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Schrottimmobilien II

Neue Chancen für geschädigte Anleger durch die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) zu Schrottimmobilien.

An der Haustüre, am Arbeitsplatz oder unter Ausnutzung persönlicher Kontakte wurden in den 80-iger und Anfang der 90-iger Jahre des vergangenen Jahrhunderts Verbraucher für ein Investment in Immobilien beziehungsweise Immobilienfonds angeworben. Den potentiellen Anlegern wurden enorme Mieteinnahmen, verbunden mit steuerlichen Vorteilen bei Erwerb einer Immobilie versprochen. In den meisten Fällen wurde die Fremdfinanzierung vom agierenden Berater gleich mitgeliefert.

Schnell wurden daher von Initiatoren, Vertrieben und Banken Konzepte entwickelt, wie Anlegern Immobilien zur Kapitalanlage im Westen oder Osten Deutschlands vermittelt werden konnten. Ein weiteres Argument war häufig die Inaussichtstellung einer Altersvorsorgeoption. Durch die Mieteinnahmen sollte die wundersam beworbene Immobilie dem Anleger im Alter zu immensen Vermögenswerten verhelfen. In den meisten Fällen musste zuvor „nur“ die unabdingbar aufzunehmende Fremdfinanzierung aus den Erträgnissen der Immobilie getilgt werden.

Zu den Schrottimmobilien gehören nicht nur sanierungsbedürftige oder baufällige Objekte.

Neben diesen besseren Bauruinen zählen zu den Schrottimmobilien auch viele Objekte oder Fonds, die als lukratives Kapitalanlagemodell - fast immer mit einer Fremdfinanzierung einhergehend - an Anleger vermittelt wurden. Die versprochenen Renditeerwartungen konnten dabei nicht einmal im Ansatz erfüllt werden. Eventuelle Mietgarantien stellten sich nach kurzer Zeit als wertlos heraus. Oftmals war die mit dem Verkäufer persönlich oder wirtschaftlich verflochtene Mietgarantiegeberin schon nach wenigen Monaten nicht mehr in der Lage, die Zahlungen zu leisten, die die Anleger dringendst für ihr Darlehen benötigten.

Letztendlich mussten die Anleger die Fremdfinanzierung für die Schrottimmobilie aus ihrem eigenem Vermögen tragen. Das war für viele zu viel und die Anleger mussten Antrag auf Privatinsolvenz stellen. Ihre finanziellen Mittel reichten einfach nicht um die Kosten der mitunter unvermietbaren Schrottimmobilie zu tragen.

Hoffnung machen hier aktuelle Entscheidungen des Bankensenats des BGH. Der Sernat erkennt eine arglistige Täuschung des Anlegers über die Höhe der Vertriebsprovision, wenn ein formularmässiger Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag Provisionen ausweist, die tatsächlich wesentlich niedriger waren als die an die Vermittler Bezahlten. Hier sieht der BGH eine bewusste Fehlinformation des Anlegers, über die die Bank hätte aufklären müssen.

Laut BGH handelt es sich dabei um eine arglistige Täuschung des Anlegers.

Das finanzierende Kreditinstitut muss den Darlehensnehmer eigentlich nicht von sich aus auf eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte Provision hinweisen. Zumindest dann nicht, wenn diese Provision nicht zu einer so wesentlichen Verschiebung des Verhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der Immobilie beiträgt, dass das Kreditinstitut von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen musste. Anders stellt sich die Sach- und Rechtslage dar, wenn in einem formularmässigen Hinweis bestimmte Provisionen genannt sind, tatsächlich aber wesentlich höhere Provisionen an den Vermittler gezahlt werden sollten und wurden.

Mögliche Schäden gegenüber der Bank durchzusetzen, bleibt oftmals die einzige Hoffnung betrogener Anleger (übrigens nicht nur bei Schrottimmobilien). Die individuellen Anlageberater sind entweder finanziell nicht mehr in der Lage, mögliche Schadensersatzansprüche zu ersetzen oder schlichtweg nicht mehr auffindbar. In der Regel muss sich der geschädigte Kapitalanleger selbst um die Wiedererlangung seines verlorenen Geldes kümmern. Er muss unter anderem feststellen, gegen welche Personen, Unternehmen und Institutionen sich diese Ansprüche richten und inwieweit verjährungshemmende Maßnahmen ergriffen werden können beziehungsweise müssen.

Demzufolge konzentrieren sich die anwaltlichen Bemühungen in erster Linie auf eine Schadenskompensation gegenüber der finanzierenden Bank. In diesem Zusammenhang spielt auch die Frage, unter welchen Umständen einem Anleger die Schrottimmobilie angedient wurde, eine wichtige Rolle. Gerade im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds gilt der Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag besondere Aufmerksamkeit.

Die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes (HWiG) ist in diesen Fällen immer zu überprüfen.

Grundsätzlich ist auch in Sachen Schrottimmobilien eine Rückabwicklung der Beteiligung an einem Immobilienfonds als so genanntes Haustürgeschäft möglich, wenn die Beteiligung außerhalb von Geschäftsräumen erworben wurde und die Widerrufsfrist noch nicht abgelaufen ist. Doch Haustürsituation ist nicht gleich Haustürsituation. Daher muss eine grundlegende Überprüfung erfolgen, inwieweit die Voraussetzungen für einen Widerruf nach Haustürwiderrufsgesetz dem Grunde nach gegeben sind. Eine Grundvoraussetzung für eine „echte“ Haustürsituation ist die tatsächliche Überrumpelung des Anlegers. Diese Überrumpelungssituation entfällt, wenn der Anleger wusste, warum sein Anlageberater kommt und inwieweit er in einem vereinbarten Termin eine bestimmte Kapitalanlage zeichnete.

Eine genaue, sachkundige Überprüfung ist auch hinsichtlich laufender Verjährungsfristen wichtig. Der Gesetzgeber hat mit Wirkung zum 1. Januar 2001 durch eine Änderung der gesetzlichen Vorschriften die Verjährungsfrist zu Schadensersatzansprüchen drastisch verkürzt. Dies bedeutet, dass zum 31. Dezember 2011 Schadensersatzansprüche aus Sachverhalten aus 2001 und früher zu verjähren drohen. Viele Betroffene werden dann auf ihrem Schaden sitzen bleiben.

Sie wissen eben nicht, welche Möglichkeiten sie haben, erfolgsversprechend Schadensersatzansprüche, insbesondere gegen beratende Kreditinstitute, geltend zu machen oder scheuen die weiteren Kosten einer Rechtsberatung. Seit der Gesetzesänderung von 2001 verjährt ohne Rücksicht auf die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Anspruch in zehn Jahren von seiner Gestehung an. Auch und gerade in diesen Altfällen sollten sich die Betroffenen dringend fachkundig beraten lassen.


Autor: 
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht


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