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Mitteilungsfrist

Keine großen Auswirkungen bei Verletzung der Mitteilungspflicht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Streitfrage beantwortet, ob ein Vermieter eine Mieterhöhung wegen ausgeführter Modernisierungsmaßnahmen auch dann verlangen kann, wenn er diese Maßnahmen nicht mindestens drei Monate zuvor sondern später angekündigt hat. Im Ergebnis hat der BGH dem Vermieter Recht gegeben (Urteil vom 19. September 2007).

Nach § 554 Absatz 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) hat der Mieter diejenigen Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Gleiches gilt grundsätzlich auch für die Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, etwa zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Mietraums.

Allerdings kann sich der Mieter in einem derartigen Fall auf ein außerordentliches Kündigungsrecht berufen (§ 554 Absatz 3 BGB).

Um dem Mieter die Gelegenheit zu geben, von seinem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen, sieht das Gesetz vor, dass ihm entsprechende Maßnahmen mindestens drei Monate vor deren Beginn in Textform, also schriftlich, mitzuteilen sind. Dabei hat der Vermieter nicht nur über die Modernisierungsmaßnahmen als solche und deren zeitlichen Umfang zu informieren, sondern dem Mieter auch mitzuteilen, mit welcher Mieterhöhung die Modernisierung verbunden ist.

Lange Zeit war in der Rechtsprechung umstritten, ob der Vermieter eine Mieterhöhung auch dann durchsetzen kann, wenn er die Modernisierungsmaßnahme entgegen dem Gesetzeswortlaut nicht mindestens drei Monate vorher angekündigt.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall war es so, dass der Vermieter den Mieter später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme informiert hat, woraufhin der Mieter einer etwaigen Mieterhöhung widersprach. Der BGH hat entschieden, dass dennoch eine Mieterhöhung verlangt werden kann. Begründet wird dies mit der gesetzlichen Rechtsfolge, die für den Fall gilt, dass eine entsprechende Mitteilung überhaupt nicht erfolgt. Nach § 559 b Absatz 2 Satz 2 BGB führt dies nicht zum Ausschluss des Mieterhöhungsrechts, vielmehr kann die Mieterhöhung erst mit einer zeitlichen Verzögerung von sechs Monaten verlangt werden.

Die Bundesrichter haben daraus abgeleitet, dass der völlige Ausschluss einer Mieterhöhungsmöglichkeit damit nicht vereinbar ist.

Vielmehr darf der Vermieter bei einer nur verspäteten Mitteilung nicht weiter eingeschränkt werden, als dies der Fall wäre, wenn er die Modernisierungsmitteilung überhaupt nicht vorgenommen hätte. Sinn und Zweck der Verpflichtung, Modernisierungsmaßnahmen vorab anzukündigen, so der BGH weiter, sei es lediglich, dem Mieter die Gelegenheit zu geben, sich auf die beabsichtigte (Bau-) Maßnahme einzustellen. Ferner soll er die Möglichkeit haben sich darüber Klarheit zu verschaffen, ob er diese auch unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung akzeptieren oder aber von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen will. Die Karlsruher Richter haben in diesem Zusammenhang nochmals verdeutlicht, dass die Mitteilung als solche und auch die Mitteilungsfrist nicht bezweckt, dem Vermieter weitergehende Rechte auf die Umlegung der Modernisierungskosten auf den Mieter zu versagen.

Trotz der Klarstellung, die nunmehr seitens des BGH erfolgt ist, sei allen modernisierungswilligen Vermietern dennoch angeraten, die Dreimonatsfrist einzuhalten. Andernfalls kann vom Mieter eine Erhöhung erst mit zeitlicher Verzögerung verlangt werden, was wiederum mit wirtschaftlichen Einbußen verbunden ist.


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RA Jörg Rau

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