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Verwertungskündigung

Die Anforderungen an die Begründung und Wirksamkeit einer Verwertungskündigung hat der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt gelockert.

Nach § 573 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedarf eine ordentliche Vermieterkündigung stets eines „berechtigten Interesses“ an der Beendigung des Mietverhältnisses. Ein solches kann nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB auch darin liegen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.Dazu hat der BGH zuletzt vermieterfreundliche Urteile gefällt.

In zwei Entscheidungen vom 28. Januar 2009 (Aktenzeichen VIII ZR 7/08 und VIII ZR 8/08) ging es um langjährige Mietverhältnisse in einem alten Gebäude mit sechs Wohneinheiten. Nach Umbauten vor Jahrzehnten war das Gebäude stark sanierungsbedürftig. Geplant war ein Abriss sowie die Neuerrichtung von sechs Eigentumswohnungen. Baurechtliche Genehmigungen sowohl des Abrisses als auch des Neubaus lagen vor.

Die Eigentümerin kündigte sämtlichen Mietern ordentlich und bot die projektierten Eigentumswohnungen zum Kauf an.

In diesem Zusammenhang betont der BGH zunächst, dass auch der Abriss eines vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau eine „wirtschaftliche Verwertung“ im Sinne der Norm darstelle. Angemessen sei diese dann, wenn sie von „vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen“ getragen sei. Sodann seien das Verwertungsinteresse des Vermieters und das Bestandsinteresse des Mieters an der Beibehaltung seiner Wohnung gegeneinander abzuwägen. Auf der einen Seite steht der Eigentumsschutz durch das Grundgesetz, auf der Anderen die Sozialpflichtigkeit des Eigentums. Bei der Abwägung seien alle Einzelfallumstände und die konkrete Situation des Vermieters zu bewerten.

Auf dieser Basis kommt der BGH zunächst zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben der Vermieter anhand der Umstände vernünftig und nachvollziehbar sei. Das Verwertungsinteresse der Vermieter wiege schwerer als das Bestandsinteresse der Mieter. Nach dem BGH kann der Vermieter bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse weder die an sich gebotene Vollsanierung durchführen noch den vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit einem anschließenden Neubau verwirklichen. Eine Fortsetzung der Mietverhältnisse sei nach den Feststellungen nur bei einer „Minimalsanierung“ des Gebäudes möglich, die gleichwohl einen erheblichen Kostenaufwand mit sich bringe.

Dieser Kostenaufwand führe aber weder zu einer nachhaltigen Verbesserung des Gebäudes noch zu einer Verlängerung seiner relativ geringen Restlebensdauer von 15 bis 20 Jahren.

Eine solche Minimalsanierung sei danach unwirtschaftlich und dem Vermieter nicht zuzumuten. Sie stelle einen erheblichen Nachteil im Sinne des Gesetzes dar, der dazu führe, dass das Verwertungsinteresse des Vermieters das Bestandsinteresse der Mieter überwiege.

Die Mieter hatten noch eingewandt, die Kündigung sei deshalb rechtsmissbräuchlich, weil die Voreigentümer über Jahre hinweg keine Investitionen in das Grundstück getätigt hätten und die Kläger das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hätten. Dies sieht der BGH aber anders, da keine Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst heruntergewirtschaftet hätten, um seinen Abriss leichter durchsetzen zu können.

Die beiden Entscheidungen sind stark durch die Einzelfallumstände geprägt. Ihnen lässt sich aber entnehmen, dass der BGH durchaus gewillt ist, einer gut begründeten, wirtschaftlichen Argumentation eines Vermieters zu folgen.


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Über den Autor

RA Jan Hendrik Holtkamp

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