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Kaufvertrag

Die meisten Privatleute betrachten das Eigenheim aus zwei Gründen als hervorragende Geldanlage:

Sie genießen die Geborgenheit im eigenen Zuhause und sie haben das Gefühl, die Miete als Altersvorsorge in die eigene Tasche zu zahlen. Im Hinblick auf die häusliche Geborgenheit wird viel Zeit auf die Suche der geeigneten Immobilie verwendet oder man entscheidet sich für einen Neubau nach den eigenen Wünschen.

Damit das Eigenheim eine exzellente Altersvorsorge ist, sollte verschiedenen Punkten viel Aufmerksamkeit geschenkt werden. Dazu zählen der tatsächliche Zustand der Immobilie, die Verträge zwischen Verkäufer und Erwerber sowie die tatsächlichen Möglichkeiten der Finanzierung.

Diesen Gegebenheiten wird häufig fahrlässig wenig Aufmerksamkeit geschenkt.

Vor allem wenn man bedenkt, dass der Immobilienerwerb für viele Familien ein einmaliger Vorgang und häufig die größte finanzielle Anstrengung ist. Verlassen Sie sich bei der Vertragsgestaltung nicht auf den Notar. Dieser versteht es in der Regel nicht als seine Aufgabe, sie auf vertragliche Fallen hinzuweisen und er kennt keinesfalls die tatsächlichen Gefahren am Bau.

Die optimale Finanzierung des Eigenheims ist eine Mischung aus Kredit, Geldanlage und Risikoschutz. Bei der Finanzierung des Eigenheims ist jedoch zu beachten, dass lediglich ein kleiner Ausschnitt aus dem privatem Finanzleben betroffen ist. Das Eigenheim ist beim Aufbau des Vermögens nur eine Durchgangsstation, weil es im Alter mit einem schuldenfreien Eigenheim und der gesetzlichen Rente in aller Regeln nicht getan sein wird.

Im Ruhestand muss zusätzliches Vermögen zur Verfügung stehen. Zum Einen um den Lebensstandard aufrecht erhalten zu können aber auch, um das Eigenheim instand zu halten. Deshalb sollte die Frage, wie die optimale Finanzierung des Eigenheims aussieht, niemals isoliert betrachtet werden. Sie muss immer im Zusammenhang mit der Altersversorgung und der Risikoabsicherung gesehen werden.

Der Grundstückskaufvertrag im Zivilrecht

Ein Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Der Beurkundungszwang erstreckt sich auf sämtliche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Beteiligten Vertragsgegenstand sind. Dabei ist gleichgültig, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Vertragsbestimmungen handelt. Folgende Tipps helfen Ihnen weiter:

  1. Ein Verstoß gegen den Beurkundungszwang, etwa durch Zahlung eines Teils des Kaufpreises „unter dem Tisch“ kann den Kaufvertrag unwirksam machen.

  2. Privatschriftliche Kaufoptionen sind regelmäßig unwirksam.

  3. Die Notariate halten Musterverträge vor, die eine unendliche Vielzahl von Lebensachsverhalten erfassen sollen. Viele Klauseln werden in Ihrem Fall sinnlos oder sinnentstellend sein. Lassen Sie sich von dem Notariat rechtzeitig vor dem Beurkundungstermin einen Vertragsentwurf zusenden.

  4. Wenn Sie eine Regelung nicht verstehen, fragen Sie nach – wahrscheinlich wird die Regelung nicht gebraucht.

Hierauf sollten Sie den notariellen Vertragsentwurf prüfen:

  • Das zu veräußernde Grundstück muss in dem Vertrag hinreichend bestimmt bezeichnet werden. Bei Verkauf eines Grundstücks im Ganzen genügt die Grundbuch- oder Katasterbezeichnung. Beim Wohnungseigentum genügt die Angabe des betreffenden Wohnungsgrundbuchs. Wird hingegen eine Teilfläche verkauft, so muss diese in geeigneter Weise umschrieben werden, etwa durch Bezugnahme auf einen beigefügten Lageplan, in dem die Teilfläche bezeichnet ist oder durch genaue Beschreibung der Teilfläche anhand sich aus der Örtlichkeit ergebender Merkmale.

  • Die Abreden über die Gegenleistung müssen in vollem Umfang in dem notariellen Kaufvertrag enthalten sein und zwar einschließlich der etwaigen Verpflichtung zur gesonderten Umsatzsteuerausweisung. Dies gilt auch für Gegenleistungen, die an Dritte zu erbringen sind.

  • Zu den Gegenleistungen gehört regelmäßig nicht die Maklergebühr. Unter Umständen gilt jedoch etwas anderes, wenn sich der Käufer verpflichtet, den Verkäufer von der Zahlung der Verkäuferprovision freizustellen.

  • Häufig werden in Kaufverträgen auch Vereinbarungen über Fälligkeitszinsen getroffen. Hierin liegt nicht schon deshalb eine allgemeine Geschäftsbedingung, weil der Wortlaut der Klausel auf einer Standardformulierung des beurkundenden Notars beruht. Anders ist es, wenn beispielsweise ein Bauträger regelmäßig die gleiche Standardformulierung beurkunden lässt. Soll auch hinsichtlich der Zinsen eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung erfolgen, empfiehlt es sich, für den Fall, dass der Kaufpreis nicht an einem datumsmäßig bestimmten Tag zu zahlen ist, in der Urkunde einen fiktiven Zinsbeginn festzulegen.

  • Die Vereinbarung sogenannter Schwarzkaufpreise macht den Kaufvertrag unwirksam. Dasselbe gilt bei Nichtbeurkundung eines Preisnachlasses. Die Unwirksamkeit wird allerdings durch die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch geheilt.

  • Auch ein Grundstückskaufvertrag kann wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sein. Dazu muss wenn ein krasses Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Grundstück bestehen und eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hinzukommen.

  • Beurkundungspflichtig sind ferner vertragliche Zusicherungen des Verkäufers und alle Vereinbarungen über einen etwaigen Gewährleistungsausschluss. Beinhaltet der Vertrag die Verpflichtung des Verkäufers, auf dem verkauften Grundstück ein Gebäude zu errichten, so ist auch die Baubeschreibung zu beurkunden. Auf die Besonderheiten eines Bauträgervertrages kann hier nicht näher eingegangen werden.

    Tipp: Prüfen Sie das Grundbuch auf eingetragene Lasten und lassen Sie sich vom Verkäufer zusichern, dass keine weiteren Lasten bestehen.

  • Ein Grundstückskaufvertrag über eine bereits bestehende Parzelle enthält normalerweise die Auflassung. Darunter ist die Erklärung der Vertragsbeteiligten, dass das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergeht, zu verstehen. Die Auflassung kann auch in einer gesonderten Urkunde erklärt werden. Das ist in erster Linie beim Verkauf von bereits bestehenden Parzellen durch einen Bauträger der Fall.

Wird Grundbesitz an mehrere Erwerber verkauft, so muss sich der Kaufvertrag zwingend dazu äußern, in welchem Beteiligungsverhältnis die Käufer erwerben.

Hier können familienrechtliche und steuerrechtliche Interessen (Verlustzuweisung bei Fremdvermietung) auseinanderlaufen. Treffen Sie eine überlegte Entscheidung, wer erwirbt und in welchem Verhältnis – und werfen Sie diese Entscheidung im Notartermin nicht spontan um. Als Beteiligungsverhältnisse kommen in Betracht die Miteigentümergemeinschaft oder eine Form der Gesamthand. Eine Gesamthand liegt beispielsweise vor, wenn die Erwerber Eheleute sind, die im Güterstand der Gütergemeinschaft leben und wenn sie zum Gesamtgut erwerben.


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Über den Autor

Christian Lentföhr

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