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Zahlungsrückstand

Zahlungsrückstand als Grund für die Kündigung eines Mietverhältnisses.

Der Vermieter einer Wohnung hat das Recht, dem Mieter außerordentlich und fristlos zu kündigen, wenn der Mieter einen Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine, die aufeinander folgen, oder sogar zwei vollständige Monatsmieten insgesamt, hat auflaufen lassen. Sind die aufgelaufenen Zahlungsrückstände niedriger als zwei Monatsmieten, so kann der Vermieter nur dann eine fristlose und außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Rückstand aus zwei Monaten, die aufeinander folgen, entstanden ist. In anderen Fällen kann erst dann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Rückstand die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht hat. Dies geht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23. Juli 2008 mit dem Aktenzeichen XII ZR 134/06 hervor.

Die Kündigung ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn sie sich auf die Rückstände auf Vorauszahlungen für Nebenkosten und reguläre Mieten bezieht. Die Rückstände aus Schadenersatz, Verzug oder aber den Nebenkostenabrechnungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung im Regelfall nicht.

Vom Grundsatz her endet hierbei das Mietverhältnis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigung dem Mieter zugegangen ist. Allerdings muss in dem Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund ausdrücklich angegeben sein, wie zum Beispiel „aufgrund des Zahlungsrückstandes für die Monate März und April“.

Zweite Chance für den Mieter

Wurde dem Mieter die fristlose Kündigung oder durch das Gericht eine Räumungsklage zugestellt, so hat er noch bis zum Ablauf von zwei Monaten die Möglichkeit, diesen Zahlungsrückstand vollständig zu begleichen. Hierdurch wird die fristlose und außerordentliche Kündigung unwirksam. Allerdings greift das sogenannte Nachholrecht nur dann, wenn der säumige Mieter all die Mietrückstände ausgleicht, die bis dahin insgesamt aufgelaufen sind. Es reicht also nicht aus, nur die Rückstände auszugleichen, die in dem Kündigungsschreiben des Vermieters aufgeführt worden sind.

Bei vollständiger Zahlung besteht das Mietverhältnis weiter. Hierdurch wird die fristlose Kündigung unwirksam und auch eine eingereichte Räumungsklage wird als gegenstandslos anzusehen sein und hat keine Aussicht mehr auf Erfolg. Allerdings muss dann grundsätzlich der Mieter zusätzlich die Kosten für den vorangegangenen Rechtsstreit übernehmen.

Für Vermieter oftmals unbefriedigend

Den Mieter kostet das alles eine Menge Geld, aber sein Wohnrecht ist wiederhergestellt. Ob dies im Sinne des Vermieters ist, ist eine andere Sache. Er hat nun das Geld, das ihm zusteht, allerdings auch einen Mieter, an dessen Zahlungsfähigkeit und -moral er so seine Zweifel haben darf. Somit muss er immer wieder einen Zahlungsrückstand befürchten. Daher ist es durchaus möglich, dass es ihm lieber gewesen wäre, dass der Mieter die Zahlungen nicht nachgeholt hätte und das Mietverhältnis beendet worden wäre.

Die bessere Alternative für Vermieter

Laut Gesetz betrifft das Nachholrecht der Zahlungen des Mieters nur die außerordentlich ausgesprochene Kündigung. Wenn der Vermieter mit der fristlosen Kündigung zugleich eine ordentliche Kündigung ausspricht, so endet das Mietverhältnis trotz der Zahlungsnachholung mit dem Ablauf der Kündigungsfrist der ordentlichen Kündigung. Der Mieter muss die Wohnung räumen.

Mit anderen Worten: Wenn die doppelt ausgesprochene Kündigung dazu führt, dass der Mieter seine Zahlungen nachholt, so wird hierdurch nur die außerordentliche Kündigung unwirksam und die ordentliche Kündigung bleibt von diesem Umstand unberührt.

Ergebnis: Möchte ein Vermieter einen Mieter mit Zahlungsrückstand tatsächlich und zuverlässig loswerden, so sollte er zeitgleich die fristlose und außerordentliche sowie hilfsweise eine ordentliche Kündigung aufgrund des Zahlungsverzuges aussprechen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis spätestens zu dem Zeitpunkt, zu dem die Frist der ordentlichen Kündigung abgelaufen ist.


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