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Sondernutzungsrecht

Wie verhält es sich mit einem Sondernutzungsrecht beim Wohnungsverkauf oder baulichen Veränderungen?

Oftmals werden zwischen Wohnungseigentümern Vereinbarungen über die Art und Weise der Nutzung von im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteilen getroffen. Bei einer solchen Vereinbarung spricht man auch vom Sondernutzungsrecht. Auf diese Weise kann zum Beispiel bestimmt werden, dass ein Miteigentümer allein eine bestimmte Garage nutzen darf.

Wird eine Eigentumswohnung verkauft, stellt sich die Frage, ob der Käufer als Rechtsnachfolger des Verkäufers an das jeweilige Sondernutzungsrecht gebunden ist. Eine schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung gilt gegenüber einem Rechtsnachfolger grundsätzlich nur dann, wenn die entsprechende Vereinbarung im Grundbuch eingetragen und damit „verdinglicht“ wird (Oberlandesgericht Zweibrücken, Aktenzeichen 3 W 198/04).

Daneben besteht die Möglichkeit eines rechtsgeschäftlichen Eintritts des Rechtsnachfolgers in die, mit seinen Vorgängern getroffene, schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung. Eine derartige Schuldübernahme setzt aber die positive Kenntnis des Erwerbers vom Bestehen dieser Vereinbarung voraus. Desweiteren muss sich feststellen lassen, dass er das Sondernutzungsrecht bei Abschluss des Kaufvertrages über die Eigentumswohnung für sich als bindend gelten lassen wollte. Dieser Nachweis wird jedoch in der Regel nicht zu führen sein.

Die Wohnungseigentümer sollten daher getroffene, schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarungen in das Grundbuch eintragen lassen.

Damit wird sichergestellt, dass bei Verkäufen einzelner Einheiten auch die Käufer als Rechtsnachfolger an das Sondernutzungsrecht gebunden sind. Nur dann kann ein Verkauf einer Wohnung, zu der ein Sondernutzungsrecht gehören soll, für den Verkäufer und Käufer insoweit gefahrlos erfolgen.

Ohne vorherige Eintragung im Grundbuch könnte bei weiteren Verkäufen anderer Wohnungen deren Käufer geltend machen, dass ihm gegenüber das Sondernutzungsrecht keinen Bestand hat. Hieraus könnten sich für den Käufer im Verhältnis zu demjenigen, der ihm die Wohnung verkauft hat, gewährleistungsrechtliche Ansprüche ergeben.

Bauliche Veränderungen

Ein Sondernutzungsrecht, aufgrund dessen zum Beispiel der Eigentümer einer bestimmten Wohnung den Garten allein nutzen darf, berechtigt diesen nicht etwa dazu, die entsprechenden Flächen völlig umzugestalten. Soweit es sich dabei um eine bauliche Veränderung handelt, ist dies grundsätzlich nur mit Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer zulässig. Eine Mehrheit der Wohnungseigentümer oder eine einstimmige Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung, bei der nicht alle Wohnungseigentümer anwesend sind, genügt nicht.

Dabei umfasst der Begriff der baulichen Veränderung beispielsweise die Aufstellung eines Gartenhauses, die Umwandlung eines Teils der Grünfläche in einen Spielplatz, das Pflanzen eines stark wachsenden Baumes und so weiter. Es wird sogar ernsthaft diskutiert, inwieweit das Aufstellen von Gartenzwergen eine bauliche Veränderung darstellt.

Ausnahmsweise ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht erforderlich, wenn mit der baulichen Veränderung kein Nachteil für die anderen Wohnungseigentümer verbunden ist.

Hierfür genügen sogar schon optische Beeinträchtigungen. In einem Fall wurde darüber gestritten, ob die „leuchtend roten Zipfelmützen“ von Gartenzwergen eine solche optische Beeinträchtigung darstellen (vergleiche OLG Hamburg in Neue Juristische Wochenschrift 1998, 2052).

Ein Wohnungseigentümer, der kostenaufwendige, bauliche Maßnahmen plant, sollte zuvor die schriftliche Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer einholen, wenn sich die Maßnahmen sowohl optisch als auch technisch nicht nur innerhalb seiner Wohnung auswirken. Ansonsten besteht die Gefahr, dass er den ursprünglichen Zustand auf Verlangen auch nur eines Wohnungseigentümers wieder herstellen muss.


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Über den Autor

RA Martin Lubda

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