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Kündigung Gewerberaum

Die Beendigung des Gewerberaummietverhältnisses.

1. Befristung

Gewerbliche Mietverhältnisse können auf eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden (§ 542 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), so dass sie mit Ablauf dieser Zeit enden, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Dies gilt auch für Mischmietverhältnisse, soweit der gewerbliche Anteil überwiegt.

Bei einer vorgesehenen Mietzeit von mehr als einem Jahr ist aber die Schriftform des Vertrages zu beachten (§ 550 BGB). Sonst handelt es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, welches jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden kann.

Oft enthalten gewerbliche Mietverträge Optionsrechte des Mieters, deren fristgerechte Ausübung zu einer entsprechenden Vertragsverlängerung führt.

2. Kündigung

Ohne eine vertragliche Regelung bedarf die Kündigung von Gewerberaum keiner Form. Vertraglich ist aber zumeist die Schriftform vereinbart, § 127 BGB. Diese kann auch durch eine telekommunikative Übermittlung eingehalten werden. Ausreichend ist dann zum Beispiel ein Telefax, welches aber erst zugeht, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten ist. Von einer Kündigung per Einschreiben ist abzuraten, da damit Unwägbarkeiten verbunden sind. Die sicherste Übersendungsform ist immer noch die Zustellung per Gerichtsvollzieher oder per Boten.

Bei Personenmehrheiten ist eine Kündigung grundsätzlich von beziehungsweise gegenüber allen Vermietern / Mietern zu erklären. Besonderheiten gelten bei Gesellschaften und juristischen Personen. Eine Eigenkündigung einer GbR kann zum Beispiel auch durch einen Gesellschafter erfolgen, wenn dieser seine Vertretungsmacht bei der Kündigung nachweist. Geschieht dies nicht, kann die Kündigung gemäß § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen werden. Eine Kündigung gegenüber einer GbR kann auch gegenüber einem Gesamtvertreter erklärt werden.

2.1 Ordentliche Kündigung

Ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag ist nicht ordentlich kündbar. Ist er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, kann er ordentlich gekündigt werden. Dabei können die Kündigungsfristen vertraglich frei vereinbart werden. Fehlt es daran, gilt die gesetzliche Regelung des § 580 a Absatz 2 BGB, wonach bei Geschäftsräumen die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig ist. Gewerblich genutzte Grundstücke sind kündbar nach § 580 a Absatz 1 BGB, das heißt bei monatlicher Mietzahlung mit dreimonatiger Frist zum Quartalsende.

Nach § 545 BGB kommt es durch stillschweigende Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter zur Verlängerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit. Ist dies nicht gewollt, sollte der Vermieter der Fortsetzung bereits im Mietvertrag und/oder in der Kündigungserklärung widersprechen und diesen Widerspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses noch einmal wiederholen.

2.2 Außerordentliche Kündigung von Gewerberaum

Diese ist für beide Vertragsparteien stets möglich, wenn ein „wichtiger Grund“ gemäß § 543 BGB vorliegt. Dies ist der Fall, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf des Vertrages oder einer Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.

Auf Seiten des Mieters liegt ein wichtiger Grund zum Beispiel dann vor, wenn ihm der Mietgebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein wichtiger Grund für den Vermieter kann darin bestehen, dass der Mieter beispielsweise Zahlungsrückstände in bestimmter Höhe entstehen lässt, trotz jeweiliger Abmahnung die Miete unpünktlich zahlt, eine vereinbarte Kaution nicht leistet oder gegen eine vertragliche Betriebspflicht verstößt.

Der Kündigungsgrund muss stets aus der Sphäre des Vertragspartners stammen, darf also nicht im Risikobereich des Kündigenden liegen. So ist etwa der Mieter von Gewerberaum nicht zur außerordentlichen Kündigung berechtigt, wenn er erkrankt oder wenn sich seine Umsatzerwartungen nicht erfüllen.

Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann bei Gewerberaum verwirkt werden, wenn es nicht zeitnah ausgeübt wird und sich der andere Teil hierauf eingestellt hat.

Neben der Grundnorm des § 543 BGB bestehen noch einzelne gesetzliche Sonderkündigungsrechte des Vermieters und Mieters. Zu nennen sind für den Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung beim Tod des Mieters (§ 580 BGB) sowie das Kündigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung gemäß § 57 a Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG).

Sonderkündigungsrechte des Mieters können sich aus den §§ 578 Absatz 2, 554 Absatz 3 Satz 2 BGB ergeben, etwa bei Ankündigung von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter. Auch § 580 BGB (Kündigungsrecht des Erben des Alleinmieters) oder § 540 Absatz 1 Satz 2 BGB (Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter) ermöglichen dem Gewerberaummieter ein Sonderkündigungsrecht. Es kommt aber auch immer auf die Umstände des Einzelfalles an.

3. Aufhebungsvertrag

Einvernehmlich können die Parteien einen Mietvertrag jederzeit auch wieder aufheben. In Ausnahmefällen kann nach Treu und Glauben ein Aufhebungsanspruch des Mieters bestehen, wenn er zum Beispiel aufgrund eines persönlichen Schicksalsschlages die Nutzung der Geschäftsräume aufgeben muss und einen Ersatzmieter stellt. Dies ist aber streitig, die herrschende Meinung verweist den Mieter in diesem Falle auf die Möglichkeit einer Untervermietung gemäß § 540 BGB.

4. Anfechtung

Grundsätzlich besteht die Möglichkeiten einer Irrtums- oder Täuschungsanfechtung, §§ 119, 123 BGB. Eine arglistige Täuschung des Vermieters kann beispielsweise darin liegen, dass er die Ertragslage eines Geschäfts übertrieben günstig darstellt oder Behauptungen ins Blaue hinein abgibt.


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Über den Autor

RA Jan Hendrik Holtkamp

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