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Modernisierung-WEG II

Wie kann die Wohnungseigentümergemeinschaft beispielsweise über die Installation eines Blockheizkraftwerks beschließen?

Nach der aktuellen Rechtslage nur einstimmig. Etwas anderes wäre allenfalls dann vertretbar, wenn die erzeugte Energie ausschließlich der Versorgung der Wohnungseigentümer dienen würde. Dann wäre sicherlich daran zu denken, dass eine nachhaltige Einsparung von Energie im Sinne des § 559 BGB bestehe. Allerdings ist hier klarzustellen, ob es für die Begrifflichkeit „nachhaltige Einsparung von Energie“ um Einsparung von Energie beim jeweiligen Wohnungseigentümer geht oder ob die Einsparung von primärer Energie genügt. Dies ist im Rahmen der Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsgesetz noch nicht diskutiert worden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage aber bereits im mietrechtlichen Bereich entschieden. Dabei hat der BGH dargelegt, dass es für die Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen ausreichen würde, wenn auch nur Primärenergie eingespart werde (Urteil vom 24. September 2008, Aktenzeichen 8 ZR 275/07). Allein entscheidend ist dementsprechend nicht nur die Verringerung des Endenergieverbrauchs, sondern grundsätzlich die Tatsache, dass Energie eingespart wird.

Diese Interpretation findet sich im Gesetzesmaterial noch nicht wieder, hat aber den Gesetzgeber veranlasst, ein „modernes Mietrecht für mehr Klimaschutz“ einzuführen. Am 23. Mai 2012 wurde durch das Bundeskabinett der Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen. Am 13. Dezember 2012 hat der Bundestag gegen das Votum der Opposition dem Gesetzesentwurf der Bundesregierung mit geringen Änderungen nunmehr zugestimmt. In einem der vier Regelungskomplexe, die der Mietrechtsreform zugrunde liegen, ist die energetische Modernisierung von Wohnraum behandelt. Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden reformiert.

Größeres Gewicht erhalten wird dann der neugeschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, auch rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen, wie die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist. Findet diese Mietrechtsreform tatsächlich Eingang in die gesetzlichen Bestimmungen, dürfte auch die Einsparung nicht erneuerbarer, primärer Energie die Modernisierung begründen. Dies würde dann im Ergebnis zu einer weitergehenden Auslegung und Betrachtung des § 559 BGB führen (Mieterhöhung bei Modernisierung).

Die nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser, auch bezogen auf Primärenenergie, dürfte dann wohl auch die Installation eines BHKW rechtfertigen.

Gemäß § 22 Absatz 2 WEG würde die Installation eines Blockheizkraftwerks mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können. Die aktuelle Gesetzeslage und Rechtsprechung lässt dieses nicht zu. Ohne eine Vereinbarung aller Eigentümer kann das Blockheizkraftwerk derzeit nicht realisiert werden.

Es spricht aber vieles dafür, dass sich Wohnungseigentümergemeinschaften durch die bevorstehende Gesetzesänderung realistisch mit der Frage der Installation eines Blockheizkraftwerks beschäftigen können. Allerdings mag auch dann noch nicht mit absoluter Rechtssicherheit geklärt werden, inwieweit die Beschlusskompetenzen für die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Installation gegeben sind. Auch wenn noch vieles rechtlich aber auch in Bezug auf den konkreten Sachverhalt tatsächlich in Streit steht und stehen wird, kann zumindest für die Wohnungseigentümergemeinschaften festgehalten werden, dass der Gesetzgeber auch in Zukunft weitere Möglichkeiten und Kompetenzen schaffen wird, um über derartige energetische Maßnahmen beschließen zu können.

Entscheidend bleibt aber, welche Motivationen für die Installation eines Blockheizkraftwerks bestehen, mit welcher Art der Einspeisung oder Verwendung der Energie die Wohnungseigentümergemeinschaft verfahren will und wie sich die Wirtschaftlichkeit einer derartigen Anlage darstellt. Letzteres ist einer rechtlichen Bewertung nicht zugänglich, sondern kann nur im Einzelfall durch hierfür spezialisierte Fachleute oder Institutionen geprüft werden.

Zumindest im Ergebnis dürfte das auch für andere Anlagen wie Photovoltaik- oder Solaranlagen gelten.

Dabei ist aber zusätzlich zu beachten, in welcher Weise das äußerliche Erscheinungsbild der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Installation dieser Anlagen beeinträchtigt wird. Denn auch die Änderung des äußerlichen Erscheinungsbilds des Hauses können Ansprüche jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründen. Ein Mehrheitsbeschluss wäre also gerichtlich anfechtbar.

Auf jeden Fall ist in rechtlicher Hinsicht anzuraten, das Inkrafttreten der Mietrechtsreform noch abzuwarten, wobei eine rechtliche Prüfung des konkreten Vorhabens unumgänglich ist. Vorauszugehen hat natürlich eine fachlich kompetente Wirtschaftlichkeitsberechnung der Modernisierungsmaßnahme.

Das Gesetz soll voraussichtlich im Frühjahr 2013 in Kraft treten. Es bedarf zwar nicht der Zustimmung der Länderkammer, dennoch kann diese Widerspruch einlegen und das Inkrafttreten damit zumindest verzögern. Es ist möglich, dass sich das Verfahren bis zur Bundestagswahl im September 2013 hinzieht.


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Alexander Unkel

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