Die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in ganz Deutschland. Es ist den Kommunen überlassen worden durch Rechtsverordnung diejenigen Gebiete der Stadt festzulegen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht, d. h. die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet ist. In diesen festgelegten Gebieten gilt die Mietpreisbremse.
In einem laufenden Mietverhältnis darf der Vermieter die Miete jeweils bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen.
Bei Neuvermietung einer Wohnung gab es bis zum Jahr 2015 allerdings keine gesetzliche Begrenzung der Miethöhe. Der Vermieter konnte diejenige Miete verlangen, die auf dem Markt erzielbar gewesen ist. Das führte dazu, dass insbesondere in großen Städten die Mieten bei einer Neuvermietung stark anstiegen und in zunehmendem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden. Viele insbesondere einkommensschwächere Mieter fanden deshalb in den Innenstadtbereichen oft keine bezahlbare Wohnung mehr und wurden an den Rand der Städte gedrängt.
Dieser Entwicklung sollte durch die sogenannte Mietpreisbremse entgegengewirkt werden. Mit diesem in das BGB eingefügten Instrument wurde bei Neuvermietungen von nicht preisgebundenen Wohnungen die Miethöhe begrenzt bei maximal 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausgenommen wurden Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch, also Ferien- bzw. Montagewohnungen, sowie neu errichtete Wohnungen. Das sind Wohnungen die vor dem 1. Oktober 2014 weder vermietet noch genutzt worden waren. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen die erstmalig wieder vermietet werden, nachdem sie umfassend modernisiert worden sind. Als umfassende Modernisierung gilt eine Investition in die Wohnung, die einem Drittel der fiktiven Neubaukosten entspricht. Investitionen, die ein Vermieter vor einer Neuvermietung getätigt hat, die unterhalb einer umfassenden Modernisierung liegen, dürfen als Modernisierungszuschlag berücksichtigt werden, so wie dies bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB zulässig wäre, sodass die zulässige Miethöhe sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 % zzgl. Modernisierungszuschlag zusammen setzt.
In Fällen, in denen bereits der Vormieter eine Miete entrichtet hat, die höher als 10 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, darf diese Miethöhe auch bei der Neuvermietung wieder vereinbart werden.
Die Mietpreisbremse gilt allerdings nicht flächendeckend in ganz Deutschland. Es ist vielmehr den Kommunen überlassen worden durch Rechtsverordnung diejenigen Gebiete der Stadt festzulegen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt besteht, d. h. die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen gefährdet ist. In diesen festgelegten Gebieten gilt die Mietpreisbremse.
Der Berliner Senat hat zum Beispiel das gesamte Berliner Stadtgebiet zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erklärt und damit die Mietpreisbremse für die gesamte Stadt eingeführt. Hier sind die Paragrafen 556 d ff BGB nunmehr anwendbar.
Nachdem die Mietpreisbremse inzwischen etwas mehr als ein Jahr gilt, hat die Bundesregierung festgestellt, dass die beabsichtigte Wirkung der Gesetzesänderung nicht eingetreten ist. Die Mieten in den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sind weiterhin extrem stark gestiegen. Eine Miethöhenbegrenzung bei abgeschlossenen Neuvermietungen konnte nicht festgestellt werden.
Bisher sind lediglich zwei Urteile Berliner Amtsgerichte (AG Lichtenberg 2 C 202/16 und AG Neukölln 11 C 414/15) bekannt geworden, in denen Mieter gegen überhöhte Mieten vorgegangen sind – übrigens erfolgreich.
Untersuchungen haben ergeben, dass es hierfür im Wesentlichen vier Gründe gibt:
1.
Das Gesetz sieht keine wirksame Kontrollmöglichkeit zur Überprüfung der Einhaltung der Mietpreisbremse vor. Nach Paragraf 556 g BGB ist der Vermieter verpflichtet auf Verlangen des Mieters Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die zur Feststellung der Zulässigkeit der Miethöhe erforderlich sind und die der Mieter nicht anderweitig erlangen kann. Hierunter fällt insbesondere die Angabe über die Höhe der Miete, die der vorherige Mieter gezahlt hat. Ebenso ist der Vermieter verpflichtet, Angaben zu den ausgeführten Modernisierungsarbeiten vor der Neuvermietung mitzuteilen.
Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete hingegen kann ein Mieter, insbesondere in großen Städten, in denen ein qualifizierter Mietspiegel besteht, ohne Angaben des Vermieters feststellen.
Der Mieter muss sich zunächst auf die Angaben des Vermieters verlassen. Daten des Vormieters darf der Vermieter zunächst insoweit mitteilen als diese eingewilligt hat. Verlangt der neue Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete so wird es als zulässig angesehen, dass der Vermieter den vorherigen Mietvertrag vorlegt und dabei die persönlichen Angaben des Mieters geschwärzt hat. Unklar ist bis heute, ob der Vermieter zur Herausgabe einer derartigen Vertragskopie verpflichtet ist oder ob der neue Mieter Anhaltspunkte dafür beibringen muss, die nahe legen dass die Angaben des Vermieters zur Höhe der vor Miete unrichtig sein könnten. Die Durchsetzung eines solchen Auskunftsrechtes ist für den neuen Mieter daher mit Risiken behaftet, sodass viele Mieter von einer Durchsetzung ihres Auskunftsrechtes abgesehen haben.
2.
Bei der Geltendmachung von Modernisierungszuschlägen ist es für den neuen Mieter kaum zu kontrollieren, ob es sich bei den Maßnahmen tatsächlich um Modernisierungen im Sinne des § 559 BGB gehandelt hat. Im Gegensatz zu einer Modernisierung im laufenden Mietverhältnis hat der neue Mieter ja keine Möglichkeit den ursprünglichen Zustand der Wohnung mit dem nunmehr hergestellten Zustand der Wohnung zu vergleichen. Ob hier tatsächlich eine Modernisierung stattgefunden hat oder lediglich eine Instandsetzung kann der neue Mieter nicht beurteilen. Er muss sich auf die Angaben des Vermieters verlassen.
3.
Die Vermieter sind in zunehmendem Maß dazu übergegangen, Wohnungen möbliert zu vermieten. Zwar gilt grundsätzlich die Mietpreisbremse auch für möblierten Wohnraum, jedoch ist der Vermieter berechtigt, Zuschläge für die Möblierung zu verlangen. In welcher Höhe ein solcher Zuschlag berechtigt ist lässt sich häufig nur schwer feststellen und müsste im Zweifelsfalle durch ein Gericht festgelegt werden. Ein derartiges gerichtliches Verfahren scheuen jedoch viele Mieter. Dies dürfte der Grund dafür sein, dass sich der Anteil der Inserate für möblierte Wohnungen in München von 35 % vor vier Jahren auf heute 60 % erhöht hat. In Stuttgart stieg der Anteil möblierter Wohnungen von 34% auf 61 % und in Frankfurt von 31% auf 40 %.
4.
Eine Sanktion für den Fall dass der Vermieter eine zu hohe Miete verlangt sieht das Gesetz nicht vor. Der Vermieter hat dem Mieter die zu viel gezahlte Miete lediglich zurückzuzahlen. Die Voraussetzungen, um zu einer solchen Rückzahlung zu kommen sind zudem für den Mieter schwierig gestaltet. Nach §556 g Abs. 2 BGB kann der Mieter den überhöhten Teil der Miete nur dann zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die gesetzlichen Regeln der Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangte Miete denjenigen Zeitraum betrifft, der zeitlich nach dieser Rüge gelegen hat. Fällt dem Mieter die Unwirksamkeit der verlangten Miete erst nach einigen Monaten auf, so erhält er die bis dahin zu viel gezahlte Miete nicht zurück.
Indexmiete
Die Indexmiete im Sinne des § 557 B BGB wird in der öffentlichen Darstellung immer wieder als eine Möglichkeit zur Umgehung der Mietpreisbremse angesehen. Dies ist allerdings so nicht richtig. Einigen sich Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auf eine Indexmiete, so gilt die Mietpreisbremse bei Abschluss des Mietvertrages ohne Einschränkungen. Es ist allerdings möglich, dass aufgrund des Anstiegs des Preisindex für die Lebenshaltungskosten die Miete im laufenden Mietverhältnis über die ortsübliche Vergleichsmiete ansteigt. Erreicht die Miete im laufenden Mietverhältnis eine Höhe von mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so darf diese Miete auch bei einer Neuvermietung wieder vereinbart werden. Die Indexmiete taugt daher eher nicht zur Umgehung der Regelungen der Mietpreisbremse, weil der Anstieg des Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland auch die Kosten für die Anmietung einer Wohnung mit enthält. Es dürfte für einen Vermieter kaum lohnenswert sein auf einen übermäßigen Anstieg der Indexmiete zu spekulieren, um bei einer Neuvermietung eine besonders hohe Miete vereinbaren zu dürfen.
Staffelmiete
§ 556a BGB regelt die Möglichkeit die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich zu vereinbaren. Auf diese Weise tritt eine Mieterhöhung automatisch ein, ohne dass ein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ausgesprochen werden muss. Zur Umgehung der Mietpreisbremse ist die Staffelmiete allerdings nicht geeignet, weil nicht nur die Ausgangsmiete sondern auch jede spätere Staffelung mit der Mietpreisbremse vereinbar sein müssen. Einen Vorteil aus der Vereinbarung einer Staffelmiete erlangt der Vermieter lediglich dann wenn im Verlaufe der Mietzeit die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt. In diesem Fall darf der Vermieter bei Neuvermietung die zuletzt verlangte Staffelmiethöhe wieder vereinbaren. Allerdings ist es Vereinbarung der Staffelmiete nicht möglich, zusätzlich Modernisierungsmieterhöhungen zu verlangen.
Mietpreisbremse, Milieuschutz und öffentliche Förderung
Das Ziel, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet zu erhalten und einer sozialen Verdrängung entgegen zu wirken, verfolgen die Kommunen nicht allein mit der Mietpreisbremse, sondern auch mit städtebaulichen Mitteln, dem sogenannten Milieuschutz. Dabei werden, im Rahmen des § 172 Abs. 1 Nr. BauGB, sogenannte Erhaltungsverordnungen erlassen. Im räumlichen Geltungsbereich dieser Verordnungen werden z.B. die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beschränkt und auch die Änderungen der Nutzung einer Wohnung, z.B. zu gewerblichen Zwecken erschwert. Luxussanierungen und damit verbundene Mietanstiege über die ortsübliche Vergleichsmiete werden erschwert und zum Teil nur unter Festlegung einer Obergrenze für Wohnungsmieten zugelassen.
Einen direkten Zusammenhang zwischen Milieuschutz und Mietpreisbremse gibt es nicht. Die Mietpreisbremse gilt auch in den Gebieten mit Erhaltungssatzung. Allerdings sind die Kontrollmöglichkeiten der Mieter aufgrund der Einflussnahme der öffentlichen Hand auf die Miethöhe und die Bevölkerungszusammensetzung stärker ausgeprägt als auf dem freien Wohnungsmarkt.
Öffentlich geförderter Wohnraum
In Wohnungen, die mit öffentlicher Förderung errichtet wurden und für die nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern die Kostenmiete vereinbart wird, gilt die Mietpreisbremse nicht. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen dass die Kostenmiete als Kontrollmöglichkeit der zulässigen Miethöhe ausreichend ist.
Diese Annahme trifft zu, solange der Förderzeitraum noch nicht abgelaufen ist. Für die Zeit danach ist die Mietpreisbremse allerdings kein taugliches Instrument zur Begrenzung der Miethöhe. Die Miete kann im laufenden Mietverhältnis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Neuvermietung bis zur Vergleichsmiete zzgl. 10 % erhöht werden.
Die Verantwortlichkeit des Mietverwalters
Das Risiko des Mietverwalters im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse in die Haftung genommen zu werden ist ausgesprochen gering. Der Mietverwalter hat bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und die Verhandlungen mit dem Mietinteressenten so zu führen, dass die Miete in Höhe der Vergleichsmiete zzgl. 10 % vereinbart werden kann. Schließt der Mietverwalter den Mietvertrag oberhalb der zulässigen Miethöhe, so kann als Haftungsfolge allenfalls drohen, di Prozesskosten im Rahmen des Schadensersatzes tragen zu müssen. Diese sind, wie oben gezeigt, ausgesprochen selten und bei dem üblicher Weise gering anzusetzenden Streitwert auch der Höhe nach begrenzt.
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