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Abrechnungseinheit

Die Abrechnungseinheit bei der Betriebskostenabrechnung.

Bei der Abrechnung von Betriebskosten kommt es häufig zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Einer der häufigeren Gründe ist, wenn der Vermieter zur Abrechnung der Nebenkosten eine so genannte Abrechnungseinheit bildet. Das ist beispielsweise der Fall, wenn mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage versorgt werden. Dann werden diese Häuser für die Abrechnung der Heizkosten zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich schon vor langer Zeit mit dem Thema Abrechnungseinheit zu befassen. Er hat entschieden, dass ein Vermieter bei preisfreiem Wohnraum nach billigem Ermessen (§ 315 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) mehrere Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen kann, soweit und solange im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Dabei stellt sich allerdings die Frage, ob eine „andere Vereinbarung“ nicht bereits dadurch getroffen wird, dass das Mietobjekt unter Angabe seiner Lage, also der Straße und der Hausnummer, im Mietvertrag bezeichnet wird.

Solange im Mietvertrag nicht alle Häuser benannt werden, die zu der Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, ist der Vertrag nicht ganz eindeutig.

Daher könnte aus der oben genannten Lagebezeichnung eine andere Vereinbarung zwischen den Parteien getroffen worden sein. Durch die unklare Formulierung kann nämlich auch vereinbart sein, dass mehrere Häuser, die durch eine gemeinsame Heizungsanlage beheizt werden, nun gerade nicht zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Immerhin wird das Mietobjekt im Vertrag - der auch die Modalitäten der Betriebskostenabrechnung regelt - mit der genauen Lagebezeichnung aufgeführt. Der BGH hat diese Frage bisher nicht beantwortet, sondern ausdrücklich offen gelassen.

Wenn von Beginn des Mietverhältnisses an eine allein auf ein konkretes Haus bezogene Abrechnung nicht möglich ist, scheidet diese Überlegung jedoch aus. Wenn also zum Beispiel bereits zu Beginn des Mietverhältnisses mehrere Häuser über eine gemeinsame Heizungsanlage verfügt haben, kann der Vermieter eine Abrechnungseinheit bedenkenlos verwenden. Zumindest soviel haben die Bundesrichter bereits klargestellt. Sie begründen das damit, dass in diesem Fall keine andere Möglichkeit der Abrechnung besteht (BGH vom 14.07.2010, Aktenzeichen: VIII ZR 290/09).

Ungeachtet dieser Rechtsprechung empfiehlt es sich, beim Abschluss von Mietverträgen klare Formulierungen zu verwenden.

Wenn der Vermieter bereits im Mietvertrag regelt, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten eine Abrechnungseinheit gebildet werden kann, sind alle Unklarheiten beseitigt. Gegebenenfalls können dabei bereits die Mietobjekte bezeichnet werden, mit denen das aktuelle Mietobjekt eine Abrechnungseinheit bilden soll. Dann wissen auch die Mieter beziehungsweise Mietinteressenten, dass sie bei der Betriebskostenabrechnung mit einer Abrechnungseinheit konfrontiert werden.


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