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Schädlingsbefall

Keine Gewährleistung ohne den Nachweis, dass zum Vertragsschluss positive Kenntnis vom Schädlingsbefall beim Verkäufer vorlag.

Ein älteres Ehepaar verkauft ein über 100 Jahre altes Haus, in dem dieses selbst 40 Jahre gelebt hat. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellen die Käufer beim Umbau des ausgebauten Dachgeschosses fest, dass ein Schädlingsbefall am Holzgebälk des Dachs vorhanden ist. Die Käufer verlangen Schadensersatz und berufen sich darauf, dass die Verkäufer vor über 30 Jahren das Dach zusammen mit einem Zimmermann selbst ausgebaut haben und an befallenen Dachbalken Ausgleichsmaßnahmen angebracht hatten.

Die Verkäufer wären verpflichtet gewesen, ihre Kenntnis von dem Schädlingsbefall bei Vertragsschluss zu offenbaren. Das pflichtwidrige Unterlassen stelle ein arglistiges Verschweigen dar, welches zum Schadensersatz verpflichte. Die Verkäufer berufen sich darauf keine aktive Kenntnis von einem Schädlingsbefall gehabt zu haben, weder damals noch heute. An einen Befall von vor über 30 Jahren könnten sie sich schlichtweg nicht mehr erinnern. Vorausgegangen war ein Beweissicherungsverfahren, in welchem ein alter Schädlingsbefall festgestellt wurde.

Es waren auch alte Ausgleichsmaßnahmen an den Dachbalken erkennbar, neuere Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung waren aber nicht festzustellen.

Das Landgericht Berlin weist die Klage ab. Selbst wenn man unterstelle, was im Verfahren streitig geblieben ist, dass der Verkäufer bei Ausbau des Dachgeschosses vor über 30 Jahren Kenntnis von dem Schädlingsbefall gehabt habe, gäbe es keinen Anhaltspunkt, dass der Verkäufer auch nach über 30 Jahren sich noch an den Schädlingsbefall erinnere. Hierzu habe die Klägerseite nicht ausreichend vorgetragen. Auch hätten sich aus dem Gutachten keinerlei Erkenntnisse ergeben, die die Annahme rechtfertigen, dass der Verkäufer sich nach über 30 Jahren noch dergestalt erinnere, als dass eine etwaige Erkenntnis von damals heute offenbarungspflichtig sei (Auftreten von Holzmehl noch heute, weitere Ausgleichsmaßnahmen in jüngerer Zeit).

Die Entscheidung des Landgerichts reiht sich ein in die Entscheidungen anderer Landes- und Oberlandesgerichte.

Diese stellen alle sehr hohe Anforderungen auf für den Nachweis eines arglistigen Verschweigens bei Schädlingsbefall (unter anderem Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 14. November 2002 - 22 U 45/02). Hierbei reicht es nach Auffassung der Gerichte nicht, vorzutragen, dass die Verkäufer einmal Kenntnis von offenbarungspflichtigen Tatsachen in der Vergangenheit hatten. Vom Anspruchssteller ist der Nachweis zu erbringen, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses immer noch eine positive Kenntnis von den zurückliegenden Tatsachen vorhanden ist.

Verkäufer sind gerade bei länger zurückliegenden Maßnahmen im Bereich von Mängeln oder Schädlingsbefall gut beraten, die Kenntnis von Sachverhalten der Vergangenheit zu verneinen und sich auf ein schlichtes Vergessen zu berufen, selbst wenn früher einmal positive Kenntnis vorgelegen haben sollte. Den Nachweis zu führen, dass dem nicht so ist, dürfte für den Anspruchssteller sehr schwierig werden.


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Über den Autor

Sebastian Loewe

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