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Mietwucher

Rechte bei Mietwucher - Kein Anspruch auf überhöhte Mieten.

Sowohl bei Mietverträgen über Wohnraum als auch bei solchen über Büro- / Geschäftsräume (Gewerberaummietrecht) gibt es Grenzen der höchstens zulässigen Miete. Zwar steht es den Parteien eines Mietvertrages frei, die Höhe der Miete vertraglich zu vereinbaren aber es gibt gesetzliche Höchstgrenzen. Verlangt ein Vermieter eine deutlich überhöhte Miete, kann er sich sogar strafbar machen, beziehungsweise eine Ordnungswidrigkeit begehen. Dies wird dann allgemein als Mietwucher bezeichnet.

So darf nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG) die vereinbarte Miete die „üblichen Entgelte” - also die Mieten vergleichbarer Objekte - um nicht mehr als 20 Prozent überschreiten. Hinzu kommen muss außerdem ein geringes Angebot vergleichbarer Räume, was der Mieter im Streitfall beweisen muss. Es liegt auch kein Mietwucher beziehungsweise ein Verstoß gegen § 5 WiStrG vor, wenn der Vermieter nachweist, dass die überhöhte Miete für die Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die Mieten vergleichbarer Objekte können aus dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt entnommen werden.

Eine weitere Grenze für höchstens zulässige Mieten bei Wohnraum ist § 291 des Strafgesetzbuches (StGB).

Damit Mietwucher vorliegt, muss ein “auffälliges Missverhältnis” zwischen der vereinbarten Miete und der Miete vergleichbarer Wohnungen (ortsübliche Vergleichsmiete) vorliegen. Das bejaht die Rechtsprechung bei einer Miete, die 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Zusätzlich muss der Vermieter zum Beispiel eine Zwangslage oder die Unerfahrenheit des Mieters ausgebeutet haben. Sind genau diese Voraussetzungen gegeben, wird von Mietwucher gespochen. Damit ist die überhöhte Miete nach § 134 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nichtig. Die 50 Prozent-Grenze gilt ebenfalls für § 138 BGB. Der Mieter muss jedoch nachweisen, dass er in einer Zwangslage oder ähnlichem war und dass ihn der Vermieter ausgebeutet hat, sonst kann kein Mietwucher nachgewiesen werden.

Die Folge eines Verstoßes gegen eine der oben genannten Vorschriften ist, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die überhöhte Miete hat. Der Mieter schuldet dann nur die ortsübliche Miete. Diese ist in der Regel durch den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder durch ein Sachverständigengutachten, beziehungsweise durch mindestens drei vergleichbare Wohnungen zu ermitteln. Hier gelten also die gleichen Kriterien, die auch bei einer Mieterhöhung heranzuziehen sind.

Allerdings muss meistens der Mieter beweisen, dass keine Wohnungsknappheit vorlag oder dass die Miete um (mindestens) 20 beziehungsweise 50 Prozent überhöht war.

Außerdem muss der Mieter auch beweisen, dass er sich in einer Zwangslage befand und dass ihn der Vermieter ausgebeutet hat. Hier gibt es jedoch Beweiserleichterungen, wenn es um die Miete von Wohnraum geht. Bei gewerblichen Mietern ist die Rechtsprechung strenger, da der Mieter von Büro- oder Geschäftsräumen häufig auch Kaufmann oder Unternehmer ist. Daher kann er besser einschätzen, ob die vereinbarte Miete angemessen ist oder nicht. Aus diesem Grund ist Mietwucher bei gewerblichen Mietverhältnissen schwerer nachzuweisen.

Einige Gerichte bürden jedoch dem Vermieter die Beweislast auf, wenn die Miete um mindestens 100 Prozent (also doppelt so hoch wie die ortsübliche Vergleichsmiete) überhöht ist. Wird diese 200-Prozent-Grenze überschritten, muss also der Vermieter in einem Rechtsstreit beweisen, dass die Höhe der Miete kein Mietwucher war. Damit muss er auch beweisen, dass er den Mieter nicht ausgebeutet hat und der Wohnraum auch nicht knapp war.

Eine der Rechtsfolgen bei Verstoß gegen Mietwucher ist, dass der Mieter die überhöhte Miete (auch für die Vergangenheit) zurück fordern kann.

Zudem ist der Mieter auch vor einer überhöhten Kaution geschützt. Diese darf gesetzlich höchstens das Dreifache der (zulässigen) Kalt-Miete betragen. Hat der Vermieter also das Dreifache der überhöhten Miete verlangt, kann der Mieter hiervon die Differenz zum Dreifachen der ortsüblichen Miete zurück verlangen. Außerdem wird der Mieter bei überhöhten Mieten auch bei Kündigungen geschützt. Hier ist vor allem die fristlose Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten relevant. Eine Kündigung des Vermieters wäre nämlich unberechtigt, wenn die Miete überhöht war.


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Über den Autor

RA Maximilian Koch, M.B.A.

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