Kündigung II
Geht dem Mieter eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu, sollte er sich schnell entscheiden, ob und wie er hierauf reagieren will.
Der Streitwert einer Räumungsklage wird grundsätzlich nach dem Jahreswert der geschuldeten Kaltmiete berechnet. Bei einer monatlichen Kaltmiete von beispielsweise 400 Euro beläuft er sich somit auf 4800 Euro (Kostenrisiko 1. Instanz: 2.201,56 Euro). Daher sollte sich der Mieter schleunigst Klarheit über die Begründetheit der Kündigung verschaffen, um eine kostennachteilige Klageerhebung seines Vermieters zu vermeiden.
Sind Zahlungsrückstände der Grund der Vermieterkündigung, kann der richtige Rat des Mieter-Anwalts an seinen Mandanten darin bestehen, diesem unverzüglichen und vollständigen Zahlungsausgleich zu empfehlen. Erfolgte die Kündigung lediglich als außerordentliche, fristlose Kündigung wegen eines Zahlungsrückstandes, so würde der vollständige Zahlungsausgleich der Rückstände in den meisten Fällen zur Unwirksamkeit dieser außerordentlichen Kündigung führen.
Dieser Zahlungsausgleich muss spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches erfolgen. Aus Kostengründen nützt allerdings nur ein Forderungsausgleich vor Anhängigkeit einer Räumungsklage. Mit einer Ausgleichszahlung des Mieters auf den „letzten Drücker“ kann der Räumungsanspruch des Vermieters gerade noch abgewendet werden.
Kostenmäßig ist das sprichwörtliche Kind für den Mieter dann aber bereits in den Brunnen gefallen.
Der Zahlungsausgleich nach Zustellung der Klage stellt ein erledigendes Ereignis im Sinne der Zivilprozessordnung (ZPO) dar. Bei einer beidseitigen Erledigungserklärung kann das Gericht nach billigem Ermessen über die Kostentragungspflicht entscheiden. Bei einer einseitigen Erledigungserklärung wird die Erledigung durch Urteil nebst Kostenentscheidung festgestellt. Selbst wenn der Mieter noch vor Zustellung der Klage, allerdings nach Einreichung der Räumungsklage, also nach Anhängigkeit des Rechtsstreites den Zahlungsausgleich herbeiführt, ist für ihn kostenmäßig nicht viel gewonnen. Nach der Neufassung des § 269 ZPO ist in diesem Fall der Vermieter / Kläger gehalten, die Klage zurück zu nehmen. Dann hat das Amtsgericht (auf Antrag des Klägers) nach billigem Ermessen über die Kostentragungspflicht zu entscheiden.
Dieses gerichtliche Ermessen wird für den beklagten Mieter, der als Reaktion auf Kündigung und Klage kommentarlos einen Zahlungsausgleich herbeigeführt hat, nicht billig. Das Gericht wird im Rahmen der Kostenentscheidung die Tatsache des Zahlungsausgleichs nur dahingehend werten, dass der Mieter damit zu erkennen gegeben hat, dass der Zahlungsrückstand bestand und mithin ohne Zahlung die Räumungsklage erfolgreich gewesen wäre. Gleiches wird geschehen, wenn kein Zahlungsausgleich erfolgt sondern die Mietwohnung kommentarlos geräumt wird.
Der Rat des Mieteranwalts an seinen Mandanten muss deshalb lauten: Zahle schnell oder nenne mir stichhaltige Gründe warum Kündigung und Klage unbegründet sind. Konnte eine Räumungsklage nicht vermieden werden, sei sie lediglich anhängig oder bereits rechtshängig, bedarf es in jedem Fall einer Darlegung der Einwendungen des Mieters gegenüber dem Gericht. So kann zumindest eine vollständige Kostentragungspflicht des Mieters verhindert werden.
Auch im Falle einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses bedarf es aus Kostengründen unter Umständen einer schnellen Entscheidung des Mieters.
Der sachkundige oder fachkundig beratene Vermieter wird es nicht lediglich bei der Kündigungserklärung nebst Begründung belassen. Vielmehr hat er ein erhebliches Interesse daran, möglichst zeitnah zu erfahren, wie der Mieter zu dieser Kündigung steht, ob er sie akzeptieren oder aber Einwendungen erhebt.
Da es sich bei einer Kündigung um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärungen handelt, kann der Vermieter nicht ohne weiteres darauf vertrauen, dass sich der Mieter nach Erhalt der Kündigung zu dieser erklären wird. Eine Möglichkeit, den Mieter zu Äußerungen zu bewegen, ist der ausdrückliche Hinweis im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruches gegen die Kündigung (§ 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Diese Widerspruchsfrist endet spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter wird von dieser Möglichkeit aber wahrscheinlich nur dann Gebrauch machen, wenn er von der Begründetheit der Kündigung ausgeht. Sollte er hingegen die Auffassung haben, dass die Kündigung bereits unbegründet ist, bedarf es seinerseits keines Widerspruches.
Der Vermieter kann also aus der Nichtreaktion des Mieters auf sein Kündigungsschreiben nicht folgern, dass der Mieter die Kündigung akzeptieren wird.
Um den Mieter kostenmäßig in die Enge zu treiben, sollte der Vermieter den Mieter deshalb zusätzlich auffordern, innerhalb der Widerspruchsfrist (§ 574 BGB) verbindlich und eindeutig seine Meinung zur Rechtswirksamkeit der Kündigung zu erklären. Diese Aufforderung sollte mit dem Hinweis verbunden werden, dass der Vermieter im Falle des fruchtlosem Ablaufs der gesetzlichen Erklärungsfrist annimmt, dass der Mieter die Berechtigung der Kündigung in Abrede stellt. Allerdings muss der Mieter hierauf nicht reagieren.
Falls er reagiert, sollte er mit dem, was er dem Vermieter auf dessen Kündigung hin mitteilt, sehr vorsichtig sein. Der Mieter riskiert ansonsten, dass der Vermieter bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist Klage auf künftige Räumung wegen der Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung erheben wird. Auch hier bewahrheitet sich einmal mehr das Sprichwort, dass Schweigen Gold ist.
Es obliegt dem Vermieter, die Gründe für eine Kündigung anzugeben.
Der Mieteranwalt ist damit regelmäßig in der Lage, die Rechtsposition seines Mandanten anhand des Kündigungsschreibens zu beurteilen. Bestehen erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung, sollte der Mieter den Vermieter hierüber aufklären um eine unberechtigte Räumungsklage zu verhindern. Sollte sich die Kündigung hingegen als berechtigt darstellen und der Mieter auszugsbereit sein, bedarf es grundsätzlich keiner Stellungnahme. Erfolgt dennoch Eine, muss sie eindeutig sein.
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