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Vermieterpfandrecht

Mit dem Vermieterpfandrecht kann der Vermieter einer Immobilie seine Forderungen aus dem Mietverhältnis befriedigen.

Gemäß § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hat er ein Pfandrecht an den eingebrachten und pfändbaren Sachen des Mieters. Das Vermieterpfandrecht gilt auch für Gewerberäume. Durch das Vermieterpfandrecht werden nur solche Forderungen des Vermieters gesichert, die ihren Rechtsgrund in der Gebrauchsüberlassung der Immobilie haben. Hierzu zählen zum Beispiel folgende Forderungen:

  • Miete und Nebenkosten;

  • Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB;

  • Ersatz des Mietausfalls;

  • Ansprüche wegen unterlassener Mängelanzeige;

  • Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache.

Die Sachen, an denen das Vermieterpfandrecht geltend gemacht werden kann, müssen eingebracht sein. Das heißt sie dürfen nicht nur vorübergehend in den Mieträumen abgestellt sein.

Die pfändbaren Sachen müssen im Eigentum oder Miteigentum des Mieters stehen. Dem Vermieterpfandrecht sind also Sachen der Ehefrau des Mieters nicht unterworfen, wenn diese den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat. Dies gilt auch für Sachen des Untermieters.

Der Vermieter ist für das Eigentum des Mieters an den eingebrachten Sachen beweispflichtig.

Maßgeblich ist die wahre Rechtslage. Ein Vermieterpfandrecht kann daher nicht entstehen, wenn der Mieter eine unwahre, formularmäßige Eigentumserklärung über die eingebrachten Sachen abgibt.

An Sachen, die dem Mieter unter Eigentumsvorbehalt geliefert wurden, kann ebenfalls ein Vermieterpfandrecht entstehen. Erfasst wird jedoch nur das dem Mieter zustehende Anwartschaftsrecht. Wird der Kaufpreis bezahlt, erwirbt der Mieter Volleigentum, allerdings belastet mit dem Vermieterpfandrecht. Einer nach Einbringung der Sachen begründeten Sicherungsübereignung geht das Vermieterpfandrecht vor. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mieter während der Mietzeit durch einen Raumsicherungsübereignungsvertrag zugunsten eines Kreditgebers über gegenwärtiges und künftiges Eigentum an einer in einem bestimmten Mietraum eingebrachten Sachgesamtheit verfügt.

Der Kreditgeber erwirbt dann nur Eigentum, das mit dem Vermieterpfandrecht belastet ist.

Hinsichtlich verschiedener Sicherungsmittel ist das Prioritätsprinzip zu beachten. Werden bereits sicherungsübereignete Sachen eingebracht, geht das Vermieterpfandrecht dem Sicherungseigentum nach. Mangels Eigentum des Mieters kann an solchen Sachen eben kein Vermieterpfandrecht entstehen. Erfolgt dagegen die Sicherungsübereignung erst nach der Einbringung in die Mieträume, ist sie mit dem vorrangigen Vermieterpfandrecht belastet.

Es gibt auch unpfändbare Gegenstände. Darunter fallen Sachen, die dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt dienen, soweit sie zu einer bescheidenen Lebens- und Haushaltsführung nötig sind. Dazu gehören auch Kühlschrank, Waschmaschine und Fernsehgerät.

Nach § 562 b Absatz 1 BGB darf der Vermieter die Entfernung der Sachen, die dem Vermieterpfandrecht unterliegen, ohne Anrufung des Gerichts verhindern. Das gilt natürlich nicht für Sachen Dritter, unpfändbare Sachen oder wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht.

Der gesetzlichen Regelung ist nicht zu entnehmen, wie weit das Selbsthilferecht geht.

Der Vermieter wird sich daher in der Regel darauf beschränken müssen, der Entfernung zu widersprechen. Wird mit der Entfernung fortgefahren, soll der Vermieter berechtigt sein, die weitere Entfernung durch Verschließen der Türen oder ähnliche Maßnahmen zu verhindern. Bleibt auch dies erfolglos, kann der Vermieter dem Mieter die Sachen abnehmen.

Zieht der Mieter aus, darf der Vermieter Sachen, die mit dem Vermieterpfandrecht belastet sind, in seinen Besitz nehmen. Das Selbsthilferecht geht hier also weiter. Er ist jedoch nicht befugt, den Mieter rein vorsorglich daran zu hindern, die Sachen ohne sein Wissen zu entfernen, etwa durch Sicherung der Haustür mit einem Steckschloss. Das Selbsthilferecht des Vermieters berechtigt erst dann zu einem Eingreifen, wenn der Mieter mit der Entfernung eingebrachter Sachen beginnt.

Wenn der Mieter die Sachen bereits unerlaubt aus den Räumen entfernt hat, benötigt der Vermieter einen Herausgabetitel.

Dazu muss er die Sachen im Einzelnen bezeichnen, wobei er auf die Auskunft des Mieters angewiesen ist. Diesen Auskunftsanspruch kann er zusammen mit dem Herausgabeanspruch im Wege der einstweiligen Verfügung mit einem Stufenantrag geltend machen. Wurden die Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt, kann er die Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück und, wenn der Mieter ausgezogen ist, die Überlassung des Besitzes verlangen. Zu beachten ist, dass das Vermieterpfandrecht mit Ablauf eines Monats erlischt, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sache Kenntnis erlangt hat, sofern er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

Die Verwertung des Pfandes erfolgt durch Verkauf im Wege einer öffentlichen Versteigerung. Zuständig für die Durchführung der Versteigerung ist der Gerichtsvollzieher. Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis, kann nach § 1221 BGB auch ein freihändiger Verkauf durch dazu befugte Personen erfolgen. Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung (Hinterlegung eines Geldbetrags oder Wertstücks) beim zuständigen Amtsgericht abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch vom Vermieterpfandrecht befreien, dass er in Höhe des Sachwertes eine Sicherheit leistet.


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Über den Autor

RAin Ilona Reichert

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