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Nachfristsetzung

Nachfristsetzung bei Ansprüchen gegen den Mieter.

Nicht selten verbleiben beim Auszug eines Mieters Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen, ausgebliebenen Schönheitsreparaturen und dergleichen. Ob und inwieweit solche Ansprüche rechtlich begründet sind und notfalls auch im Klagewege durchgesetzt werden können, ist stets die Frage. Voraussetzung ist aber in aller Regel, dass dem ausziehenden beziehungsweise schon ausgezogenen Mieter Gelegenheit gegeben wird, etwaige Schäden selbst zu beheben. Er muss also Schönheitsreparaturen, Renovierungsleistungen oder ähnliches nachholen können.

Dies wird nur allzu häufig von Vermietern nicht so genau genommen oder für überflüssig gehalten, vor allem dann, wenn eine Mietkaution vorhanden ist, die zur Abdeckung der entstehenden Kosten ausreicht. Dann scheint es nahezuliegen, die vom Mieter hinterlassenen Schäden kurzerhand selbst zu beheben und die Kosten von der Kaution abzuziehen.

Die Folge solcher Nachlässigkeiten ist meist, dass die Forderungen, so berechtigt und juristisch durchsetzbar sie auch sein mögen, gänzlich erlöschen und der Vermieter am Ende leer ausgeht.

Von der Kaution einbehaltene Beträge sind dann, um beim Beispiel zu bleiben, an den Mieter zurück zu zahlen. Hier machen Vermieter oft den verhängnisvollen Fehler indem sie die Formalitäten der Nachfristsetzung übersehen. Das liegt sicher auch daran, dass man im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) - §§ 535 ff. - keinerlei Hinweis darauf findet. Die Notwendigkeit einer Nachfristsetzung ist vielmehr in § 281 BGB geregelt, also im „allgemeinen Teil“.

Dort heißt es, dass dem Schuldner (= Mieter) eine „angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung“ gesetzt werden muss. Die Schriftform ist nicht erforderlich - es würde an sich ausreichen, den Mieter mündlich aufzufordern und eine Frist zu setzen. Aus mehreren Gründen ist aber dringend zu empfehlen, dies schriftlich zu tun, allein schon in Hinblick auf die Beweisbarkeit.

Wer also als Vermieter eine Wohnung übernimmt und beispielsweise feststellt, dass (mietvertraglich vereinbarte) Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt wurden, muss den Mieter auffordern, dies nachzuholen und ihm hierzu eine angemessene Frist setzen. Was in diesem Sinne angemessen ist, hängt auch von den Gesamtumständen ab. Im Normalfall dürften 14 Tage ausreichen, kürzer sollte man die Frist in keinem Falle bemessen.

Mitunter wartet schon der Nachfolgemieter, der nur Tage nach dem Auszug seines Vorgängers einziehen will.

Ob in einem solchen Fall eine Kürzung der Nachfrist zulässig ist oder eine solche gänzlich entfallen kann, ist ein im Mietrecht ungelöstes Problem. Dieser Punkt wird von den Gerichten höchst unterschiedlich bewertet. Wenn irgend möglich, sollte man es gleichwohl bei der (ausreichenden) Fristsetzung belassen und versuchen, sich mit dem Nachfolgemieter in irgendeiner Weise zu arrangieren.

Selbst eine erfolgte und zeitlich ausreichende Nachfristsetzung ist aber mitunter nutzlos.

Wenn man es bei der Formulierung nicht so genau nimmt, kann das zum Erlöschen der eigentlich berechtigten Ansprüche des Vermieters führen. Aus der Aufforderung muss für den Mieter eindeutig erkennbar sein, was gefordert wird, also welche Schäden gerügt werden und behoben werden sollen, welche Schönheitsreparaturen, Renovierungen etc. er nachzuholen hat. Allgemeine Floskeln (etwa : „... wird Ihnen Gelegenheit gegeben, die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen auszuführen bis zum ...“) reichen in aller Regel nicht aus. Insbesondere geltend gemachte Beschädigungen müssen konkret bezeichnet werden.

Grundsätzlich gilt hier: lieber zu viel und übertrieben genau, als zu oberflächlich.

Mitunter meinen Vermieter, es bei allgemeinen Andeutungen bewenden lassen zu können. Viele denken, es sei dem Mieter ohnehin klar worum es geht oder die Einzelheiten ergeben sich zum Beispiel aus den Eintragungen im Rückgabeprotokoll. Das ist oft ein folgenschwerer Irrtum.

Es ist auch nicht möglich, das Erfordernis einer Nachfristsetzung schon von vornherein im Mietvertrag auszuschließen.

Eine solche Vertragsklausel wäre schlicht unwirksam, es sei denn, man weist nach, dass es sich um eine so genannte „Individualvereinbarung“ handelt. An einen solchen Nachweis werden von den Gerichten allerdings zum Teil grotesk hohe Anforderungen gestellt - jeder halbwegs erfahrene Anwalt kann hiervon ein Lied singen. Zu beachten ist schließlich auch, dass man den (ergebnislosen) Ablauf der dem Mieter gesetzten Nachfrist abwarten muss, bevor man die Arbeiten selbst ausführt oder in Auftrag gibt. Auch dies wird häufig übersehen.

Auch bei der Zustellung einer Nachfristsetzung an den Mieter werden häufig unnötige Nachlässigkeitsfehler begangen.

Wer dies mit normaler Post versendet, muss damit rechnen, dass der Zugang von Mieterseite geleugnet wird. Der dann erforderliche Nachweis kann nur erbracht werden, wenn mit Einschreiben versandt wurde und der unterzeichnete Rückschein vorgelegt werden kann. Eine direkte, persönliche Übergabe oder Briefkasteneinwurf ist nur dann eine sichere Sache, wenn ein „Dritter“ dies durchgeführt hat oder zumindest als Zeuge bestätigen kann. Der Vermieter selbst ist im Streitfalle „Partei“ und fällt somit als Zeuge im Zivilprozess aus.

Es existieren zwar in der Rechtsprechung zahllose Beispiele für Fälle, in denen eine Nachfristsetzung als nicht erforderlich angesehen wurde. In der Regel ist dies jedoch eine gefährliche Gratwanderung, die man sich nicht antun sollte. Wenn irgend möglich, sollte man den sicheren, wenn auch eventuell mühsameren Weg gehen, und im Zweifel anwaltlichen Rat suchen, bevor man Ansprüche durch formelle Fehler unnötig aus der Hand gibt.


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Über den Autor

Reinhard Helmke

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