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Offene Immobilienfonds II

Prüfung der Verjährung von Schadensersatzansprüchen für offene Immobilienfonds.

Offene Immobilienfonds galten lange Jahre als relativ sichere Möglichkeit der Kapitalanlage. Wie sich inzwischen herausgestellt hat, ist das jedoch nicht immer der Fall. Dies haben mehrere spektakuläre Fondsschließungen und/oder -auflösungen in den letzten Monaten gezeigt. Betroffen sind die Fonds Morgan Stanley P2 Value, Degi Europa und Kanam US-Grundinvest. In diesen Fällen besteht die Gefahr, dass die Anleger wohl nur dann ihre Investitionen vollumfänglich zurück erhalten, wenn sie rechtliche Schritte gegen das Beratungsinstitut einleiten.

Anleger, die durch offene Immobilienfonds Geld verloren haben, sollten sich insbesondere beim Erwerb im Februar 2008 an eine auf das Bank- und Kapitalmarktrecht spezialisierte Kanzlei wenden. Mögliche Schadensersatzansprüche unterliegen in diesem Fall einer relativ kurzen Verjährungsfrist von drei Jahren. Offene Immobilienfonds wurden den Kunden oftmals als „sichere Geldanlage“ angedient, ohne auf Verlustrisiken oder eine mögliche Schließung des Fonds hinzuweisen.

Die regelmäßige, kenntnisabhängige Verjährungsfrist von drei Jahren gilt derzeit noch bei Schadensersatzansprüchen wegen Verletzung von Informationspflichten und wegen fehlerhafter Beratung. Wegen dieser für Anleger oftmals zu kurzen Verjährungsfrist, ist eine Initiative des Deutschen Bundestages zu begrüßen, wonach die Verjährungsfrist für solche Ansprüche an die allgemeinen Verjährungsregeln der §§ 195 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) angepasst werden soll.

Das soll für alle Schadensersatzansprüche gelten, die bei Inkrafttreten der Änderung noch nicht verjährt sind.

Diese Gesetzesänderung gibt Anlegern die Chance, ihre Schadensersatzansprüche umfassend ohne Zeitdruck prüfen zu lassen. Grundsätzlich gibt es bei der Prüfung möglicher Schadensersatzansprüche wegen Falschberatung keine einheitliche, rechtliche Konstellation - auch nicht für offene Immobilienfonds. Die Erfolgsaussichten einer Klage bestimmen sich im Wesentlichen nach der individuellen Beratung des einzelnen Anlegers, seinen Anlagezielen und seinen wirtschaftlichen Ausgangsbedingungen. Ansatzpunkte für ein rechtliches Vorgehen gegen den Anlageberater bestehen immer dann, wenn dieser nicht auf die bestehenden Risiken, die einem offenen Fonds inne wohnen, hingewiesen hatte, sondern diese Beteiligung als sichere Anlage bezeichnet hatte.

Auch über zufließende Rückvergütungen (kick-backs), muss ein Berater aufklären. Dies kann allerdings auch mit Prospektmaterial geschehen, das einem Anleger rechtzeitig vor Zeichnung der Anlage überreicht wird und in dem mögliche Provisionen und deren Höhe umfassend und verständlich dargelegt sind. Sofern der Anleger von einer Bank beraten wurde, ist die Übergabe von Prospektmaterial aber ungenügend und kann bereits die Zahlung von Schadensersatz begründen.

Verdeckte Provisionszahlungen - neudeutsch kick-backs genannt - sind nicht nur für offene Immobilienfonds typisch.

Kick-backs sind für die Vermittlung von Investmentfonds, Anlagezertifikaten und anderen Anlageprodukten in der Finanzbranche gang und gäbe. Wenn sich ein Geldanleger falsch beraten fühlt und Verluste erlitten hat, klagt er oftmals auf Schadensersatz. Die Richter stehen dann auch immer vor der Frage, ob der Vermittler oder die Bank im Interesse des Kunden agiert hat oder auf dessen Kosten möglichst hohe Einnahmen für sich selbst generieren wollte. Ein wichtiges Kriterium dabei sind verdeckte Zahlungen, die von Investmentgesellschaften und Brokern gezahlt werden, damit deren Produkte verkauft werden.

Das Problem ist die fehlende Auskunftsfreudigkeit bei Banken und Sparkassen um den Tatbestand der verdeckten Provision. Das macht es für geschädigte Anleger nur schwer möglich, die Höhe der für die einzelne Geldanlage an die Bank geflossene Rückvergütung in Erfahrung zu bringen. Im Prozess muss der Anleger aber die Tatsache der Generierung einer verdeckten Provision an die Bank nachweisen. Hoffnung macht hier eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe, wonach eine Bank ihrem Kunden auch rückwirkend Auskunft darüber erteilen muss, bei welchen Anlagegeschäften sie solche Zahlungen erhalten hat (Aktenzeichen: 5 O 229/10).

Autor: 
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

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Über den Autor

Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht

Prof. Dr. Thieler & Wittmann Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Kainzenweg 1
94036 Passau

Gebiete: Handels- und Wirtschaftsrecht, Immobilienrecht, Verbraucherrecht

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