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Maklercourtage

Kein Anspruch auf Maklercourtage trotz Gesprächsfortsetzung nach Exposéübergabe.

Das Oberlandesgericht Schleswig hat in seinem Urteil vom 21. Juli 2006 (14 U 55/06) klargestellt, dass ein Maklerlohnanspruch trotz Gesprächsfortsetzung nach Exposéübergabe nicht zwingend besteht.

Ein solcher Maklervertrag kommt nach den allgemeinen Grundsätzen durch Angebot und Annahme zustande. Ist ein Maklervertrag nicht ausdrücklich schriftlich oder nachweislich, ausdrücklich mündlich geschlossen, so besteht die Möglichkeit, dass ein solcher Vertragsabschluss durch schlüssiges Verhalten der Interessenten entstanden sein könnte.

Die Entgegennahme von Maklerdiensten durch einen Kaufinteressenten stellt jedoch ohne weiteres keinen solchen Vertragsschluss dar.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist von einem Abschluss eines Maklervertrages durch schlüssiges Verhalten nur dann auszugehen, wenn dem Interessenten die eindeutige Provisionsforderung des Maklers bekannt ist und er daraufhin, in diesem Wissen weiterhin und zwar bei der hier gegebenen Vorkenntnis, wesentliche Maklerdienste in Anspruch nimmt. Die als Makler tätige Klägerin erstellte ein Exposé für ein Hausgrundstück. In diesem Exposé wird der Kaufpreis mit 475.000 Euro angegeben und es heißt weiterhin unter anderem: „Kaufnebenkosten: sind vom Käufer zu tragen, Grunderwerbssteuer von 3,5 Prozent, Notar- und Gerichtskosten circa zwei Prozent, Maklercourtage von 5,25 Prozent zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die Kaufnebenkosten sind vom Käufer zu tragen. Die Maklercourtage ist bei Vertragsabschluss, aufgrund des von uns erbrachten Nachweises, verdient und fällig und vom Käufer an die Firma D zu zahlen.“

Zwischen der Maklerfirma und den Kaufinteressenten fanden zwei Gespräche statt. Hierbei ging es um die Frage der Finanzierbarkeit eines Hauskaufs. Hiernach teilten die Interessenten mit, dass sie an dem Kauf doch kein Interesse hätten. Etwa drei Monate später entdeckten sie eine Verkaufsanzeige, in welcher ein Haus zum Preis von 460.000 Euro angeboten wurde. Bei einem Anruf meldete sich eine andere Maklerin, die zwischenzeitlich von der Eigentümerin des Grundstücks mit dem Verkauf beauftragt worden war. Diese übersandte dann den Kaufinteressenten ihr Exposé, nebst den Angaben hinsichtlich fälliger Maklercourtage. Die erstbeauftragte Maklerfirma erfuhr circa einen weiteren Monat später von der zweitbeauftragten Maklerin, dass das Haus zwischenzeitlich verkauft worden sei. Daraufhin stellte die erste Maklerfirma den zwischenzeitlichen Käufern ihre Maklercourtage in Höhe von 27.405 Euro in Rechnung.

Ein Maklervertrag zwischen der ersten Maklerfirma und den letztendlichen Käufern könnte nur durch schlüssiges Verhalten entstanden sein.

An einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten stellt die Rechtsprechung allerdings strenge Anforderungen. Der Kaufinteressent darf, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb seine Maklerleistung allein für den Anbieter erbringen will. Etwaige Unklarheiten gehen nach ständiger Rechtsprechung des BGH zu Lasten des, die Provision begehrenden Maklers. Schließlich hat es der Makler in der Hand, für klare Verhältnisse zu sorgen.

Der Abschluss des Hauptvertrages allein lässt jedenfalls keinen Rückschluss auf das Zustandekommen eines Maklervertrages zu. Außerdem hat die erste Maklerfirma keine wesentlichen Maklerleistungen (mehr) zugunsten der letztendlichen Käufer erbracht. In diesem Urteil wurde wieder einmal klargestellt, dass Makleransprüche gegen Kaufinteressenten nicht ohne weiteres erfolgreich gerichtlich durchgesetzt werden können. Eine rechtliche Überprüfung von Maklerforderungen erscheint dabei weiterhin lohnend.


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Über den Autor

Dr. Eberhard Frohnecke

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