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Verwertungskündigung II

Eine Mieterin hatte eine Wohnung in einem 1930er Wohnblock von einer Stadt gemietet.

Dieser Wohnblock gehört zu einer aus rund 500 Wohneinheiten bestehenden, in einfacher Bauweise errichteten Siedlung. Später erwarb die neue Eigentümerin diese Siedlung. Ein Teil derselben wurde von der Stadt unter Milieuschutz gestellt und von der Eigentümerin mit relativ geringen Maßnahmen in Stand gesetzt. Für die übrigen 20 Wohnblocks erteilte die Stadt eine Zweckentfremdungsgenehmigung. Diese beruhte auf der Planung der Eigentümerin, nach dem Abriss der bestehenden Gebäude zeitgemäß zugeschnittene und ausgestattete, auch für Familien geeignete Mietwohnungen mit einer größeren Gesamtwohnfläche zu errichten. Hierfür erstellte die Eigentümerin ein städtebauliches Konzept der neuen Siedlung mit aufeinander abgestimmten Neubauhäusern und erhielt öffentliche Fördermittel. Daraufhin kündigte sie das Mietverhältnis mit der Mieterin ordentlich. Zu diesem Zeitpunkt waren bereits 19 Wohnblocks abgerissen, die Mieterin war die einzig verbliebene Mieterin im letzten Block.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hält die Kündigung für wirksam (Urteil vom 9. Februar 2009, Aktenzeichen VIII ZR 155/10). Die Planung der Klägerin sei vernünftig und nachvollziehbar und damit angemessen im Sinne von § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB. Der letzte noch vorhandene Wohnblock befinde sich in einem schlechten Bauzustand und entspreche nicht mehr heutigen Anforderungen an eine angemessene Wohnraumversorgung. Auch sei die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung der Klägerin bereits erteilt.

Die erforderliche Interessenabwägung zwischen dem Verwertungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters führe nach den Feststellungen zu einem Überwiegen des Verwertungsinteresses.

Der BGH führt aus, bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses könne die Eigentümerin den letzten Wohnblock nicht durch einen Neubau ersetzen und sei damit daran gehindert, das von ihr verfolgte, städtebauliche Konzept vollständig zu verwirklichen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts könne durch eine bloße Sanierung der alten Bausubstanz und damit der Wohnung der Beklagten ein baulicher Zustand, der einer angemessenen Wohnraumversorgung entspreche, nicht erreicht werden. Der Eigentümerin sei damit im Ergebnis nicht zuzumuten, den letzten Wohnblock trotz seines nicht behebbaren niedrigen Wohnwerts weiter zu bewirtschaften und damit auf die Verwirklichung ihres vernünftigen und nachvollziehbaren, städtebaulichen Konzepts zu verzichten.

Dabei kommt es nicht auf die Höhe der eventuellen Kosten der Instandsetzung des Wohnblocks unter Erhaltung der Wohnung der Beklagten an. Ebenso sei nicht erheblich, ob der schlechte bauliche Zustand des letzten Wohnblocks auch darauf zurück zu führen sei, dass die Eigentümerin seit Jahren im Hinblick auf den geplanten Abriss keine Erhaltungsmaßnahmen mehr vorgenommen habe.

Schließlich äußert sich der BGH auch noch zu dem Begründungserfordernis des § 573 Absatz 3 BGB. Im Falle eines geplanten Abrisses und Neubaus genüge es, wenn dem Mieter mitgeteilt werde, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz für nicht erhaltenswert halte und welche baulichen Maßnahmen er statt dessen plane. Damit sei dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters genüge getan und die Kündigung sei jedenfalls formell wirksam. Eine weitergehende Begründung - etwa die Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen und so weiter - sei nicht geboten. Damit tritt der BGH einer Überspannung des Begründungserfordernisses durch die Instanzgerichte entgegen.

In einer anderen Entscheidung vom 8. Juni 2011 lebte die beklagte Mieterin seit 1953 in einem Einfamilienhaus in der ehemaligen DDR (Aktenzeichen VIII ZR 226/09).

Nach dem Ende der staatlichen Verwaltung 1992 waren die Eigentümer in ungeteilter Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis mit der Beklagten eingetreten. Sie erklärten im Jahre 2007 die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, sie beabsichtigten, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu veräußern. Daran seien sie durch den Fortbestand des Mietverhältnisses gehindert. Vor dem BGH hatten sie schließlich Erfolg.

Die Bundesrichter stellten erneut die zunächst erforderliche Interessenabwägung heraus. Das Verwertungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, hätten beide Verfassungsrang. Der Eigentumsschutz des Artikel 14 Nummer 1 Grundgesetz gewähre dem Vermieter aber keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die größtmögliche, wirtschaftliche Vorteile versprächen. Auf der anderen Seite dürften die dem Vermieter entstehenden Nachteile aber auch nicht die Nachteile, die dem Mieter im Falle des Verlustes seiner Wohnung erwachsen, weit übersteigen. Jedenfalls könne - so der BGH - ein erheblicher Nachteil im Sinne des Gesetzes nicht schon deshalb verneint werden, weil die Kläger das Grundstück als Erben bereits in vermietetem und unrentablem Zustand erworben hätten und seitdem keine wesentliche Verschlechterung eingetreten sei.

Diese Argumentation des Berufungsgerichts laufe darauf hinaus, dass Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen festhalten müssten. Dadurch werde ihnen zugemutet, dauerhaft Verluste ohne eine Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.

Mit dem Eigentumsschutz sei dies unvereinbar.

Eine Verwertungskündigung mit der Begründung, das Mietobjekt bringe unvermietet einen höheren Verkaufserlös als vermietet, scheitert also nicht schon daran, dass sich das Objekt bei Eintritt des Vermieters in den Mietvertrag in einem sanierungsbedürftigen Zustand befand.


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Über den Autor

RA Jan Hendrik Holtkamp

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