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Berliner Räumung

Im Rahmen des Zwangsräumungsverfahrens hat sich in der Praxis die so genannte „Berliner Räumung“ entwickelt.

Bei der Berliner Räumung muss sich der Vermieter bei der Vollstreckung auf sein Vermieterpfandrecht berufen. Der Gerichtsvollzieher hat sich dann nicht mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die in den Räumen verbleibenden Gegenstände tatsächlich einem Vermieterpfandrecht unterliegen oder nicht. Im Rahmen der Berliner Räumung kann der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz an der Wohnung verschaffen, ohne auch die Räumung und Einlagerung der Gegenstände aus der Wohnung vorzunehmen. Gerade diese Maßnahmen des Gerichtsvollziehers verursachen erhebliche Kosten.

In der Praxis ist durch den Gerichtsvollzieher regelmäßig pro Raum vom Vermieter ein Kostenvorschuss von 1.000 Euro gefordert worden, was bei einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Wohnung einen Vorschuss von 3.000 Euro ausmachte. Mangels Zahlungsfähigkeit und/oder -willigkeit des Mieters waren dies Kosten, die der Vermieter „abschreiben musste“. Durch die Anwendung dieser „Berliner Räumung“ beschränkt sich der Vorschuss für die Gerichtsvollziehertätigkeit zur Besitzverschaffung an der Wohnung auf die notwendigen Kosten eines möglichen Schlossaustausches durch einen Schlüsseldienst. Das sind etwa 200 Euro bis 400 Euro.

Dieses Modell der „Berliner Räumung“ wird nunmehr auf eine gesetzliche Grundlage gestellt.

Hat der Vermieter vor Gericht einen Räumungstitel erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Darüber hinaus wird die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände nur noch auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt. Konkret kann der Gerichtsvollzieher bei der Vollstreckung nunmehr die vorgefundenen Sachen dokumentieren. Diese Dokumentation soll im Rahmen des über die Vornahme der Vollstreckungshandlung zu fertigenden Protokolls erfolgen. Damit soll zumindest im Streitfall die Beweisführung über den Bestand und Zustand der vom Schuldner in die Räume eingebrachten beweglichen Sachen erleichtert werden.

Weiter ist jetzt geregelt, wie mit den in der Wohnung vorgefunden beweglichen Sachen unmittelbar im Anschluss an die Vollstreckungsmaßnahme zu verfahren ist. Dem Vermieter steht es frei, die Sachen des Mieters in eigenen Räumen einzulagern, um eine schnelle Wiedervermietung der Wohnung zu ermöglichen oder sie einstweilen in der Wohnung zu belassen. Holt der Mieter die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Besitzeinweisung des Vermieters ab, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Dies geschieht dann im Rahmen einer Versteigerung oder durch freihändigen Verkauf, wenn die Sachen einen Marktpreis haben. Zusätzlich wird durch die neuen gesetzlichen Bestimmungen festgehalten, dass Sachen, die nicht verwertet werden können, entsorgt werden dürfen. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollen durch den Gerichtsvollzieher auf diese Bestimmungen und die Folgen hingewiesen werden.


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Alexander Unkel

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