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Immobilienkauf II

Kauf neu errichteter Häuser und renovierter Altbauten: Abgrenzung zwischen Kaufvertrag und Werkvertrag.

Auf den Erwerb einer neu errichteten Wohnung oder eines neu zu errichtenden Hauses ist auch dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn die Bauleistungen bei Vertragsabschluss bereits abgeschlossen sind. Auch beim Erwerb von Altbauten ist Werksvertragsrecht anwendbar, wenn der Erwerb des Grundstücks mit einer Herstellungsverpflichtung verbunden ist.

Übernimmt der Veräußerer / Unternehmer vertraglich Bauleistungen, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, haftet er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz. Dabei ist es ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnen.

Dies ist auch dann der Fall, wenn der Verkäufer / Unternehmer in bestehenden Altbauten Sanierungen durchführt und die vertraglich geschuldete Modernisierung oder Sanierung bei Abschluss des Vertrages bereits fertiggestellt ist. Gleiches gilt, wenn sich der Veräußerer von Wohnungseigentum im „Kaufvertrag“ zu umfassenden Modernisierungsarbeiten sowie zur Aufstockung des Gebäudes verpflichtet.

Nur wenn punktuelle Maßnahmen zur Erneuerung der Altbausubstanz vorgenommen werden, treten „lediglich“ die Vorschriften zur Mängelhaftung in Kraft.

Die Vorschriften des Mängelgewährleistungsrechts im Werkvertrags- und Kaufrecht wurden ab dem 1. Januar 2002 in wesentlichen Teilen (Nachbesserungsrecht, Verjährung) angeglichen. Daher wird in der Literatur die einheitliche Anwendung der §§ 634 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) befürwortet, jedenfalls wenn das Werk- beziehungsweise Kaufobjekt zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits vollständig fertiggestellt ist.

Ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter oder nach den obigen Grundsätzen so zu behandelnder Häuser ist grundsätzlich auch in einem notariellen Individualvertrag unwirksam. Das ist nur anders, wenn die Freizeichnung mit dem Erwerber eingehend unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen erörtert worden ist. Ist sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und des damit verbundenen Risikos nicht bereits erkennbar im Klaren, muss er über den Inhalt der Regelung insgesamt ausreichend informiert werden.

In einem Individualvertrag über den Erwerb eines Altbaus oder einer Altbauwohnung können die Parteien jedoch den Ausschluss des Rücktrittsrechts für Mängel der von der Modernisierung des erworbenen Objekts unberührt gebliebenen Altbausubstanz vereinbaren. Eine notarielle Belehrung über Umfang und Bedeutung dieses Gewährleistungsausschlusses ist in einem solchen Fall jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn dem Erwerber die restlichen Gewährleistungsansprüche - Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz - verbleiben.

Die Haftung für die von der Herstellungsverpflichtung nicht berührten Bauteile kann der Verkäufer beschränken.

Die Verpflichtung, zum Beispiel ein serienmäßig hergestelltes Mobilheim zu liefern und auf vom Erwerber bereitgestellte Fundamente aufzustellen, beurteilt sich nach dem Kaufvertragsrecht. Das ist auch der Fall, wenn geringfügige Sonderwünsche zu erfüllen sind. Ein Hausbausatzvertrag, bei dem die Lieferung des zum Selbsteinbau vorgesehenen Baumaterials im Vordergrund steht, ist ein Kaufvertrag mit werkvertraglichen Zusatzleistungen.

Werkvertragsrecht kann aber dann auf Montageleistungen Anwendung finden, wenn diese den Schwerpunkt der Leistung bilden, beziehungsweise die diesbezügliche Verpflichtung nicht mit dem Kaufvertrag verbunden ist, sondern ein davon losgelöster, zusätzlicher Vertrag abgeschlossen wird. Die Lieferung und die Montage einer an die besonderen, räumlichen Verhältnisse angepassten Einbauküche unterliegen ausschließlich werkvertraglichen Bestimmungen.


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Über den Autor

RA Rüdiger Martis

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