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Dauerbrenner im Mietrecht

Neue Entscheidungen zur Staffelmiete, der Betriebskostenabrechnung und der Kaution bei Insolvenz des Vermieters.

Gemäß § 557 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann für bestimmte Zeiträume ein Mietzins in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden. Man spricht in diesen Fällen von einer Staffelmiete. In dieser Vereinbarung ist die Höhe der Miete jeweils in einem Geldbetrag anzugeben. Im Gegensatz zur früheren Rechtslage kann die Staffelmiete auch für einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren vereinbart werden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nunmehr über einen Fall zu entscheiden, in dem die Parteien im Mietvertrag vereinbart hatten, dass sich die Miete „jährlich um 3 %, siehe Rückseite der Hausordnung“ staffelt. Auf der Rückseite der Hausordnung war dann eine Staffelmiete für die Zeit vom 1. September 2003 - 1. September 2012 jeweils in einem Geldbetrag ausgewiesen. Weiter war vereinbart, dass sich bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31. August 2013 die Miete jährlich um drei Prozent erhöht. Die Vereinbarung, dass sich die Miete jährlich um drei Prozent erhöht, ist nicht in Einklang zu bringen mit § 557 a BGB, da die Formel „jährliche Erhöhung um 3 %“ nicht der gesetzlichen Vorgabe, dass die jeweilige Miete in einem Geldbetrag auszuweisen ist, entspricht. Der BGH hat hierzu entschieden, dass vor dem Hintergrund, dass auf der Rückseite der Hausordnung für die ersten zehn Jahre die Miete jeweils in einem Geldbetrag ausgewiesen war, die Staffelmietvereinbarung gleichwohl wirksam ist und erst für die Zeit ab dem 31. August 2013 unwirksam ist. Er hat weiter ausgeführt, dass aus der partiellen Unwirksamkeit ab dem 31. August 2013 nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung insgesamt abgeleitet werden darf (BGH, Aktenzeichen: VIII ZR 197/11).

In derselben Entscheidung hatte sich der Bundesgerichtshof auch wieder einmal mit der Frage materieller und formeller Fehler einer Betriebskostenabrechnung auseinander zu setzen.

Er hat dort zum wiederholten Male betont, dass an eine Betriebskostenabrechnung keine allzu strengen, formellen Anforderungen zu stellen sind und dass sich diese Anforderungen an dem Zweck einer Betriebskostenabrechnung zu orientieren haben. Die Abrechnung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, nachzuvollziehen, wie diese Abrechnung erstellt worden ist, welche gedanklichen Schritte der Vermieter bei der Abrechnung unternommen hat und wie er diese rechnerisch umgesetzt hat. Bei der zu prüfenden Abrechnung ging es darum, dass der Vermieter keine Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt hatte. Die Position „Vorauszahlungen“ erschien überhaupt nicht. Der Vermieter hatte diese also nicht mit „Vorauszahlungen: 0 €“ angegeben.

Wie so oft, hatte der vorbefasste Amtsrichter mit der „Keule“ der formellen Unrichtigkeit die Abrechnung verworfen. Aus seiner Sicht hätte der Vermieter die Vorauszahlungen ausdrücklich mit „null Euro“ beziffern müssen. Der Bundesgerichtshof hat unter Verweis auf den Zweck der Abrechnung ausgeführt, dass zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen nur materielle Fehler der Abrechnung darstellen, die auf die Wirksamkeit der Abrechnung unter formellen Gesichtspunkten keine Auswirkung haben.

Schließlich könne der Mieter anhand seiner eigenen Unterlagen jederzeit nachvollziehen, in welcher Höhe er Vorauszahlungen geleistet habe.

Soweit in einer Abrechnung keinerlei Vorauszahlungen erscheinen, sei für den Mieter durchaus verständlich, dass der Vermieter hier die Vorauszahlungen mit „null“ bewertet habe, sodass er nachvollziehen könne, ob diese Bewertung zutreffend oder falsch ist. Es sei eine nicht zu rechtfertigende Förmelei, vom Vermieter zu verlangen, dass er die Vorauszahlungen mit „null Euro“ in die Abrechnung einstellt.

Das Thema „Haftung des Erstehers oder Käufers einer Immobilie für die an den Voreigentümer gezahlte Kaution des Mieters“ ist ebenfalls ein Dauerbrenner.

Immer wieder stellt sich heraus, dass insbesondere Vermieter, die sich in einer wirtschaftlichen Schieflage befinden, die vereinnahmte Mietkaution nicht von ihrem sonstigen Vermögen getrennt verwahren. Häufig sind sie nicht mehr dazu in der Lage, die Kaution an den Mieter beziehungsweise nach einer Versteigerung oder einer Veräußerung der Immobilie an den Käufer heraus zu geben. Endet dann das Mietverhältnis, so wendet sich der Mieter an den Ersteher oder Käufer der Immobilie und verlangt von diesem die Mietsicherheit.

Das Landgericht Braunschweig hatte einen Anspruch des Mieters gegenüber dem Ersteher einer Immobilie auf Herausgabe der an den Voreigentümer gezahlten Mietsicherheit in den Fällen abgelehnt, in denen die Mietsicherheit vom Voreigentümer nicht insolvenzfest angelegt worden war. Es begründete diese Auffassung damit, es sei Sache des Mieters, darauf zu achten, dass der Vermieter die Mietsicherheit von seinem sonstigen Vermögen getrennt anlegt. Deshalb habe der Mieter jedenfalls solange keinen Anspruch gegenüber dem Ersteher, wie dieser seinerseits seinen Anspruch gegenüber dem Voreigentümer auf Auskehrung der Mietsicherheit insolvenzrechtlich nicht durchsetzt. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders. Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung gehe die Pflicht auf die Rückzahlung der Mietsicherheit kraft Gesetzes auf den Ersteher über. Es sei dabei ohne jegliche Bedeutung, ob der Ersteher seinerseits Rückgriff beim Voreigentümer nehmen könne (BGH vom 7. März 2012 - Aktenzeichen: XII ZR 13/10).


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