Mietzuschlag
Ende der Diskussion zu den Schönheitsreparaturklauseln - Zuschlag zur Grundmiete.
Mit seiner neueren Rechtsprechung zur Wirksamkeit von formularmäßigen Schönheitsreparaturklauseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) auf Seiten der Vermieter verbrannte Erde hinterlassen. Dieser Rechtsprechung sind alle frist- beziehungsweise endrenovierungsbezogenen Klausen zum Opfer gefallen. Nun stellt sich auf Vermieterseite die Frage nach Regelungsalternativen.
Die schnell entwickelte Idee, anstelle der unwirksamen Klausel von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wurde vom BGH genauso schnell wieder grundsätzlich verworfen. Für alle Altmietverhältnisse, die solche Schönheitsreparaturklauseln enthalten, gibt es somit keine Rettungsmöglichkeit. Die Schönheitsreparaturen bleiben Sache des Vermieters, obwohl er die damit verbundenen, teilweise erheblichen Kosten bei der Mietkalkulation im Vertrauen auf seinen Formularmietvertrag nicht berücksichtigt hat.
Nachverhandlungen über Klauseln zwischen Vermieter und Mieter sind möglich
Natürlich kann der Vermieter mit seinen Mietern nachverhandeln und diese bitten, gültige Klauseln mit ihm zu vereinbaren.
Die überwiegende Mehrheit der Formularmietverträge stellt auf starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ab. Nach der Rechtsprechung des BGH ist aber der jeweilige Grad der Abnutzung der Mietsache ausschlaggebend für den Renovierungsbedarf. Dies kann immerhin noch im Rahmen der Rückgabe der Mietsache nachträglich vereinbart werden (BGH, Urteil vom 14. Januar 2009, Aktenzeichen: VIII ZR 71/08). Der Mieter kann dies akzeptieren, muß es aber nicht.
Dem Vermieter bleibt deshalb im Grunde nur, aus Schaden klug zu werden. Beim Abschluß neuer Mietverträge kann künftig nur noch eine ausschließlich verschleissabhängige Schönheitsreparaturklausel wirksam vereinbart werden. Ansonsten kann der Vermieter aber auch den gesetzlicherseits unterstellten “Normalfall” akzeptieren, wonach die Durchführung der Schönheitsreparaturen zu seinen Aufgaben gehört. Letzteres klingt nur scheinbar schicksalsergeben.
Übernahme der Schönheitsreparaturen gegen Abschlag
Der Vermieter kann in diesem Fall einen angemessenen Zuschlag für die Übernahme der Schönheitsreparaturen vereinbaren.
Dieser wird dann neben der Kaltmiete und den Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart. Orientierung für die Zulässigkeit einer solchen Regelung bietet dabei die II. Berechnungsverordnung. Dort ist beispielsweise für geförderten Wohnraum eine Zulage von maximal 8,50 Euro im Jahr pro qm Wohnraum vorgesehen. Für eine 70 qm Wohnung also immerhin 595 Euro pro Jahr.
Für eine solche Regelung sprechen sowohl praktische als auch rechtliche Umstände. Zum einen erspart sich der Vermieter mit dieser Regelung eine Auseinandersetzung mit dem Mieter, der bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat. Neben den bereits erwähnten Rechtsproblemen hinsichtlich der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln führt dies im Regelfall zu zeitlichen Verzögerungen bei der Weitervermietung der Wohnung. Der ehemalige Mieter muss ja zunächst unter Fristsetzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert werden.
Im Übrigen trägt der Vermieter das Risiko, daß er im Falle der Inaktivität des Mieters auf seinen zusätzlichen Kosten sitzen bleibt. Verfügt der Ex-Mieter nicht über ausreichende Einkommensverhältnisse kann auch kein Regress durchgeführt werden. Der Vermieter erspart sich auch einen Streit darüber, ob ihm eventuell sogar wegen unüblicher Farbgestaltung der Mietwohnung Schadenersatzansprüche zustehen, die dann innerhalb der kurzen Verjährungsfrist gerichtlich geltend zu machen wären.
Steuerung der Auftragsvergabe durch Vermieter
Überdies hat er es dann selbst in der Hand, die fachgerechte Ausführung der Arbeiten durch entsprechende Auftragsvergabe zu steuern.
In rechtlicher Hinsicht entgeht der Vermieter einer nunmehr in der Literatur zusätzlich aufgekommenen Problemdiskussion. Dabei geht es um die Frage ob der Vermieter überhaupt und grundsätzlich die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen kann. Mit durchaus ernstzunehmenden Argumenten wird mittlerweile sogar die Auffassung vertreten, daß eine solche Formularklausel generell unwirksam wäre. Schließlich entspreche sie nicht dem gesetzlichen Leitbild, wonach Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters seien.
Gegen eine solche Regelung kann auch nicht eingewandt werden, daß sie zu einer Erschwerung der Vermietbarkeit insbesondere an SGB II-Leistungsempfänger (Hartz 4) führt. Ein neben der Grundmiete vereinbarter Zuschlag für Schönheitsreparaturen gehört grundsätzlich zu den Kosten der Unterkunft und ist deshalb von der Arge zu übernehmen. Das hat bereits das Bundessozialgericht mit Urteil vom 19. März 2009 entschieden (Aktenzeichen: B 11b AS 31/06 R).
Bei Neuvermietungen sollte der Vermieter abwägen, ob es nicht günstiger ist mit dem Mieter einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu vereinbaren statt diese auf ihn zu übertragen. Das könnte viel Ärger ersparen und das ein oder andere Vertragswerk deutlich schrumpfen lassen.
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