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Nebenkostenabrechnung

Zur formellen Wirksamkeit und inhaltlichen Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung.

Der Mieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentumsanlage mit insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen hatte eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Aufgrund eines Vermieterwechsels hatte er mit dem neuen Vermieter, der die vermietete Wohnung gekauft hatte, einen neuen Vertrag im laufenden Kalenderjahr abgeschlossen.

Er verweigerte die Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung und argumentierte, die Abrechnung sei formell unwirksam. Es sei nach einem Quadratmeterschlüssel abgerechnet worden, ohne die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtflächen und damit den Verteilungsschlüssel Quadratmeter hinreichend zu erläutern. Aus der Abrechnung ergebe sich lediglich, dass die Fläche des Anwesens, in dem er wohnte, eine Gesamtfläche ausweise. Ferner seien die Fläche der von ihm gemieteten Wohnung sowie die Gesamtfläche aller Anwesen, die zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst waren, nicht aber die Gesamtflächen der weiteren Einzelgebäude angegeben. Ohne die Flächenangaben für die einzelnen Anwesen sei die Gesamtflächenangabe und damit die Art des Verteilungsschlüssels nicht nachvollziehbar.

Es ist ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH), dass die Nebenkostenabrechnung innerhalb einer einjährigen Abrechnungsfrist vorzunehmen ist.

Ein Nachzahlungsanspruch besteht nur, wenn eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zugegangen ist. Hierzu muss die Nebenkostenabrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entsprechen. Es muss sich um eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben handeln. Die Erfüllung formeller Voraussetzungen erfordert, dass der Mieter in der Lage ist, die verteilten Kostenpositionen zu erkennen und mittels des Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuvollziehen.

Der BGH hat in der Entscheidung - Aktenzeichen VIII ZR 227/09 - ausgeführt, dass der Argumentation des Mieters und des Vorgerichtes nicht gefolgt werden kann. Der Mieter sei in der Lage gewesen, anhand der mitgeteilten Flächen den auf ihn entfallenden Kostenanteil nachzuvollziehen. Es sei nicht erkennbar, welchen Sinn es haben könne, in die Nebenkostenabrechnung die einzelnen Wohnflächen aller 20 Gebäude einzustellen. Er hat weiter ausgeführt, dass die Frage, ob die angesetzten Flächenangaben zutreffend sind, nicht eine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit der Nebenkostenabrechnung ist, sondern Frage der materiellen Richtigkeit.Diese Frage sei im Rahmen der inhaltlichen Überprüfung der Nebenkostenabrechnung zu klären.

Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung hatte der Mieter zu der Kostenposition „Heizung / Warm- / Kalt- / Abwasser“ eine Aufsplittung erhalten.

Diese Aufsplittung bezog sich auf den Zeitraum vor Abschluss des neuen Mietvertrages mit dem neuen Eigentümer und auf den Zeitraum ab Abschluss des neuen Mietvertrages. Der BGH hat ausgeführt, dass hierin kein Verstoß gegen das Gebot jährlicher Abrechnung zu sehen ist. Eine zeitliche Aufgliederung einer bestimmten Betriebskostenposition könne durch sachliche Gründe gerechtfertigt und gegebenenfalls sogar notwendig sein. Eine solche Notwendigkeit könne sich im Falle von Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode ergeben. Eine Aufgliederung sei aber auch bei einem Eigentümerwechsel gerechtfertigt, damit eine interne Nebenkostenabrechnung zwischen dem alten und dem neuen Vermieter möglich ist.

Betriebskostenpauschale und Auskunftsanspruch des Mieters zur tatsächlichen Höhe der Betriebskosten.

Gelegentlich vereinbaren Mieter und Vermieter eine Nebenkostenpauschale zur Abdeckung der Betriebskosten einer Wohnung. Dabei stellt sich die Frage, ob der Mieter während des Laufes des Mietverhältnisses einen Auskunftsanspruch über die Höhe der tatsächlichen Betriebskosten hat, um die Angemessenheit der Pauschale zu überprüfen.

Der Bundesgerichtshof hat hierzu am 16. November 2011 entschieden, dass ein solcher Auskunftsanspruch nur dann besteht, wenn der Mieter konkrete Anhaltspunkte dafür besitzt, dass sich die von der Pauschale erfassten Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben (Aktenzeichen VIII ZR 106/11). Ohne solche konkrete Anhaltspunkte steht dem Mieter während des laufenden Mietverhältnisses kein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter zu. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, seine anfängliche Kalkulation der Betriebskosten offen zu legen. Der Bundesgerichtshof weist zutreffend darauf hin, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages Gelegenheit hatte, die Angemessenheit der Höhe der vom Vermieter geforderten Pauschale zu überprüfen. Sinn der Pauschale sei ja gerade, eine genaue Ermittlung und Abrechnung der betreffenden Kosten zu vermeiden.


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