Inventar
Der verschwundene Mieter - Räumungsklage oder „Selbstjustiz“ durch Öffnen der Wohnung?
Zu den Alpträumen auf Vermieterseite gehören sicherlich Mietnomaden. Die Furcht gilt grundsätzlich vor Mietern, welche die Wohnung in einem verwahrlosten Zustand hinterlassen und mit unbekanntem Ziel verlassen. Selbstverständlich, ohne zuvor die Wohnungsschlüssel zurück zu geben oder die teilweise erheblichen Mietrückstände zu begleichen. Viele Vermieter handeln in so einer Situation eigenmächtig und begeben sich damit auf sehr dünnes Eis. Sie verschaffen sich Zutritt zur Wohnung. Da der Mieter möglicherweise schon seit Wochen nicht mehr gesichtet wurde rechnen sie fest damit, dass er nicht mehr zurück kommt.
Hierzu sollten Sie wissen: Eine nicht durch einen gerichtlichen Titel - beispielsweise ein Räumungsurteil - gedeckte, eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung kann strafrechtlich als Hausfriedensbruch qualifiziert werden. Solange der Mieter seinen an der Wohnung bestehenden Besitz nicht erkennbar aufgegeben hat, stellt ein solches Handeln des Vermieters eine verbotene Eigenmacht dar. Dafür und für ein eigenmächtiges Ausräumen der Wohnung haftet der Vermieter verschuldensunabhängig. Nach dem Bundesgerichtshof ist dies selbst dann der Fall, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist und das Mietverhältnis wirksam gekündigt wurde.
Der Vermieter haftet auf Schadensersatz, falls der (ehemalige) Mieter später „feststellt“, dass aus der Wohnung wertvolle Gegenstände entwendet wurden.
Sie ahnen vielleicht schon, wohin die Reise geht? Im klassischen Fall hat der Vermieter die Wohnung entweder selbst ausgeräumt oder sich lediglich umgesehen, um etwaige Mängel festzustellen. Dabei wurde weder eine Bestandsliste über das vorhandene Inventar angefertigt noch ein Zeuge hinzugezogen. In einem späteren Zivilverfahren vor Gericht behauptet der ehemalige Mieter, er habe Gegenstände in seiner Wohnung gehabt, welche sicherlich einen Wert von mehreren Tausend Euro hatten. Diese Gegenstände seien nun verschwunden. Um welches Inventar es sich genau handelt und welchen Wert es hatte, kann der Mieter natürlich nicht mehr sagen. Er wendet ein, dass er ja keine Möglichkeit gehabt habe, ein genaues Bestandsverzeichnis über das Inventar zu fertigen.
Bereits dieser Einwand kann erfolgreich sein. Wenn der Vermieter das Inventar bei seinem eigenmächtigen Wohnungszutritt nicht protokolliert und den Wert gegebenenfalls schätzt, ist er verpflichtet, den vermeintlichen Schaden auszugleichen. Schließlich ist der Mieter hinsichtlich Bestand, Zustand und Wert seines Inventars durch den Vermieter in Beweisnot geraten. In einem Prozess kann das teuer werden, wenn der Vermieter seinerseits nicht den Gegenbeweis antreten kann, dass sich im Inventar der Wohnung keine Gegenstände von Wert befunden haben.
Verbotene Eigenmacht beziehungsweise verbotene Selbsthilfe führen in bestimmten Fällen zu einer Beweislastumkehr zu Lasten des Vermieters.
Abgesehen von einer etwaigen Strafbarkeit sollten Sie daher sämtliche Umstände genau abwägen, bevor Sie sich entscheiden, ob ein Räumungstitel bei Gericht erwirkt oder die Wohnung eigenmächtig geöffnet wird. Falls ein Mieter spurlos verschwindet, lohnt es sich in jedem Fall, im Vorfeld Rat von einem qualifizierten Rechtsanwalt einzuholen. Wenn Sie die Wohnung dennoch eigenmächtig öffnen, dokumentieren Sie zumindest den Zustand und das Inventar durch (unabhängige) Zeugen und eine Videoaufnahme.
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