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Rücktritt vom Kaufvertrag

Ist eine Fristsetzung vor dem Rücktritt vom Kaufvertrag bei Immobilien notwendig?

Das Recht des Käufers zum Rücktritt vom Kaufvertrag erlischt, wenn der Mangel der Kaufsache innerhalb einer vom Käufer gesetzten Frist zur Nacherfüllung behoben wird. Das gilt selbst in Fällen, in denen die Beseitigung eines Mangels erfolgte, den der Verkäufer arglistig verschwiegen hat. Wegen arglistigen Verhaltens des Verkäufers hätte der Käufer eigentlich ohne Fristsetzung (und fristgerechte Mangelbeseitigung) seinen Rücktritt vom Kaufvertrag erklären können.

Dem Anspruch des Käufers auf Nacherfüllung wegen eines Mangels, der durch Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft behoben werden soll, steht es gleich, wenn der Käufer von den anteiligen Kosten der Mangelbeseitigung freigestellt wird. Allerdings muss feststehen, dass die Durchführung der Mängelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen wird und die Freistellung von den Kosten sichergestellt ist.

Das betreffende Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt.

In einer der Wohnungen trat Feuchtigkeit ein. In einer außerordentlichen Versammlung am 31. Oktober 2006 beschlossen die Wohnungseigentümer einen Architekten zu beauftragen, um die Ursache des Feuchtigkeitseintritts und die zur Beseitigung notwendigen Kosten festzustellen. Anschließend verkauften die beklagten Wohnungseigentümer ihre Wohnung unter Ausschluss von Ansprüchen wegen Sachmängeln. Die Verkäufer machten die Käufer nicht auf die Feuchtigkeitsbeeinträchtigung der Wohnung und den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 31. Oktober 2006 aufmerksam.

Der beauftragte Architekt ermittelte die anfallenden Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsbeeinträchtigung. In einer Versammlung der Wohnungseigentümer vom 23. April 2007 beschlossen die Wohnungseigentümer die vom Architekten vorgeschlagenen Maßnahmen. Bei dieser Versammlung enthielten sich die Käufer der Stimme. Die Käufer machten bei den Verkäufern verschiedene Mängel ihres Wohnungseigentums, unter anderem auch die Feuchtigkeitsbeeinträchtigung, geltend und forderten die Nacherfüllung unter Setzung einer Frist. Die Verkäufer verneinten die geltend gemachten Mängel. Im Hinblick auf die durch Feuchtigkeit entstandenen Schäden erklärten sie, die auf die Käufer zukommenden Kosten zu übernehmen und boten an, hierfür Sicherheit zu leisten.

Die Käufer erklärten daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Sie verlangten die Rückzahlung des Kaufpreises und Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Die entsprechende Klage wurde vom Landgericht abgewiesen, die Berufung blieb ohne Erfolg. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgten sie ihre Anträge weiter.

Das Berufungsgericht war der Ansicht, die Käufer haben kein Recht zum Rücktritt vom Kaufvertrag. Mit Ausnahme der Feuchtigkeitsbeeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums bestünden die behaupteten Mängel nicht. Den Mangel am Gemeinschaftseigentum hätten die Verkäufer zwar arglistig verschwiegen, was die Käufer grundsätzlich zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt, ohne eine Frist zur Nacherfüllung zu setzen. An einer dennoch gesetzten Frist müssen sie sich jedoch festhalten lassen. Die vorbehaltlose Erklärung der Verkäufer, die Kosten für die Behebung des Mangels zu übernehmen und hierfür Sicherheit zu leisten, stehe einer Behebung des Mangels gleich.

Ein Recht der Käufer, im Hinblick auf den verschwiegenen Mangel am Gemeinschaftseigentum den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären, bestehe nicht.

Der Käufer einer Sache kann grundsätzlich nur dann wegen eines Sachmangels den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären, wenn er dem Verkäufer fruchtlos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht ausnahmslos. Wenn besondere Umstände vorliegen, welche unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Ausübung des Rücktrittsrechts rechtfertigen, greift diese Ausnahme. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Verkäufer bei Abschluss des Vertrages eine Täuschungshandlung begangen hat. Eine Täuschung ist grundsätzlich geeignet, das Vertrauen des Käufers in die Ordnungsmäßigkeit der Nacherfüllung zu zerstören und lässt aus diesem Grund das Verlangen der Nacherfüllung für den Käufer in der Regel unzumutbar sein.

Hat der Käufer jedoch dem Verkäufer nach Entdeckung des verschwiegenen Mangels eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt, ist das anders. Durch die Fristsetzung gibt er zu erkennen, dass sein Vertrauen in die Bereitschaft zur ordnungsgemäßen Nacherfüllung trotz des arglistigen Verhaltens des Verkäufers weiterhin besteht. Behebt der Verkäufer den Mangel innerhalb der Frist, scheidet der Rücktritt vom Kaufvertrag aus, weil die verkaufte Sache nunmehr vertragsgerecht ist.


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Über den Autor

RA Jochen Zweschper

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