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Kosten beim Hauskauf

(Einfaches) Senken der Kosten beim Hauskauf.

Makler und Notare nehmen gerne die Maklerprovision mit auf in den notariellen Kaufvertrag. Es heißt dann zum Beispiel im notariellen Hauskauf-Vertrag: „Die Vermittlungsprovision wird vereinbart mit 5,5 % des Kaufpreises inklusiv gesetzlicher Mehrwertsteuer. Sie ist verdient und fällig mit der Beurkundung des Kaufvertrages. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass dem Makler ein direkter Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag gegenüber dem Käufer zusteht. Der Käufer verpflichtet sich, diese Provision an den Makler zu zahlen.“

Manchmal lässt sich der Makler dann auch noch enthaften: „Dem Käufer ist bekannt, dass alle Angaben im Exposé des Maklers ohne Gewähr sind und ausschließlich auf Informationen basieren, die dem Makler von der Verkäuferin übermittelt wurden. Der Makler übernimmt keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Exposé-Angaben, was von dem Käufer akzeptiert wird.“

Dieser Passus im ersten Absatz führt zu einer Erhöhung der Notariats- und Grundbuchkosten sowie zu einer Erhöhung der Grunderwerbssteuer.

Die Maklerprovision im notariellen Kaufvertrag führt so bei einem Kaufpreis für das Haus von beispielsweise 250.000 Euro und 5,5 Prozent Maklerprovision dazu, dass der Notar in seiner Gebührentabelle für die Beurkundung und die weitere Abwicklung von 263.750 Euro (250.000 Euro + 5,5 Prozent) ausgeht. Auch das Finanzamt und das Grundbuchamt legen bei der Berechnung der Grunderwerbssteuer und für die Kosten des Grundbuchamtes keine 250.000 Euro mehr zugrunde, sondern 263.750 Euro. Der interessierte Leser kann im Internet recherchieren, was für Mehrkosten durch die Aufnahme der Maklerprovision in den Kaufvertrag bei den Notar-, Grundbuchkosten und der Grunderwerbssteuer entstehen.

Wird im notariellen Kaufvertrag nur die bereits bestehende Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Makler dargestellt, handelt es sich um eine rein deklaratorische Vertragsbestimmung. Diese führt nicht zu einer Erhöhung der Gebühren. Die Maklerprovision ist nur dann ein zusätzlicher Kaufpreisanteil des Hauskaufvertrages, wenn der Käufer - wie oben dargestellt - die an sich vom Verkäufer allein zu zahlende Provision in den notariellen Hauskaufvertrag übernimmt.

Natürlich kann sich eine der Parteien auch erst im notariellen Hauskaufvertrag zur Tragung der Maklergebühren verpflichten. Enthält der notarielle Hauskaufvertrag einen solchen (verpflichtenden) Passus, hat der beurkundende Notar erhöhte Belehrungspflichten. Er muss vor allem bei der Beurkundung des Vertrages über obige Rechtsfolgen für die jeweilige Partei aufklären.

Wie spart man Geld?

Dem Makler steht seine Provision zu, keine Frage. Auch zahlt die Maklerprovision üblicherweise der Käufer. Der Käufer hat bisher in der Regel keine Geschäftsbeziehung zum Makler, da meist der Verkäufer einer Immobilie den Makler beauftragt.

Anstatt die obige Regelung im notariellen Kaufvertrag mit aufzunehmen, sollte der Käufer verlangen, dass der Makler einen Vertragstext erstellt. In diesem verpflichtet sich der Käufer gegenüber dem Makler die Maklerprovision bei erfolgreicher Vermittlung, also im Fall des Abschlusses des Kaufvertrages der näher zu bezeichnenden Immobilie, zu zahlen. Diese Vereinbarung muss auch nicht notariell beurkundet werden. Sie kann auch mit beurkundet werden, wenn die Vereinbarung dann nur noch deklaratorischen - also nicht den Wert erhöhenden - Charakter hat, weil sie bereits zeitlich vorher zwischen Käufer und Makler geschlossen wurde.

In dem Fall muss der Notar seine Notargebühren mit einem Wert von 250.000 Euro berechnen.

Selbiges gilt für die Grunderwerbssteuer des Finanzamtes und die Kosten gegenüber dem Grundbuchamt. Die Ersparnisse sind aufgrund der Berechnungssätze nicht enorm und bewegen sich je nach Kaufpreis des Hauses wahrscheinlich meist im Bereich von 200 bis 1.000 Euro. Aber warum soll man dem Notar, dem Finanzamt oder dem Grundbuchamt Geld schenken? Der Notar wird Ihnen vielleicht sagen, dass es sich unter Berücksichtigung des Kaufpreises für das Haus bei der Ersparnis um „peanuts“ handelt. Von den „peanuts“ kann man aber schon schön Essen gehen beziehungsweise bei einem hohen Kaufpreis (und damit hohen Maklerkosten) sogar in den Urlaub fahren ...

Wird die Immobilie mit einer hochwertigen Küche verkauft, käme noch in Betracht, die Küche ebenfalls mittels eines nicht beurkundeten Vertrages separat zu kaufen. Auch diesen Vertrag kann man deklaratorisch mit in den Kaufvertrag aufnehmen. So sinkt der Kaufpreis für die Immobilie noch einmal. Allerdings ist hier Vorsicht geboten: Entspricht der vereinbarte Kaufpreis für die Küche nicht dem tatsächlichen, aktuellen Wert der Küche, droht eine Strafanzeige des Finanzamtes wegen (versuchter) Steuerhinterziehung (der Grunderwerbssteuer). Diesbezüglich muss der Notar Sie beraten.

Die oben dargestellte Enthaftung des Maklers sollte der Käufer auf keinen Fall akzeptieren.

Hierfür gibt es keinen Grund. Der Makler ist (im obigen Fall) nicht für den Käufer tätig, sondern für den Verkäufer. Arbeitet der Makler schlampig und stellt sein Exposé falsch dar, soll er auch im gesetzlichen Rahmen gegenüber dem Käufer haften. Verlangt der Käufer gegenüber dem Verkäufer, einen solchen Passus aus dem notariellen Kaufvertrag herauszunehmen, dürfte sich der Verkäufer kaum wehren. Ihm als Verkäufer kann es rechtlich egal sein, ob der Makler dem Käufer haftet oder nicht.


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Über den Autor

Stefan Fliege

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