Mietnomaden
Entwicklung von Abwehrstrategien gegen Einmietbetrüger - besser bekannt als Mietnomaden.
Wie soll man sich gegen Mietnomaden wappnen, deren Ziel es ist, einen gültigen Mietvertrag abzuschließen, um dann unter Missbrauch mieterfreundlicher Gesetze ein möglichst langfristiges, „mietfreies“ Dasein auszukosten? Die Brisanz dieses Themas wird deutlich, wenn man sich den Ablauf einer Räumungsklage samt Räumung vor Augen führt. Mitunter dauert es ein Jahr und länger bis der Eigentümer seine Wohnung zurück erhält. Manche Mietnomaden gehen sehr geschickt vor und verzögern die Räumung zum Beispiel durch Teilzahlungen, Behauptung von Mietmängeln und prozessverschleppenden Maßnahmen. Hinzu kommt, dass die Justiz ausgelastet ist.
Die Frage, in welchem Zustand die Wohnung dann letztlich wieder in Besitz genommen werden kann, wird zu einer zusätzlichen Nervenprobe. Häufig bleibt es nicht dabei, dass die Mietnomaden keine Miete zahlen. Zusätzlich vermüllen und ruinieren sie die Mietwohnung oder das -haus vollständig. Vor Vertragsschluss bemerken nur die Wenigsten, dass sie kurz davor stehen ihr Eigentum in die Hände von Mietnomaden zu geben. Es gibt aber ein paar Optionen zur Risikominimierung, die frühzeitig ins Kalkül gezogen werden sollten.
Zunächst empfiehlt sich eine Kontaktaufnahme zum Vorvermieter oder etwa die Vorlage einer Bonitätsauskunft.
Diese kann der/die Wohnungssuchende bei der Schufa einholen. Ein gesonderter Teil, der die kreditrelevanten Informationen für den Vertragsschluss enthält, kann dem Vermieter dann zur Verfügung gestellt werden. Falls der Mietinteressent diesen Weg scheut, sollte man besser von einem Vertragsschluss absehen.
Ferner gibt es Datenbanken, wie etwa die Deutsche Mieterdatenbank KG oder das Vermieterportal Immobilien-Datenservice. Hier lassen sich Auskünfte über potentielle Mietnomaden einholen, wobei allerdings auch subjektiv geprägte Eindrücke von Vorvermietern beinhaltet sind.
Falls Sie sich mit einer schriftlichen Selbstauskunft des Mieters begnügen möchten, sollte diese Angaben über das aktuelle Einkommen (drei Gehaltsabrechnungen) sowie über eine eventuell abgegebene, eidesstattliche Versicherung oder bestehende Mietschulden enthalten. Macht der Mieter hier falsche Angaben, berechtigt das später zur Anfechtung des Mietvertrages.
Damit entfällt die Rechtsgrundlage für ein Verweilen in der Wohnung, der Vermieter wird die Mietnomaden schneller los.
Eine weitere Möglichkeit ist die Vorverlegung der ersten Mietzahlung. Die Fälligkeit der ersten Mietzahlung kann schon für einen Zeitpunkt vor der Wohnungsübergabe vereinbart werden. Kommt der Mieter bereits dieser Erstzahlung nicht nach, braucht der Vermieter die Wohnung gar nicht erst zu übergeben.
Es gibt auch die so genannte Mietkautionsvariante. Laut Gesetz darf der Mieter die Kaution in drei Raten erbringen. Falls die Kaution jedoch vereinbarungsgemäß per (Bank-) Bürgschaft zu erbringen ist, hat diese für den Mieter den Vorteil, dass er keine Barmittel hinterlegen muss, und der Vermieter erhält sofort die volle Kaution.
Kommt es wiederholt zu schleppender Zahlung oder gar zum Ausbleiben der Miete hilft nur noch zügig zu mahnen und das Mietverhältnis zu kündigen.
Eine fristlose Kündigung sollte bereits ausgesprochen werden, wenn die Mieter mit mehr als einer Monatsmiete für zwei aufeinander folgende Termine in Verzug sind (zum Beispiel Januar keine Miete und Februar nur die Hälfte) und gegebenenfalls weitere Indizien dafür sprechen, dass es sich um Mietnomaden handelt. Das gleiche Vorgehen bietet sich an, wenn die Mieter über einen längeren Zeitraum einen Zahlungsrückstand anhäufen, der mindestens zwei Monatsmieten erreicht. Zuvor sollte bei Zahlungsrückstand bereits schriftlich abgemahnt werden, um in einem späteren Prozess schlichtweg bessere Karten zu haben.
Vermieter können auch versuchen einen außergerichtlichen Vergleich herbei zu führen. Eine ratenweise Abtragung des Mietrückstandes oder ein zügiger Auszug ist mitunter schon durch die bloße Einschaltung eines Rechtsanwaltes oder eines Mediators zu erreichen. Bei Mietnomaden wird diese Maßnahme aber nur selten helfen.
Häufig geht die Rückgabe der Wohnung nur mit einem Räumungstitel.
Als Vermieter sollten Sie dann an die Möglichkeit der „Berliner Räumung“ denken. Hierbei lässt sich der Vermieter über den Gerichtsvollzieher in den Besitz der Wohnung einweisen und den Schuldner aus der Wohnung setzen. An den in der Wohnung befindlichen Sachen wird das Vermieterpfandrecht geltend gemacht. Eine normale Räumung mit Aus- und Einlagerung sämtlicher Gegenstände über das Vollstreckungsorgan kostet dagegen mehr Zeit und Geld.
Sofern es um die Titulierung der Mietzinsrückstände geht, kann der Vermieter im Urkundsprozess eine schnelle Verurteilung per so genanntem Vorbehaltsurteil erwirken. In einem solchem Prozess wird nur auf die Urkunden, wie etwa den Mietvertrag und allenfalls eine Parteivernehmung abgestellt. Den Mietnomaden bleibt dann in der Regel nur noch die Chance, ihre (vermeintlichen) Rechte im Nachverfahren durchzusetzen, das heißt der Vermieter ist zumindest einen Schritt voraus.
Mietnomaden kann auch auf strafrechtlicher Ebene Einhalt geboten werden.
Falls der Mieter bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen Zahlungspflichten grundlos nicht nachkommt und sich herausstellt, dass dieses Verhalten auch schon bei Vorvermietern auftrat, ist eine Strafanzeige wegen so genanntem „Eingehungsbetrug“ möglich. Ebenso sollte man andere Delikte, wie etwa Sachbeschädigung am Vermietereigentum, nicht hinnehmen und/oder auf sich beruhen lassen.
Seit Ende 2010 werden geplante Gesetzesänderungen im Mietrecht diskutiert. Im hier interessierenden Bereich ist unter anderem der Abbau von Hürden zur Erlangung eines Räumungstitels bei „klarer“ Erfüllungsverweigerung der Mieter(zahl)pflichten aktuell in abschließender Beratung begriffen. Ferner soll eine zu beantragende Hinterlegungsanordnung bei einer laufenden Räumungsklage bewirken können, dass der (Noch)Mieter verpflichtet wird, weiter fällig werdende Geldforderungen bei Gericht zu hinterlegen. Hierdurch soll der Vermieter davor bewahrt werden, am Ende zu obsiegen, ohne jedoch de facto jemals seine Ansprüche getilgt zu sehen. Man darf gespannt sein, welche Punkte hierzu letztlich tatsächlich in Gesetzesform gegossen werden, und wie die Praxis diese umsetzen wird.
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