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Kaufvertrag III

Den notariellen Kaufvertrag verstehen.

Beim Kauf eines PKWs sucht man den Händler seiner Wahl auf, legt ihm den Kaufpreis auf den Tisch und verlässt das Geschäft mit dem neuen Auto. Vor den Kauf eines Hauses hat der Gesetzgeber einige Vorschriften und den Notar gestellt.

Zunächst einmal wird (wie oft irrtümlich geglaubt) kein Haus gekauft, sondern ein Grundstück. Ob auf dem Grundstück ein Haus steht oder nicht, ist in erster Linie für die Höhe des Kaufpreises von Bedeutung. Allerdings ist es grundsätzlich auch möglich, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Haus zu errichten und dieses dann auch isoliert (also ohne das Grundstück) zu belasten und zu veräußern. Diese Möglichkeit nennt man Erbbaurecht.

Ein Grundstück kann man einem neuen Eigentümer nicht einfach aushändigen wie beispielsweise ein Auto. Daher erfolgt der Eigentumsübergang durch eine entsprechende Einigung des Veräußerers mit dem Erwerber darüber, dass das Eigentum übergehen soll. Diese Einigung nennt das Gesetz „Auflassung“.

Die Auflassung muss vor einem Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit des Veräußerers und des Erwerbers erklärt werden (§ 925 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Die Kaufvertragsparteien müssen allerdings nicht persönlich erscheinen, sie können sich auch vertreten lassen. Bei Grundstücken wird der Eigentumsübergang beim Grundbuchamt dokumentiert. Dort sind alle Grundstücke einer Gemeinde verzeichnet. Mit einer entsprechenden Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch findet der Eigentumsübergang statt. Erst in der Sekunde dieser Eintragung wird der Erwerber neuer Eigentümer. Ab dann kann er auch die Rechte eines Eigentümers wahrnehmen.

Bevor der Käufer aber Eigentümer werden kann, muss er den Kaufpreis gezahlt haben. Regelmäßig wird er sich das erforderliche Geld bei einer Bank seiner Wahl besorgen. Die Bank wiederum wird das Darlehen nur gegen eine entsprechende Sicherheit gewähren. Das Gesetz erlaubt, ein Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten. Dass bedeutet, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt (regelmäßig die Bank), eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist (§1191 Absatz 1 BGB). Wird das Darlehen, welches zur Finanzierung des Grundstückskaufs aufgenommen wurde, nicht bedient, kann sich die Bank durch Zwangsversteigerung des Grundstücks regelmäßig zumindest teilweise schadlos halten. Dieses Recht richtet sich dabei gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer, zunächst also noch gegen den Veräußerer.

Das wiederum bedeutet aber, dass das zu erwerbende Grundstück der Bank bereits zu einem Zeitpunkt als Sicherheit dienen muss, an dem der Käufer gerade noch nicht der Eigentümer ist.

Eigentümer wird er ja erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung mit der Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Der Veräußerer sichert das Erwerberdarlehen also praktisch mit seinem eigenen Grundstück. Letztlich ist das aber unschädlich, weil der Veräußerer ja im Gegenzug von der Bank den vollständigen Kaufpreis erhält. Die näheren, diesbezüglichen Einzelheiten werden vom Notar im Kaufvertrag geregelt.

Der Erwerber tritt mit der Zahlung des Kaufpreises also in Vorleistung. Bevor er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, muss die Zahlung des Kaufpreises erfolgt sein. Dies beinhaltet für den Erwerber natürlich eine gewisse Unsicherheit für den Zeitraum zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eintragung im Grundbuch. Weil der Eigentumswechsel erst mit Eintragung im Grundbuch erfolgt, besteht die Möglichkeit, dass der Verkäufer das Grundstück in der Zwischenzeit an einen anderen Interessenten veräußert. Dies ist grundsätzlich möglich, weil der Veräußerer nach wie vor als Eigentümer und damit Berechtigter des Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist. Für den Käufer ist das natürlich eine schwierige Situation. Er selbst muss viele Kosten tragen ohne die Sicherheit zu haben, dass er schließlich auch tatsächlich Eigentümer des Grundstücks werden wird.

Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber das Rechtsinstitut der so genannten Auflassungsvormerkung oder auch Erwerbsvormerkung geschaffen.

Dadurch wird im Grundbuch durch einen entsprechenden Vermerk vorgemerkt, dass demnächst das Eigentum an dem Grundstück auf den näher bezeichneten Erwerber übergehen wird. Anders als der Eigentumswechsel selbst ist die Eintragung einer solchen Auflassungsvormerkung nicht an die vorherige Zahlung des Kaufpreises gebunden. Das Grundbuchamt wird vielmehr auf Antrag der Vertragsparteien (regelmäßig vom Notar im Kaufvertrag konzipiert) die Vormerkung umgehend im Grundbuch eintragen. Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung ist der Erwerber vor ihn benachteiligenden Verfügungen über das Grundstück relativ sicher. Alle Eintragungen im Grundbuch, die zeitlich nach der Auflassungsvormerkung vorgenommen werden, sind dem Erwerber als künftigem Eigentümer gegenüber unwirksam. Daher machen auch die Banken die Auszahlung des Finanzierungsdarlehens regelmäßig von der vorherigen Eintragung einer solchen Auflassungsvormerkung abhängig.

Der Notar reicht den Kaufvertrag also zwecks baldiger Eintragung der Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt ein. Ferner muss der Notar dem zuständigen Finanzamt den Kaufvertragsabschluss anzeigen, damit dieses vom Erwerber die Grunderwerbssteuer fordern kann. Erst wenn diese gezahlt worden ist, erteilt das Finanzamt dem Erwerber (zu Händen des Notars) eine so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese ist wiederum zwingend zur Vorlage beim Grundbuchamt erforderlich. Die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber wird nur bei Vorliegen dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung vollzogen.

Allerdings sind bestimmte Erwerbsvorgänge (etwa von Eltern auf Kinder oder unter Ehegatten) von der Zahlung der Grunderwerbssteuer befreit.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist aber auch in diesen Fällen erforderlich und wird demgemäß ohne vorherige Zahlungsanforderung erteilt.

Weil den Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei allen Verkaufsfällen zusteht, muss der Notar schließlich auch dort die Tatsache des Vertragsschlusses anzeigen. Sofern die Gemeinde das Grundstück nicht kaufen will, erteilt sie ein so genanntes Negativattest. Es beinhaltet, dass sie vorliegend von dem ihr zustehenden Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Ansonsten tritt sie in den Vertrag ein, was im Ergebnis bedeutet, dass der Erwerber das Grundstück nicht bekommt.

Ist die Vormerkung im Grundbuch eingetragenen und liegen auch die übrigen, vertraglich vorgesehenen Zahlungsvoraussetzungen vor, wird beim Erwerber die Zahlung des Kaufpreises fällig. Das bedeutet, nunmehr muss der Erwerber innerhalb einer im Kaufvertrag vereinbarten Frist (zum Beispiel: zwei Wochen) den Kaufpreis zahlen. Sofern zu Lasten des Verkäufers noch alte Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, müssen diese zuvor vom Kaufpreis abgelöst werden. All dies wird vom Notar veranlasst. Der Verkäufer braucht praktisch überhaupt nicht tätig zu werden, der Käufer muss „nur“ für die Zahlung des Kaufpreises sorgen.

Die Kosten der Beurkundung und des Vollzuges des Kaufvertrages obliegen dem Erwerber.

Soweit noch vom Veräußerer veranlasste Voreintragungen im Grundbuch gelöscht werden müssen, werden die dadurch entstehenden Kosten natürlich von ihm übernommen.

Wenn dem Notar dann schließlich die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen wird und ihm die Unbedenklichkeitsbescheinigung des zuständigen Finanzamts vorliegt, kann er beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums beantragen. Mit Eintragung im Grundbuch ist dann der Eigentumswechsel vollzogen. Das Grundbuchamt erstellt einen neuen Grundbuchauszug und händigt diesen dem Notar zur Weiterleitung an die Vertragsparteien aus.


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Über den Autor

Peter Wöhle

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