Wege zum Recht.



Telefonische Beratersuche unter:

0800 - 589 368 0333

(kostenfrei)


Räumung

Vermieter werden ist nicht schwer, Vermieter sein dagegen sehr - jedenfalls wenn es zur Räumung der Wohnung kommt.

Zieht der Mieter nach einer Kündigung nicht freiwillig aus, ist der Vermieter keinesfalls zur eigenmächtigen Räumung berechtigt. Zum Einen kann das unerlaubte Eindringen in die Wohnung des Mieters strafrechtlich einen Hausfriedensbruch darstellen. Zum Anderen ist der Vermieter bei Vornahme einer solchen, so genannten „kalten Räumung“ verschuldensunabhängig zum Schadensersatz verpflichtet. So hat der Bundesgerichtshofs (BGH) am 14. Juli 2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 45/09) entschieden. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter nach Ausspruch der Kündigung nicht auffindbar ist.

Der Vermieter ist daher gehalten, sich einen entsprechenden Räumungstitel durch Erhebung einer Räumungsklage vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht zu verschaffen. Hierbei ist darauf zu achten, dass sich der Räumungstitel auf alle in der Wohnung lebenden Personen bezieht, die einen entsprechenden Mietvertrag abgeschlossen haben - auch auf den Untermieter. Da Ehegatten nach der Rechtsprechung die Herrschaftsgewalt über die Wohnung stets gemeinsam ausführen, ist außerdem regelmäßig ein Vollstreckungstitel gegen beide Ehegatten erforderlich, auch wenn der Vertrag nur von einem Ehegatten unterschrieben wurde.

Wird der Mieter vom Gericht zu einer Räumung verurteilt, kann ihm auf Antrag oder von Amts wegen eine angemessene Frist zur Räumung gewährt werden.

Das ist auch der Fall, falls er sich im Rahmen eines Vergleichs zur Räumung verpflichtet. Ein entsprechender Antrag muss bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt werden, auf welche hin das Räumungsurteil ergeht. Der Mieter hat die Möglichkeit die Zwangsräumung durch einen Antrag auf Verlängerung der Räumungsfrist nochmals hinaus zu zögern. Insgesamt darf die Frist zur Räumung jedoch nicht mehr als ein Jahr betragen. Während der gesamten Räumungsfrist bleibt der Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Miete oder sogar der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet.

Zieht der Mieter auch nach Ablauf der gerichtlichen Räumungsfrist nicht aus, darf der Vermieter schließlich unter Zuhilfenahme eines Gerichtsvollziehers die Zwangsräumung betreiben. Hierzu ist dem Mieter der Zeitpunkt der beabsichtigten Räumung rechtzeitig mitzuteilen. Durch die Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den/die Mieter sodann „außer Besitz“ und räumt dem Vermieter selbigen wieder ein. Letzteres erfolgt durch Übergabe des Mietobjekts, etwa durch Übergabe der Schlüssel oder Einbau eines neuen Schlosses. Ist die Mieterseite bei der Räumung nicht zugegen, muss der Gerichtsvollzieher die Sachen des Mieters, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, wegschaffen und sie auf Kosten des Mieters einlagern. Der Vermieter ist für diese Kosten (Spedition, Lagerhalle) vorschusspflichtig. Wird der Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter häufig auf diesen Kosten sitzen.

Für den Vermieter stellt sich daher oftmals die Frage, wie er dieses Kostenrisiko vermeiden kann, ohne auf die Räumung verzichten zu müssen.

Hier haben sich in der Praxis verschiedene Modelle entwickelt. Zu empfehlen ist letztlich das vom BGH anerkannte Modell der so genannten „Berliner Räumung“. Dabei erteilt der Vermieter den Räumungsauftrag, aber unter gleichzeitiger Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts an allen sich in der Wohnung befindenden Gegenständen. Der Zwangsvollstreckungsauftrag wird auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt.

Der Gerichtsvollzieher muss damit die Ausführung des Vollstreckungsauftrages nicht mehr von der Zahlung eines hohen Vorschusses für den Abtransport und die Einlagerung der Wohnungseinrichtung abhängig machen. Er setzt den Mieter lediglich unter Übergabe seiner Papiere „außer Besitz“. Der Vermieter leert sodann die Wohnung im Wege der Pfandverwertung. Auf Verlangen des Mieters hat der Vermieter lediglich die nicht unter das Vermieterpfandrecht fallenden Gegenstände heraus zu geben. Dieses Modell ermöglicht es dem Vermieter, die Räumung zu betreiben, ohne einen hohen Vorschuss an den Gerichtsvollzieher bezahlen zu müssen.

Neben dem Recht zur Zwangsräumung stehen dem Vermieter nach Ablauf der Räumungsfrist außerdem Schadensersatzansprüche gegen den Mieter zu, wenn er die Räumlichkeiten wegen der nicht fristgemäßen Rückgabe nicht nahtlos weitervermieten kann.


Das könnte Sie auch interessieren:

Über den Autor

RA Andreas Bucher

Sofort-Beratersuche

AdvoGarant.de Mandantenfuchs

Schildern Sie Ihren Fall und Anwälte bewerben sich



AdvoGarant.de
Berater-Service

Sie wollen erfolgreich Kunden gewinnen und binden?

Wir helfen Ihnen als starker Partner für Marketing & Organisation

AdvoGarant Artikelsuche