Ausschlüsse
Mieterhöhungsausschlüsse im preisfreien Wohnungsbau.
Wesentliche Mieterhöhungsausschlüsse sind:
Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete nur verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt, in dem die Mieterhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert war. Das Mieterhöhungsverlangen kann dabei frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung beziehungsweise des Mietvertragsabschlusses vom Vermieter geltend gemacht werden, § 558 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
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Wurde eine Staffelmietvereinbarung getroffen, kann der Vermieter während der Dauer dieser Vereinbarung, also zum Ablauf der letzten Staffelung keine anderweitige Erhöhung der Miete geltend machen, § 557a Absatz 2 Satz 2 BGB. Hier zeigt sich, wie wichtig eine gründliche Vorbereitung bei Staffelmietvereinbarungen ist. Denn für die Dauer der Geltung der Mietstaffelung sind auch Mieterhöhungen wegen Wertverbesserungen (also nach: § 559 BGB) ausgeschlossen. Geplante Wertverbesserungsmaßnahmen sollten daher in jedem Fall in den Mietstaffelungen mit kalkuliert werden.
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Wurde eine Mietanpassungsvereinbarung nach Indexerhöhung gemäß § 557b BGB vereinbart, so gilt hier das Vorstehende entsprechend. Allerdings besitzt der Vermieter die Möglichkeit eine Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen einer Modernisierung zu verlangen, soweit er diese aufgrund von Umständen durchgeführte, die er nicht zu vertreten hat, § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB.
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Es kann aber auch ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Mieterhöhung vorliegen, zum Beispiel als Gegenleistung für eine vom Mieter vorgenommene Modernisierung der Wohnung.
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Letztlich kann die Mieterhöhung auch noch von der Zustimmung eines Dritten abhängig sein. Ist die Zustimmung eines Dritten erforderlich, so muss dieser zustimmen. Tut er dies nicht, oder hat er dies noch nicht getan, ist die Mieterhöhung nicht, beziehungsweise noch nicht wirksam. Dies kann zum Beispiel der Fall sein bei LAG-Aufbaudarlehen oder Werksförderungsverträgen.
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