann kann der Mieter die Renovierung bei Einzug und etwaige Schönheitsreparaturen nach seinen Wünschen ausführen. Ob dies realistisch ist, mag bezweifelt werden, da der neue Mieter erst die alte und dann die neue Wohnung renovieren muss.


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Über den Autor

RA Andreas Müller

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